В Петербурге и Ленинградской области нет исчерпывающей статистики о количестве дольщиков, столкнувшихся с разного рода проблемами. Но, по данным Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Комитета по строительству Санкт-Петербурга, озвученным прошлой осенью в ЗакСе, около 15 тысяч петербургских семей уже больше года ожидают своих квартир. В перечне затянувших сроки лидируют компании «ЛЭК», «М-Индустрия», СК «Импульс» и «Трест-102». Покупатели жилья в некоторых проектах годами ждут достройки дома и вступления в права собственности. Некоторые так и не дожидаются счастливого момента: застройщик объявляется банкротом, и стройка окончательно замораживается. По экспертным оценкам в нашем городе до трех тысяч обманутых дольщиков, которые не получили свое жилье. «К нам ежедневно обращаются четверо или пятеро петербуржцев, купивших квартиры на стадии строительства дома. Около ста дел находятся в активной работе. В трех четвертях случаев речь идет о расторжении договоров с застройщиками и возврате средств», - рассказывает директор по правовым вопросам компании «ЮАП» Александр Аскеров.
Ростки проблем
Если дольщик решит по каким-либо причинам вернуть инвестированные в строящееся жилье деньги, он вполне может столкнуться с проблемами и сложностями, заложенными еще на этапе заключения договора. «Обратившимся к нам за консультацией людям мы рекомендуем не подписывать ни инвестиционный, ни вексельный, ни предварительный договоры с застройщиками, так как, на наш взгляд, все они плохо защищают покупателя. Из предусмотренных законами вариантов наиболее надежным является договор участия в долевом строительстве (иначе называемый договор долевого участия – ДДУ), заключенный в соответствии с ФЗ 214», - говорит руководитель юридической службы Союза потребителей Северо-Западного округа Евгений Садовский. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра) и считается заключенным только с момента оформления. Оговорка существенная, так как на сайтах дольщиков описываются случаи, когда подписавший ДДУ застройщик месяцами тянет с регистрацией документа.
Проблема в том, что зачастую у покупателя нет выбора. Согласно официальным сведениям в Петербурге по ФЗ-214 работают не более 30% застройщиков. Это 50 компаний, которые реализуют около 80 объектов. Остальные строители продолжают настойчиво предлагать иные формы договоров. Кроме того, некоторые застройщики, работающие по ФЗ-214, настаивают на заключении предварительных договоров долевого участия (ПДДУ). По мнению Евгения Садовского, это может сигнализировать о наличии проблем с разрешительной документацией на строительство, а также о желании продавца обезопасить себя от денежных претензий со стороны покупателя при нарушении сроков передачи потребителю введенного в эксплуатацию объекта. Но возможны и другие причины.
К примеру, предварительные договоры с дольщиками заключала компания «Главстрой» на своем объекте «Северная долина». Как пояснила пресс-секретарь компании Марина Турыгина, это было вынужденное и временное решение – из-за того, что выделенный участок имел обременение в виде ОАО «Компрессор», который начал судебные тяжбы с городскими и федеральными властями. «Но теперь мы работаем строго по ДДУ, и если возникают проблемы с передачей договоров дольщику в срок, то только по вине регистрирующего органа. Процедура отлажена плохо, и вместо положенных по закону пяти дней регистрация может занять два-три месяца», – сказала Марина Турыгина. По ее словам, некоторые застройщики, работающие по ДДУ, могут действительно заключать предварительные договоры, по которым клиент обязуется внести все средства в установленный срок, и параллельно заниматься регистрацией ДДУ.
Кому должны – прощаем
Предварительный договор проблематичен для покупателя. Он вовсе не гарантирует получения ключей от квартиры, являясь лишь «соглашением о намерении» заключить в будущем основной договор. «Мы рекомендуем своим клиентам проследить за тем, чтобы в ПДДУ был указан четкий срок, в течение которого стороны договорились оформить основной договор. В случае, когда такой срок не указан, ПДДУ считается действующим в течение года с момента подписания», – поясняет председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству Анна Максимова. При этом, по ее словам, формулировку «основной договор будет заключен не позднее такого-то срока после регистрации права собственности (на застройщика)» также можно считать неопределенной, ибо такая регистрация может и не случиться.
Дольщик имеет право расторгнуть предварительный договор в любое время до истечения его срока, но из внесенных им средств будет удержан оговоренный в договоре штраф в размере 10-15% суммы обеспечения (то есть стоимости будущей квартиры). Аналогичная санкция применяется застройщиком, если основной договор не подписан в срок по вине покупателя (например, тот не успел внести всю стоимость приобретаемого жилья в срок).
