Раньше дольщики несли бремя затрат «с нуля» – достаточно было просто огородить забором участок и объявить о продажах. Деньги с первых проданных квартир шли и на проектирование, и на согласование проекта. Сейчас, по закону, такое уже невозможно (привлекать деньги дольщиков можно после того, как получено разрешение на строительство, имеется полный пакет разрешительной документации и зарегистрирован первый договор долевого участия в Росреестре). Таким образом, первоначальные собственные вложения в проект до начала продаж, как говорят застройщики, составляют от 20% до 30% от всех затрат на строительство. То есть при средней стоимости проекта строительства жилого комплекса 3-4 млрд руб. – до момента продаж необходимо вложить от 0,6 до 1,2 млрд.
Кроме того, резко выросла стоимость самих земельных участков. Если на пике кризиса она составляла 4,5-7 тыс. руб. за кв. м будущего жилья, то теперь уже – 12-17 тыс. Понятно, что сделать такие вложения только за счет собственных средств практически нереально. И застройщики ищут, где бы взять деньги.
Кредитные истории
Для девелоперов, которые в кризис практически лишились банковского финансирования, ставки по кредитам за два года снизились практически вдвое. По словам экспертов, с началом кризиса банковское сообщество фактически выставило строителей персонами нон-грата. С конца 2008 года по середину 2009-го если кредиты и давали, то под самые ликвидные залоги и под 22-26% годовых. Причем получить деньги можно было только для достройки уже почти готового жилого объекта. Банки не обязательно отказывали в кредитовании напрямую, но могли продолжительное время держать потенциального заемщика в листе ожидания, проводя многочисленные проверки. Не столь давний пример – кредит на строительство жилого комплекса Lumiere на Петроградской стороне. Сбербанк предварительно одобрил кредитную линию застройщику комплекса – ООО «НеваСтройИнвест» – еще в 2008 году. А подписан договор на предоставление кредита в размере 800 млн руб. только весной этого года.
Но, как говорят застройщики, с осени 2009-го ситуация постепенно стала улучшаться. Сначала ставка снизилась до 17-19% годовых, потом – до 15-17%. А теперь застройщики могут кредитоваться под 10-12% годовых, что практически соответствует докризисным расценкам. Вместе с тем банки стали предъявлять более жесткие требования: зачастую компании должны предоставить в залог активы, стоимость которых в два раза превышает сумму кредита. Так, в частности, при проектном кредитовании Сбербанк оценивает построенные, но еще не сданные квартиры в качестве залога с дисконтом от 50% (для однокомнатных) до 70% (для трехкомнатных квартир) от цены продаж.
Несмотря на это объемы кредитования растут. Так, в текущем 2011 году Северо-Западный банк Сбербанка РФ планирует выдать строительным компаниям кредиты на сумму более 32 млрд руб. В 2010-м строительные компании Северо-Запада получили в Сбербанке вдвое меньшую сумму займов – 16 млрд. Примерно такой же рост ожидается и у остальных крупных игроков рынка. Кроме того, на большинство прокредитованных объектов банки открывают и ипотечные программы – стимулируя продажи застройщика (а значит, гарантируя возврат долга) и обеспечивая себе дополнительную прибыль от ипотеки.
«Сегодня мы все работы по проекту строительства жилого комплекса «Gusi-лебеди» финансируем за свой счет и ведем переговоры со Сбербанком о привлечении кредита в рамках проектного финансирования. Переговоры ведем, но договор еще не подписали. При хорошем развитии рынка и быстрых продажах – мы будем строить за свой счет. Но если рынок начнет пробуксовывать, станем работать с банками, чтобы не снижать темпы строительства», – рассказывает генеральный директор компании KVS Сергей Ярошенко.
