Соответствующие положения содержатся в утвержденном пленумом Высшего арбитражного суда РФ (ВАС) постановлении «О некоторых вопросах, возникающих из договоров купли-продажи будущей недвижимости». Формально документ должны применять лишь в арбитражном судопроизводстве. Тем не менее, использовать его будут и в судах общей юрисдикции, куда дольщики и обращаются за защитой своих прав.
Предварительные отношения
Постановление действует лишь в отношении предварительных договоров купли-продажи и рассказывает, как решать судебные споры, когда продавец только строит объект (и, соответственно, право собственности на него не зарегистрировано). На закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» новый документ не распространяется.
«Отныне арбитражные суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущего недвижимого имущества с условием предварительной оплаты. Таким образом, если застройщик завершил строительство, оформил на себя право собственности, но не исполнил своих обязательств перед покупателем по заключению основного договора, последний может потребовать регистрации перехода на себя права собственности на приобретенное жилье. И сделать это можно на основании предварительного договора. Раньше же он позволял лишь понудить застройщика заключить основной договор», - разъясняет генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС) Анна Максимова.
Если стороны договора не точно описали предмет своей сделки, а позже (после завершения строительства объекта) уточнили его в акте приема-передачи, регистрирующий орган не сможет отказать в оформлении права собственности такого объекта.
Одно из принципиальных нововведений документа состоит в том, что если застройщик нарушил свои обязательства по передачи жилья, покупатели смогут требовать разницу между уплаченной суммой и рыночной стоимостью объекта. И, разумеется, заплаченную по договору сумму. Помимо этого, в качестве убытков дольщики смогут взыскивать проценты.
«Отрадно, что в случае нарушения застройщиком своих обязательств, покупатель жилья может требовать не только возврата заплаченных средств и процентов по ним, но и разницу между уплаченной суммой и рыночной стоимостью объекта. Хотя, как показывает судебная практика, ранее можно было взыскать либо проценты, либо – эту разницу», - отмечает Анна Максимова.
В постановлении есть и спорные вопросы. Так, договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания. Однако неясно, какой статус будет иметь этот документ после того, как застройщик зарегистрирует право собственности – ведь для оформления перехода соответствующего права от продавца к покупателю нужен как раз зарегистрированный договор купли-продажи. Дело в том, что в соответствии с ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи нужно регистрировать. Соответственно, сам переход вступает в силу с момента его регистрации.
«Постановление урегулирует споры в отношении строящихся объектов. Введено новое понятие – «договор купли-продажи будущей недвижимости». К тому же, разрешены многие противоречия в правоприменительной практике. Так, при недостаточной индивидуализации будущего объекта в договоре, подробную характеристику можно будет дать в акте приема-передачи, т.е. по завершению строительства. К тому же, указанные в постановлении разъяснения применяются и в отношении земельных участков, которые будут образованы в будущем», - говорит юрист Департамента судебной практики ЗАО «Северо-Западный юридический центр» Валерия Карпова.
И для граждан
Как заявил один из авторов документа, начальник управления частного права ВАС Роман Бевзенко, действие постановление не распространяется на граждан, заключивших предварительные договора купли-продажи с застройщиком. По его логике, физические лица не могут заключать такие соглашения, поскольку закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» ограничивает схемы вовлечения средств в строительство недвижимости.
Но, как показывает практика, далеко не все застройщики стремятся работать в соответствии с 214-м законом. А утвержденное постановление позволит защитить обычных покупателей жилья.
«Постановление ВАС не распространяется на отношения по долевому строительству при которых застройщик не исполняет свои обязательства по передаче квартир гражданам. К тому же, законом №214 не разрешает застройщикам заключать предварительные договора с гражданами. Но не исключено, что на этом основании суды посчитают необходимым следовать указаниям ВАС для защиты имущественных интересов граждан, вложивших деньги в строительство жилья», - считает юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова.
Более того, по словам Анны Максимовой, постановление Высшего арбитражного суда может применяться и при рассмотрении споров с дольщиками в судах общей юрисдикции. Дело в том, что согласно ст. 196 Гражданско-процессуального кодекса РФ, суд сам определяет закон, либо иной нормативный акт, который он посчитает правильным применять к данному процессу.