Договор участия в долевом строительстве, в отличие от предварительного договора, четко прописывает случаи, когда клиент может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без финансовых потерь, если квартира не передана ему в собственность в установленный документом срок или построена с существенным нарушением требований к качеству. Строительная компания согласно ФЗ-214 должна в течение двадцати дней с момента расторжения договора вернуть все деньги клиенту.
В менее очевидных ситуациях (например, если строительство дома заморожено или если у клиента возникают серьезные сомнения в состоятельности застройщика) придется возвращать вложенные средства через суд. «Чтобы избежать штрафов за расторжение договора в одностороннем порядке, человеку необходимо доказать в суде, что он «выходит из игры» не по своему желанию, а потому что застройщик нарушил условия договора. Мы оказываем ему такую помощь: проводим экспертизу, на основании которой даем заключение, что при тех темпах, которыми ведется строительство, достройка дома и, следовательно, передача квартиры в установленный в договоре срок заведомо невозможна», – рассказывает Евгений Садовский.
Вернуть с процентами
Если ДДУ заключен в соответствии с ФЗ -214, помимо внесенных средств с компании-застройщика можно получить пени за пользование деньгами дольщика. «Так как речь идет о значительных суммах инвестиций и просрочке в год-два, можно получить большую неустойку. Максимальный наш выигрыш в суде – 500 тыс. руб. неустойки», - рассказывает Александр Аскеров. Он считает, что квалифицированный юрист сможет отстоять права клиента на получение неустойки даже в том случае, если тот заключил с застройщиком инвестиционный или предварительный договор. Однако его коллега Евгений Садовский указывает, что суды зачастую отказываются признавать, что на отношения сторон, возникающие в ходе заключения предварительных договоров, распространяется закон о правах потребителей и, соответственно, ограничиваются решением о возврате клиенту переданных застройщику средств. Практика при этом –неоднородна.
Интересно, что, по словам юристов, в последнее время увеличилось число дольщиков, которые, получив через суд неустойку за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию, не разрывают договора долевого участия в строительстве. «Если бы люди были грамотнее, больше знали о своих правах, таких исков было бы на порядок больше», – уверен Александр Аскеров. Впрочем, можно предположить, что причина «апатичности» дольщиков несколько в ином: большинство из них хотят получить квартиру, а не деньги, и потому не станут раскачивать финансовую «лодку» застройщика своими руками.
Евгений Садовский добавляет, что кроме внесенных денег и неустойки в отдельных случаях дольщик может претендовать на компенсацию материального ущерба. Например, если семья, участвующая в долевом строительстве, вынуждена из-за срывов сроков сдачи дома лишние год-два-три снимать квартиру. Естественно, все понесенные затраты должны быть документально подтверждены. Впрочем, другие собеседники-юристы отнеслись скептически к перспективам такого иска: по их мнению, связь между несдачей квартиры в срок и финансовыми потерями сложнодоказуема в суде.
В хвосте очереди
Даже самый безупречный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, не гарантирует защиты от самого главного кошмара дольщика – от банкротства застройщика. Надо сказать, что обладатели договоров, заключенных по ФЗ-214, оказываются и в этом случае в лучшем положении. Во-первых, они имеют возможность, в отличие от клиентов, заключивших предварительные, инвестиционные договоры или имеющих векселя, претендовать на выделение доли в недостроенном объекте. «Судебная практика, которая сегодня достаточно лояльна к дольщикам, показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на долю в не завершенных строительством домах и получают желаемый судебный акт», – отмечает член Ассоциации юристов России Дмитрий Натариус. Данный вариант развития событий, вероятно, потребует от дольщика дополнительных инвестиций в достройку объекта новым застройщиком. Но в тех случаях, когда дом почти готов, это, возможно, будет наилучшим решением.
Если после того, как строительная компания объявлена банкротом, дольщик все же решает вернуть свои деньги, сделать это будет очень нелегко. Вне зависимости от того, договором какой формы были скреплены отношения с застройщиком-банкротом, несостоявшиеся владельцы квартир оказываются претендентами третьей очереди на возврат средств. Шансы на то, что после продажи имущества банкрота останутся деньги и для покупателей квартир, практически равны нулю. Впрочем, вскоре положение дел может улучшиться. Совет Федерации РФ 6 июля одобрил внесение изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Нормативно-правовым актом устанавливается преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, в том числе строительство которого не завершено, по отношению к требованиям иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов. При этом настоящим законом предусматривается равный уровень защиты интересов граждан независимо от характера их требований и вида договора, по которому привлекались денежные средства.
