Покупка петербуржцами деревенских домов в настоящее время не редкость, и дело – не только в дефиците свободных земель. Людей привлекают обжитые места, со своим особым сельским укладом. Несмотря на ряд сложностей, связанных с покупкой домов и земельных участков в деревнях, это компенсируется низкой стоимостью таких сделок. Те, кто ищет варианты подешевле, присматриваются к Псковской и Новгородской областям. Те, кто готов заплатить несколько больше, выбирают Карелию и Валдайскую возвышенность.
Бороться и искать
Структурированного рынка домов в провинции, по сути, не существует. Риэлторы этим бизнесом практически не занимаются. Клиент, обратившийся к риэлторам за помощью, скорее всего, столкнется с крайней скудостью имеющейся информации о предложении в дальних деревнях. Заказ примет далеко не любое агентство, и то только при условии повышенного вознаграждения. Возможно, что домик в деревне придется искать самому, а на риэлторов возложить только сопровождение сделки. Поиски могут растянуться от двух месяцев до бесконечности.
Начинать поиски деревенского дома проще всего по стандартным каналам информации: региональная пресса (например, «Из рук в руки» нужного региона), интернет (сайты местных агентств недвижимости, а также группы «Вконтакте» или в других социальных сетях). Конечно, можно рассмотреть и наши петербургские газеты объявлений, но практика поиска дома показывает: продавцы из Петербурга, которые предлагают оставшийся в наследство дом, просят за него вместе с участком не меньше 300 тыс. руб., а чаще – полмиллиона и более. В крупных областных центрах собственники готовы расстаться с имуществом уже и за 200-500 тыс. А если не полениться и добраться до самой деревни, можно сторговаться и за 100-120 тыс., а то и дешевле. Поэтому выгоднее всего получается «искать ногами» – определив квадрат на карте, потратить неделю-другую на объезд находящихся в этом квадрате деревень. Можно обратиться в сельсовет, где есть сведения о свободных земельных участках, или спросить в местном магазине, нет ли в ближайших деревнях домов на продажу. Как правило, местная продавщица оказывается в этом смысле самым осведомленным человеком.
При этом следует иметь в виду: горожанину достаточно отъехать на 300-400 км от Петербурга, и он окажется в зоне полной ценовой неопределенности, поскольку в одной и той же деревне за домик могут просить и 50 тыс. руб., и 50 тыс. долл. Причем связано это будет не с качеством постройки, а с самомнением хозяина. Покупка дальних наделов и деревенских домов в новинку в первую очередь для самих деревенских жителей, и если потенциальным покупателям приходится ориентироваться на мнение тех, кто подобную недвижимость уже приобрел, то продавцы ориентиров зачастую не имеют вовсе.
Найти и прицениться
Подыскать подходящий вариант в Псковской области или Новгородской можно за такую сумму, что неосведомленные друзья воскликнут: «Так не бывает!». Правда, цены разнятся достаточно сильно. Например, в Псковской области средняя цена сотки земли под ИЖС – 8-15 тыс. руб., а продаются в основном участки по 12-20 соток. За близость к Псковскому или Чудскому озеру придется выложить не менее чем по 25-30 тыс. за сотку. Зато вид на озеро в другом районе Псковской области, Невельском, обойдется куда дешевле – всего по 5-9 тыс. за сотку. Правда, это уже более 500 км от Петербурга, и такую дорогу даже на машине осилит не каждый.
В таком же диапазоне – и разброс цен на дома: новый домик в деревне может обойтись в 5-8 млн руб., если он расположен у воды и в удачном месте – например, в окрестностях Пушкинских Гор и Изборска. А в деревнях Порховского или Новосокольнического района до сих пор можно подыскать варианты бревенчатых домов 1960-х годов постройки за 35-40 тыс. руб. Конечно, удобства в таком доме тоже типично деревенские – туалет во дворе и печка для отопления дома.
Аналогичная картина – в Новгородской области. На берегу озера Ильмень или Волхова дома старой постройки стоят 300-500 тыс. руб. Наиболее востребованы места, куда можно добраться как автомобилем, так и поездом. Это – окрестности Окуловки и Вишеры, где много вновь построенных или качественно отремонтированных домов. Стоимость их может составить 1,5-2 млн руб. Пользуются спросом и курортная Старая Русса, и Боровичи, где предложение уже достигло 1,5 млн руб. В то же время в глубинке до сих пор можно подыскать вариант и за 70-120 тыс. руб.
