Является ли переориентация богатых клиентов на аренду тенденцией или пока можно говорить лишь о единичных случаях, обсуждали участники круглого стола, организованного редакцией журнала «Бюллетень Недвижимости».Возможность менять по своему желанию место жительства чаще других присутствует у людей обеспеченных, поэтому наиболее ярко данная тенденция – добровольное предпочтение аренды покупке жилья – наблюдается именно в сегменте элитной недвижимости. Способствует этому также дороговизна петербургской недвижимости премиум-класса – цена «стандартной» элитной квартиры площадью 100 кв. м начинается от 14 млн руб.
В результате в последнее время в Северной столице появился новый класс нанимателей – активных, обеспеченных людей, предпочитающих снимать понравившееся жилье и не обременять себя заботами, связанными с поддержанием его в приличном состоянии. Ведь, как известно, необходимость делать капитальный ремонт, платить налог на имущество и прочие «бонусы» владения собственностью, в данном случае остаются в ведении собственника жилья.
Борьба стандартов
Соглашаясь с тем, что такая тенденция на петербургском рынке жилья премиум-класса существует, многие специалисты в то же время не могут сойтись во мнении, что сегодня следует понимать под элитной недвижимостью. «Вот, например, продается квартира в историческом центре города, просторная, красивая, с подлинными деталями интерьера, – рассказывает Леонид Рысев, генеральный директор «Rysev Realty. Элитные квартиры». – Однако там плохо течет вода, нет подземного паркинга, в доме очень маленький и неказистый внутренний двор. Можно ли такое жилье назвать элитным?»
Леонид Рысев,
генеральный директор «Rysev Realty. Элитные квартиры»
Безусловно, после кризиса критерии элитности стали жестче, вследствие чего в класс премиальной недвижимости сейчас попадает гораздо меньше объектов, чем три года назад. «До кризиса у нас все было элитным, любой новый проект, обладающий хоть какой-то изюминкой. Сейчас, конечно, такого уже нет», – констатирует Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа». Наиболее быстро сориентировались петербургские девелоперы, составив своего рода классификацию критериев элитности (всего их 25) и оценив проекты первичного рынка по этому перечню.
«Вместе с критериями элитности меняется и менталитет наших клиентов, – рассуждает Наиля Брестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости». – Люди становятся более свободными, больше путешествуют. Поэтому постоянно меняется мода на элитное жилье, особенно на его расположение. Например, одно время было очень модно покупать загородные поместья, а сейчас это веяние прошло. Также постепенно проходит мода на квартиры в Золотом треугольнике. Центр города уже не так привлекает людей».
Дмитрий Щегельский,
генеральный директор агентства недвижимости «Бенуа»
Однако, несмотря на относительно стройную картину, сложившуюся на первичке, на вторичном рынке определить принадлежность жилья к той или иной категории сегодня гораздо сложнее. Например, квартира может быть размещена на Дворцовой набережной и выходить окнами на Петропавловскую крепость, но в то же время в доме еще могут оставаться не расселенные коммунальные квартиры. В таком случае говорить об однородном социальном окружении в доме нельзя, и закономерно встает вопрос, насколько элитной должна считаться данная квартира? Чтобы напрасно не ломать голову над этим вопросом, многие риэлторы предпочитают сегодня говорить не об элитности, а, скорее, о престижности того или иного объекта, не пытаясь подогнать его под все имеющиеся критерии.
«В конечном счете, элитность жилья определяет покупатель, голосуя за него своими деньгами. Продавец может считать свою недвижимость суперэлитной, отвечающей всем критериям, но для покупателя это будет неважно, если ему эта квартира не понравится. И в итоге он купит другой объект, не обладающий всеми достоинствами первого, но пришедшийся ему по душе», – добавляет Дмитрий Щегельский.
Наиля Брестовая,
генеральный директор агентства «Время недвижимости»
Размытость критериев оценки элитной недвижимости на вторичном рынке является одной из причин, по которой некоторые клиенты воздерживаются от покупки дорогой квартиры, боясь ошибиться в своем выборе. «Съемная элитная квартира тем и хороша: ее не нужно выбирать так тщательно, как если бы вы ее покупали, она уже полностью готова для проживания, вплоть до того, что там есть даже домашние тапочки, – говорит Дмитрий Титов, генеральный директор агентства «Мир квартир». – Кроме того, некоторые люди с помощью элитного жилья приобретают определенный социальный статус. И поэтому, даже если у них сейчас нет денег для покупки дорогой квартиры, ее аренда для них может быть вполне подъемной».
