Исходя из того что муниципальное жилье является государственной собственностью, а проживающие и зарегистрированные в ней граждане – лишь наниматели, необходимо заручиться согласием владельца, то есть в данном случае – Управления (Агентства) недвижимого имущества того района, где находится квартира.
Для этого в адрес начальника Управления составляется письмо (типовая форма есть на сайте КУГИ Петербурга), которое должно быть подписано всеми гражданами, зарегистрированными по месту жительства в этой квартире, а также – будущими арендаторами. Заменить подпись отсутствующего по каким-то причинам квартиросъемщика муниципального жилья может нотариально заверенная доверенность в адрес другого квартиросъемщика.
В ответ чиновники должны в течение десяти рабочих дней дать свое согласие на поднаем квартиры (либо прислать мотивированный отказ). Поводом для отказа может послужить, например, слишком большое число квартирантов. Не следует забывать, что санитарная норма по числу квадратных метров на каждого проживающего (9 кв. м общей площади – в отдельных квартирах и 15 кв. м – в коммунальных) для петербургских чиновников – святое дело. Также сложности могут возникнуть, если зарегистрированный в квартире человек страдает тяжелой формой заразной болезни, например открытой формой туберкулеза.
Впрочем, для сдачи в поднаем неприватизированного помещения в коммуналке и согласия районной администрации будет мало. Если в случае с приватизированной комнатой согласие соседей желательно, но необязательно, то муниципальную собственность можно сдать исключительно с их письменного одобрения.
После этого можно приступать к составлению договора аренды – в данном случае он не менее необходим, чем тогда, когда арендатор снимает жилое помещение, находящееся в собственности арендодателя. В принципе содержание документа в том и в другом случае имеет немного различий. В договоре точно так же прописываются все характеристики арендуемого объекта, паспортные данные сторон (того, кто хочет снять квартиру или комнату, и того, кто сдает ее в субаренду). Указываются сроки аренды квартиры (если же они не указаны, то считается, что договор действителен в течение одного года) и частота инспекционных визитов арендодателя.
Зато рисков у «неприватизированных» арендодателей гораздо больше. Например, если новые жильцы залили соседей ниже этажом или спалили квартиру, по закону отвечать предстоит именно ответственному квартиросъемщику. Причем ущерб может быть очень существенным и взыскать его с арендатора будет очень проблематично, если соответствующий пункт в договоре отсутствует. Довольно часто претензии сторон приходится рассматривать в суде. При этом все претензии соседей все равно будут обращены в сторону ответственного квартиросъемщика.
Чтобы избежать подобных неприятностей, советуем арендодателю прописать в договоре аренды квартиры что-то вроде инструкции для тех, кто хочет снять данное жилое помещение в аренду, о том, как действовать, например, в случае протечки, которая грозит затоплением соседей. А именно: вызвать работников коммунальных служб, которые должны будут зафиксировать факт аварии и письменно удостоверить, что вины жильцов в ее происхождении нет.
Отметим, что сдача в поднаем квартир и комнат, находящихся в муниципальной собственности, в обход чиновников грозит арендодателю не только административным штрафом в 2-4 тыс. руб., но и карами со стороны налоговых органов. В некоторых случаях штраф за неуплату 13%-ного подоходного налога может составлять до трети от неуплаченной суммы. Кстати, если ответственный квартиросъемщик пустил в свое жилье пожить бесплатно родственников или друзей, то получать согласие на то муниципальных властей и соседей (по коммунальной квартире) все равно придется. Кроме того, при окончании договора субаренды и выезда арендаторов, которые снимали квартиру, поселить туда новых можно лишь после повторения всех необходимых процедур согласования. То есть получить новое одобрение районной администрации и соседей.
Источник: каталог по аренде «Сдам Сниму»
