Большинство проектов имеют в качестве якорного арендатора или партнера госструктуру или крупный банк. Те, у кого не такой поддержки, всеми силами стремятся ее получить.
Большинство представителей компаний, участвующих в реализации квартальных деловых застроек, убеждены, что без наличия мощного якоря в виде госструктуры или крупного банка, проект не вытянуть. «Нашим основным партнером является ОАО «Банк Санкт-Петербург», — рассказывает генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. – И если бы его не было, то в условиях кризиса проект вряд ли бы реализовался. По крайней мере, с таким качеством, с которым «Санкт-Петербург Плаза» вышел на рынок. Кризис четко показал, что продолжать свое развитие могут только те проекты, где среди инициаторов и участников есть крупные компании с соответствующим финансовым ресурсом и с наличием того, что называется административной волей».
Кроме того, по словам главы Knight Frank в Петербурге, рядовой петербургской компании для размещения своих сотрудников в среднем требуется не более 300 – 400 кв. м офисного пространства. «На сегодняшний момент «Санкт-Петербург Плаза» является крупнейшим в Петербурге офисным комплексом, — объясняет Пашков. — Общая площадь всех трех зданий составляет порядка 105 тыс. кв. м. И сдать все это относительно небольшим компаниям весьма проблематично. Оптимальный выход — посадить туда «якоря» в виде крупной компании, у которой помимо всего прочего есть какие-то дочерние предприятия, сателлиты и партнеры, и отдать им 10 -20 тыс. квадратов». Николай Пашков считает также, что крупная компания сама по себе во многом генерирует спрос. Своим брендом и деловой репутацией она подтягивает в офисный квартал более мелкие компании.
Руководитель проекта «Невская ратуша» Ирина Анисимова придерживается иного мнения на этот счет. По ее мнению, в принципе «якори» в качестве «приманки» для остальных арендаторов в офисных комплексах не столь важны. «Они имеют принципиальное значение скорее для торгового комплекса, поскольку крупный супермаркет или брендовый магазин на территории ТЦ генерирует покупательские потоки, — говорит Анисимова. — Здесь важнее конкурентные преимущества, например, такие как наличие парковок. Я считаю основным преимуществом нашего проекта – наличие паркинга, въездов и выездов».
Однако на территории в 150 -200 тыс. кв. м – такова общая площадь деловой застройки Пулково-3 – мест для парковки более чем достаточно. Тем не менее, из трех дебютных проектов в полной мере успешно реализованным можно назвать только первую очередь технопарка «Технополис-Пулково» финской компании Technopolis общей площадью около 23 тыс. кв. м. Его заполняемость на сегодняшний момент составляет более 90%. Загрузка бизнес–центра «Пулково Скай» корпорации EKE Group находится на уровне 75%, а окупаемость этого проекта, по словам генерального директора EKE Group Санкт-Петербург Андрея Хитрова, пока не превышает 8%. Судьба же первого проекта, появившегося в этой зоне, — восьмиэтажного бизнес-центра «Аэроплаза», построенного еще в 2008 году, совсем печальна. Весной этого года его загрузка составляла не более 20%. Компания «Невский проект», являющаяся собственником «Аэроплазы», в течение двух лет пыталась продать объект за 1,6 млрд руб. корпорация, однако за эти деньги так и не смогли найти покупателя. В итоге корпорация «Петербургское агентство недвижимости» приобрела офисный комплекс площадью 33 тыс. квадратов за 1,2 млрд руб. Таким образом, ставка продажи составила всего 36,3 тыс. руб. за кв. м, однако проект, который практически не приносит дохода, не может стоить дороже.
В связи с этим, участники гигантской деловой стройки в зоне Пулково-3 также считают, что наличие крупного якоря в лице государства либо мощной компании — такой, например, как Газпром, в подобного рода проектах является необходимым условием. «Хотя у нас на начальных этапах не было ни Газпрома, ни администрации города, мы всегда достаточно активно вели работу в этом направлении, — говорит директор по продажам и маркетингу компании EKE Group Лилия Еременко. – В итоге мы начали сотрудничество с городом в плане развития транспорта. Кроме того, в наш деловой квартал была привлечена газпромовская структура — проект выставочного комплекса «Экспофорум».
Развивать же в Петербурге масштабное офисное строительство и создавать не отдельные объекты, а целые кварталы, безусловно, необходимо. «Не надо бояться больших офисных площадей, — говорит исполнительный директор ЗАО «Общественно-деловой центр «Охта» Александр Бобков. — Любое хорошо и логично построенное деловое пространство найдет своих потребителей».