Дмитрий Титов,
генеральный директор агентства «Мир квартир»
Новые веяния
Несмотря на имеющиеся прецеденты, клиентов, полностью воспринявших западный образ жизни и выбирающих аренду элитной недвижимости, в Петербурге все-таки меньшинство, констатируют эксперты. Большинство по-прежнему предпочитают иметь в собственности хотя бы одну квартиру. «У россиян в подавляющем большинстве пока не сформировался вектор на постоянную аренду. Поэтому люди предпочитают иметь какую-то недвижимость, где прописаны члены семьи, особенно если есть дети, и они ходят рядом с домом в школу. Это очень важные якоря, – констатирует Валерий Виноградов, президент ГК «Авентин». – Из советского менталитета «дом, машина, дача» у обеспеченных людей ушла пока только третья составляющая. Как раз загородное жилье сейчас предпочитают снимать. Особенно это касается недвижимости за границей. И если раньше наши соотечественники легко покупали понравившиеся им дома в Испании, на Кипре или в Италии, то сейчас те же самые люди скорее предпочтут арендовать виллу на лето, а в следующем году поехать отдыхать в другое место».
Валерий Виноградов,
президент ГК «Авентин»
В то же время основными нанимателями элитного жилья в Петербурге пока что выступают люди, строящие свое жилье и проживающие во временном до окончания всех работ в собственной квартире или доме. По мнению Сергея Чурганова, менеджера компании SATO, таких клиентов сейчас более 70% в общем числе нанимателей элитных квартир. Также значительную долю квартиросъемщиков в данном сегменте составляют иностранцы, работающие в городе либо приехавшие сюда в качестве туристов. К этой же категории относятся и отечественные бизнесмены, находящиеся в деловой командировке. Отдельный класс нанимателей – петербуржцы, затеявшие длительный ремонт в своих апартаментах. «Очень сложно поддерживать элитную квартиру в приличном состоянии, особенно если у тебя их несколько, – объясняет Леонид Рысев. – Один наш клиент уже два года составляет дизайнерский проект для своей квартиры, а пока ведутся работы, снимает другое жилье».
А вот о месте временного проживания зарубежных топ-менеджеров, работающих в Петербурге, обычно заботится их работодатель. «Такие компании выкупают в домах целые подъезды и селят в эти квартиры только своих сотрудников, – рассказывает Сергей Чупранов. – Поэтому такие элитные квартиры вообще не выходят на открытый рынок аренды, и сказать, сколько их на самом деле, очень сложно. Как правило, средний срок договора аренды в таких случаях – 11 месяцев с возможностью его пролонгации».
Инвестиции в себя
Таким образом, доминирующее направление на рынке элитной недвижимости сегодня по-прежнему купля-продажа. Но и здесь есть изменения в структуре сделок: до 2008 года подавляющее большинство покупок совершалось в инвестиционных целях, для последующей выгодной перепродажи либо для сдачи жилья в аренду и получения в будущем стабильного и постоянного дохода. Но, как известно, дела на рынке аренды элитной недвижимости сейчас обстоят не столь благополучно, как три года назад: доходность данного вида бизнеса резко снизилась и сейчас находится на уровне 5-6% годовых. «Любой бизнес должен приносить вам не менее 10% годового дохода, иначе вы обанкротитесь, – уверен Валерий Виноградов. – Поэтому многие сейчас перестали инвестировать в элитную недвижимость, так как это пока не выгодно. Капитализация таких объектов растет медленно, окупаются они долго, учитывая наши соотношения цены объекта и арендных ставок. Поэтому инвесторы сейчас предпочитают вкладываться в другие финансовые инструменты, а элитные апартаменты если и покупают, то для собственного проживания».
В результате покупка элитных квартир для последующей сдачи их в аренду, стала не самым популярным видом бизнеса. В связи с его низкой доходностью им занимаются только индивидуальные предприниматели, качественных же управляющих компаний, зарабатывающих на сдаче в аренду элитных апартаментов, в этом сегменте практически нет.
Сергей Чурганов, менеджер компании SATO
Покупка элитной квартиры как объекта инвестиций сейчас также явление малораспространенное. «В кризис многие наши клиенты обожглись на этом, – рассказывает Дмитрий Титов. – Раньше элитные квартиры хотели все, их было мало, а поэтому они были нарасхват. Но сейчас их полно на рынке, и они никому не нужны. Это стало шоком для многих наших клиентов, купивших апартаменты перед кризисом в надежде выгодно их перепродать. А если квартира была куплена еще и на деньги банка, то это – совсем безрадостная ситуация».