Дома в деревнях на побережье карельских озер обойдутся от 1 млн руб. в удаленных от Петербурга местах (120-180 км от Петрозаводска) до 4-5 млн в «ближней» Сортавале (250-260 км от Петербурга). Можно поискать варианты и за меньшие суммы – при условии, что деревенский быт в глухом углу не смущает покупателя (за 250-300 тыс. руб.).
Также на стоимость домика в деревне существенно влияют наличие коммуникаций (в первую очередь – электричества), близость объекта к лесному массиву, близость к социальным объектам (попросту говоря – к райцентру или крупному населенному пункту), удобство подъездных путей, площадь самого дома и состояние дворовых построек. Кроме того, покупателю придется выучить такое, например, слово, как «автолавка» (возможно, магазина рядом нет, зато автолавка приезжает три раза в неделю), и заранее задать вопрос о том, как часто чистят дорогу к деревне зимой, – если, конечно, в его планы входит приезжать в свой дом на Новый год. Заодно следует познакомиться с соседями – иногда после знакомства желание покупать дом так и не возникает...
Серьезно сказывается на сумме покупки и «раскрученность» места – информация о привлекательности того или иного населенного пункта распространяется по округе с помощью сарафанного радио. Естественно, чем больше претендентов, тем выше цены. Если один из селян сумел продать дом за 200 тыс. руб., следующий продавец попросит не меньше 300 тыс. – спрос рождает амбиции. Лучше всего заранее четко сформулировать, какую сумму вы готовы потратить, и стоять на своем. Если спешки нет, а место особенно приглянулось, оставьте свой телефон – скорее всего, хозяин перезвонит вам через полгода и согласится продать дом именно за ту сумму, которую вы предложили. Найти других покупателей, если, конечно, дом не находится в Пушкинских Горах или на Валдае, не всегда оказывается просто.
Найти и оформить
Многих потенциальных покупателей может остановить то, что оформлением документов по сделке, скорее всего, тоже придется заниматься самостоятельно. При этом нередко приходится сталкиваться с тем, что документы на сам дом или участок не оформлены. (Из личного опыта: более 90% домов и земельных участков в деревнях не оформлены в собственность.) Приходится запастись терпением и минимальными юридическими знаниями. Если хозяин дома жив и проживает здесь же, чаще всего у деревенского жителя на руках – минимум документов, а многие даже не вступали в права наследства после умершей троюродной бабушки. И переход дома от одного владельца к другому никак невозможно зарегистрировать, так как и самого этого дома в качестве объекта регистрации не существует до тех пор, пока его владелец не оформит его в собственность.
Так что обычная схема покупки выглядит так. Сначала покупатель ищет дом в подходящем районе, потом собирает документы за хозяина, потому что тот наотрез отказывается «возиться» с этим. «Возня» обходится в сумму от 15 до 50 тыс. руб., в зависимости от имеющегося набора бумаг. При этом следует быть очень внимательным. Может оказаться, что какие-то из построек на участке никак не существуют в правовом поле: то есть построены без согласований и требуют оформления (с уплатой штрафов) в органах архитектуры. Или что электричество на участок подведено незаконно – от ближайшего столба, – тогда придется оформлять мощности в местных электросетях. Сумму, которую придется потратить на оформление, надо добавить к стоимости дома. Подготовка документов будет длиться несколько месяцев, но зато хозяева часто сразу же вручают ключи от дома, и им уже можно пользоваться. В зависимости от принятого в отдельно взятом населенном пункте порядка взаимодействия местных органов власти с потенциальными покупателями, процесс покупки может иметь некоторые особенности. С такими специфическими нюансами можно ознакомиться в ходе консультации со специалистами по недвижимости, а при их отсутствии (что бывает нередко) или при желании действовать самостоятельно, следует обратиться напрямую в сельсовет.
Сложности могут возникнуть и на этапе поиска хозяев домика в деревне. Нередко, присмотрев пустующий дом, потенциальный покупатель обнаруживает, что отыскать хозяина невозможно. Во множестве деревень километров за пять от асфальта есть дома, совершенно заброшенные, – их теоретически вполне можно отремонтировать. Но хозяева умерли или уехали, и наследников не найти, следы затерялись. Что делать в таких случаях? По закону, такой дом без наследников считается выморочным. А выморочное имущество переходит в собственность муниципального образования. А собственность эту муниципальное образование, то есть сельсовет, с удовольствием продаст, если найдется клиент. Когда имущество признается выморочным, нет оснований опасаться, что когда-нибудь появится первый владелец дома или кто-то из его наследников и потребует освободить помещение.
