До недавнего времени ипотечные кредиты в нашей стране рефинансировались только путем продажи пулов ипотечным закрытым паевым инвестиционным фондам. Первым из российских участников ипотечного рынка выпуск бумаг (еврооблигаций) с ипотечным покрытием осуществил Внешторгбанк. Инициативу поддержал Городской ипотечный банк, ставший первым коммерческим банком, который секьюритизировал портфель ипотечных кредитов на международных рынках. В октябре ФСФР зарегистрировала первый выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Эмитент – ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». Газпромбанк выполняет функцию организатора выпуска, депозитария, сервисного агента по сбору платежей и платежного агента по облигациям.
Выпуск должен быть размещен до декабря 2006 года по закрытой подписке.
«Длинных» денег не хватает
Для дальнейшего развития ипотеки необходимы доступные и долгосрочные ресурсы. Выгодным для банков способом вложения средств ипотека может быть только при отсутствии дисбаланса между сроком привлечения средств и сроками предоставляемых кредитов.
Несмотря на то что финансовые организации стараются активнее вовлекать «длинные» деньги, ресурсы сроком свыше трех лет сейчас составляют не более 6–7% банковских пассивов (по оценке Городского ипотечного банка).
Во всем мире банки, кредитующие граждан под залог недвижимости, финансируют такие займы за счет выпуска ипотечных облигаций. Эти бумаги обеспечены пулами уже выданных ипотечных кредитов и потому считаются очень надежными. Из-за этого покупателей ипотечных облигаций устраивает их низкая доходность.
В России только летом для этого была доработана нормативная база. Госдума приняла необходимые поправки в закон об ипотечных бумагах, Президент их одобрил, а ФСФР выпустила все нужные постановления.
Первая ласточка
О готовности рефинансирования ипотечных кредитов с помощью ипотечных ценных бумаг заявляли многие банки. Но первой оказалась дочерняя компания Газпромбанка – ОАО «Ипотечная специализированная организация ГПБ-Ипотека». «Нам важно было выступить не только первым эмитентом ипотечных облигаций, но и андеррайтером этого выпуска», – рассказывает заместитель председателя правления Газпромбанка Александр Соболь.
|
СПРАВКА Только за 2005 год в мире было выпущено ипотечных ценных бумаг на сумму более $700 млрд. Для сравнения: за 2004 год – около $530 млрд. |
Участники рынка не сомневаются в том, что ипотечные бумаги ждет большое будущее. По мнению члена правления Городского ипотечного банка Игоря Жигунова, рынок так называемых секьюритизационных ценных бумаг в последнее десятилетие получил бурное развитие на Западе, особенно в США. «Это рынок инструментов, обеспеченных активами. Сделки секьюритизации по ипотеке позволяют привлечь долгосрочные более дешевые ресурсы, чем, скажем, целевые займы. Ведь рейтинг таких бумаг может быть даже выше рейтинга эмитента (основа – недвижимое имущество и нет ничего общего с финансовой состоятельностью кредитора)», – поясняет Игорь Жигунов.
Эстафету примет АИЖК
«Это первый вид обеспеченных ценных бумаг, они должны быть очень надежными и интересными для банков с точки зрения инвестиций собственных средств», – полагает начальник управления ценных бумаг Банка Москвы Андрей Германов. Кроме того, это интересный инструмент для пенсионных фондов, страховых компаний, тем более что Правительство РФ разрешило российским пенсионным фондам покупать ипотечные облигации.
Эксперты прогнозируют, что уже в следующем году ипотечных бумаг может быть выпущено на 15–20 млрд руб. Скорее всего, следующим ипотечные облигации выпустит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Во всяком случае, первый выпуск ипотечных облигаций АИЖК сейчас получает рейтинг. «Мы планируем его размещать по открытой подписке, поэтому нам важно не только иметь рейтинг, но и убедиться в отсутствии каких-либо нормативных преград. Пока у нас не было информации, что все необходимые подзаконные акты зарегистрированы Минюстом», – говорит директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева.
