Один из трендов будущего – появление деловых объектов высокого качества. В город приходит все больше статусных компаний, которым просто-напросто негде разместить свои представительства. «Получить головной офис размером в 10 – 15 тыс. кв. м в центре Петербурга, например, невозможно, — констатирует генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков. – Его нельзя ни купить, ни арендовать, поскольку таких свободных площадей нет чисто физически. При этом спрос есть, и он будет расти». Об этом говорили вчера участники Ежегодного Саммита рынка коммерческой недвижимости России.
На сегодняшний момент к деловым комплексам премиум-сегмента эксперты относят только многофункциональный центр Quattro Corti на Почтамптской улице, при создании которого были использованы самые передовые технологии — первый в Санкт-Петербурге подземный автоматизированный паркинг Interpark, эксклюзивные лифты Schindler, новейшие инженерные системы. Однако недавно вся офисная часть комплекса была арендована компанией «Газпромнефть».
В 2014 году в центре Северной Венеции появится еще один подобный объект – общественно-деловой комплекс «Невская ратуша», но и его в полной мере рыночным продуктом назвать нельзя. «Это не объект на рынке, — считает генеральный директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов. – В первую очередь, «Невская ратуша» является резиденцией городской администрации, поскольку из 350 тыс кв.м общей площади комплекса около 77 тыс. кв.м займет комплекс зданий административного центра Правительства Санкт-Петербурга».
По мнению Кузнецова, в городе есть еще всего два объекта, которые серьезно подтягивают рынок наверх. Оба объекта принадлежат финским инвестиционным структурам. Это — технопарк «Технополис-Пулково» компании Technopolis и бизнес–центр «Пулково Скай» корпорации EKE Group.
Однако развивать свои планы в офисном сегменте Петербурга финны не намерены. «Надо помнить, что Россия – это не пуп земли, это только одно из мест в мире, куда можно вложить деньги, — категорично заявил генеральный директор EKE Group Санкт-Петербург Андрей Хитров. — И когда западный девелопер хочет инвестировать в тот или иной сегмент, он сравнивает рынки. На сегодняшний же момент сравнение это — вовсе не в пользу России. Рентабельность проектов, которые европейцы делают у себя, сейчас зачастую выше, чем у объектов, построенных на российской земле. Приведу такой пример. На территории Финляндии компания ЕКЕ построила складской комплекс, вложив в него 20 млн евро. При этом продать его удалось за 28 млн. евро. Таким образом, мы получили 40% прибыли».
Учитывая, что срок окупаемости в офисном сегменте в Петербурге возрос более, чем в два раза – с 4-5 лет до 10-12 лет, иностранцам нет никакого резона приходить на нашу территорию. «На западных рынках отбить проекты можно за то же время, но их рынки – более четкие и понятные, — объясняет Хитров. – Мы же проигрываем по всем параметрам. У нас плохой инвестиционный климат, безобразное законодательство, бюрократические барьеры, плохие дороги, дорогие кредитные ресурсы, более высокие эксплуатационные расходы и запредельные налоги на недвижимость». По мнению эксперта, есть только один фактор, который может сделать российский, и в частности, петербургский рынок более привлекательным — это рост арендных ставок. «Для того, чтобы нам выйти на уровень окупаемости в 8 лет, который мы изначально закладывали, нам надо поднять цены как минимум на 15%», — заявил глава петербургской EKE Group.
Помимо увеличения ставок есть еще один способ привлечения как российских, так и иностранных инвесторов к строительству высококлассных объектов. «В ближайший год будет разворачиваться битва за оптимизацию издержек и снижение себестоимости строительства и затрат на землю», — убежден Николай Пашков. Однако Андрей Хитров сомневается, что это может привести к какому-то положительному результату. «Для этого должна измениться политическая и экономическая ситуация в России, а в ближайшее время это вряд ли произойдет», — резюмировал он.