На практике же муниципальные власти занимаются этим крайне редко – сельсоветам не надо (тоже ведь деньги платить кадастровому агентству), а потенциальные покупатели не знают об этой практике. При большом желании купить именно выбранный им дом покупатель мог бы взять на себя хлопоты по оформлению документов – тем самым «замотивировав» сельсовет. Деньги – примерно те же, что и в случае прямой покупки у хозяина. Убедиться в том, что на дом действительно нет прав и требований третьих лиц, можно, ознакомившись с данными учетных записей по всем жителям деревни в том же сельсовете.
На что обратить внимание при выборе дома
1. Крыша. Осмотрите чердак – нет ли там мокрых мест. Главное внимание обратите на верхний венец – он должен быть сухим. Если заметны следы влаги, колупните бревно, при продолжительной капели оно наверняка сгнило, и его можно проткнуть не только гвоздем, но и пальцем. Если это бревно превратилось в труху, значит, придется заменять и следующие за ним два-три бревна. Ведь на верхнем венце крепятся стропила крыши, а на следующем – уже потолок дома. Процесс такой замены долог и требует хлопот: надо «раскрывать» крышу. Если течет кровля посередине, под коньком, то приятного тоже мало, но это менее опасно. Укрепить в случае чего сгнившие стропила или балки будет легче. Самое малое зло – влажные доски потолка. Их после ремонта крыши можно просто заменить или «зашить» изнутри помещения.
2. Обратите внимание на то, чем покрыта крыша и сколько раз. Лучше всего – железо, наименее удачное и хлипкое покрытие – толь или рубероид.
3. Подпол. Если в доме есть подпол, то его следует осмотреть сразу после чердака. Если где-то есть щели, то вода, стекая по стене, больше всего подпортит нижние венцы, – проверьте, чтобы земля в подполье возле бревен была сухой. Если она мокрая, то – наверняка – бревна гнилые.
4. Обратите внимание на полы. Если они вздуты и местами гнилые, это значит, что вам придется менять полностью все полы в доме. Осматривайте внимательно стены. Они как правило обшиты различным материалом. Найдите в обшивке дырку (или сделайте ее сами), дабы взглянуть на сруб с внутренней стороны. Бревна должны быть сухими и издавать легкий звон при стуке по ним. Попробуйте ножом провести по бревну, оно не должно легко ковыряться и резаться. Иначе это – труха, и долго дом вам не прослужит.
5. Чаще всего гнилые или трухлявые бревна оседают под тяжестью дома, поэтому обойдите дом кругом, отступив от него метров на 20-30. Посмотрите, прямой ли конек крыши, ее отвесы, прямо ли стоит сам дом. Опущенный угол как правило указывает на просевший фундамент.
6. Посмотрите, обшит ли дом снаружи. Если обшит, то это большой плюс. Такие дома живут дольше. Но лучше снять пару досок обшивки и осмотреть сруб. Он опять-таки должен быть сухим и без следов гнили и трухлявости.
7. Печка. Начните знакомство с ней с того, чтобы установить, есть ли у печки труба, цела ли она, не свили ли в ней гнездо совы. Проверьте, не лежат ли в створе печи кирпичи, если есть, скорее всего, они выпали из свода или трубы, и тогда потребуется помощь печника. Как правило, если в доме долго не жили, то печь разрушена или в очень плохом состоянии. Обратите также внимание – есть ли фундамент у печки или она стоит на полу, укрепленном со стороны подвала вертикальными бревнами. Их тоже необходимо осмотреть на предмет гнили или иных повреждений.
8. Обратите внимание, подведено ли электричество к дому. Если в доме длительное время не жили, электросбытовые компании отключают его, обрезая провода. Если это произошло, то придется платить за восстановление и получать множество бумажек и согласований.
9. Обратите внимание на наличие бани. Она осматривается так же, как и дом.
10. Чем моложе домик в деревне, тем лучше. Дома, которым больше 30-40 лет, брать не стоит. Будет дешевле построить новый, чем привести в порядок старый. Старые дома, которые лучше, чем новые, – редкость. И таковы они только при условии, что в них постоянно кто-то жил вплоть до момента продажи.
11. Чем меньше в доме хозяйских вещей, тем лучше. Вывоз или утилизация старой мебели и иного имущества – не самое приятное занятие. То же самое касается дворовых построек: проверьте не только их качество, но и то, чем они заполнены.
12. Не спешите покупать огромный участок в 50-60 соток. Чем больше участок, тем сложнее на первом этапе будет его очистить от старой травы и мусора.
13. Обратите внимание на наличие колодца на участке. Главное, чтобы колодец был именно на вашем участке или, по крайней мере, недалеко от дома. В некоторых деревнях, правда, есть колонки – но далеко не во всех.