По оценке участников рынка, если до кризиса на кредитные средства при возведении объекта приходилось от 50% до 70%, то теперь эта доля упала примерно до 30%. С другой стороны, застройщики готовы отказываться от средств дольщиков, если ставки на банковские деньги снизятся. «Если удастся договориться с банками и ЦБ о кредитовании строек под 5-6% годовых, то я с удовольствием буду строить и продавать готовое жилье, не привлекая дольщиков. Но при нынешнем уровне процентных ставок это нереально», – отмечает Александр Лелин, генеральный директор «Ленстротреста».
Фондирование не прижилось
На самом пике докризисного рынка и власти, и застройщики, и банки искали законную схему, дабы сократить риски для дольщиков и обеспечить надежные гарантии по банковским кредитам, направляемым на строительство жилья. Выходом из ситуации стала анонсированная в начале 2006 года схема целевого фондирования кредита от Сбербанка. Суть целевого фондирования такова: застройщик заключает с банком договор, по которому тот финансирует строительство дома, а обеспечением по кредиту является само возводимое здание. В процессе строительства застройщик продает квартиры в доме покупателям, причем деньги поступают на их собственные счета в банке, к которым имеют доступ только сами покупатели (то есть при необходимости клиент может выйти из проекта). Между застройщиком и банком заключается договор, по которому банк поэтапно финансирует строительство и контролирует расходование средств. По данной схеме в тот момент было запущено строительство трех жилых объектов: «Юнтоловская перспектива» от ЗАО «Петровский строитель» (сумма кредита не называется) и два объекта от Setl City – жилой комплекс «Континенталь» на Краснопутиловской улице и новый дом на Дунайском проспекте. Сбербанк предоставил застройщику не возобновляемую кредитную линию в размере 1,45 млрд руб. (505,4 млн – на строительство ЖК «Континенталь», 949,3 млн – ЖК на Дунайском пр.). Потом к схеме фондирования подключились и другие застройщики. В частности, по схеме целевого фондирования СК «Темп» активно строила свои дома на улице Бадаева. А вот Setl City в дальнейшем отказался от фондирования и переподписал договор со Сбербанком.
Другие застройщики также пересмотрели свою финансовую стратегию. «С учетом кризиса наша программа оправдала себя, – говорит Сергей Иванов, начальник управления продаж ЗАО «Петровский строитель», но при этом уточняет: – Однако по целевому фондированию стало тяжело продавать квартиры. Покупатели в основном интересуются продажами по 214-ФЗ. Говорить о том, будем мы или нет использовать эту схему в дальнейшем, пока рано – рыночная ситуация меняется достаточно быстро».
«В свое время схема фондирования явилась легитимной формой привлечения денежных средств граждан в строительство жилья. Это было актуально в переходный период адаптации рынка к 214-му закону и позволило застройщику уйти от различных обходных схем, по сути незаконных. Сейчас, когда практика работы по 214-ФЗ набрала обороты, внесены важные поправки в закон, позволяющие застройщику эффективно работать по договорам долевого участия, необходимость в этой схеме отпала», – поясняет директор Финансово-экономического департамента холдинга Setl Group Сергей Староверов. С ним согласен Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». «Нельзя сказать, что схема фондирования стала хуже. Она принципиально отличается от схемы долевого участия и служит для контроля банком строительства объектов в тех случаях, когда застройщик по каким-либо причинам не желает реализовывать права на квартиры в рамках 214-ФЗ. Если застройщик действует в рамках этого закона, необходимость в привлечении схемы фондирования не возникает. Поэтому сегодня эта схема не очень распространена и вряд ли будет широко применяться в будущем», – уверен Гниденко.
На рынок за деньгами
Еще один способ профинансировать свое развитие – привлечь средства с финансовых рынков с помощью облигационных займов или продать часть акций с помощью IPO (Initial Public Offering – первоначальное публичное предложение акций компании на продажу широкому кругу лиц), SPO (вторичное размещение) и так далее. В свое время такой шаг удачно совершила группа ЛСР. А весной этого года Группа компаний «Эталон» (ЛенСпецСМУ) смогла привлечь с помощью IPO более 500 млн долл., из которых 70% пойдут на развитие бизнеса и покупку участков под будущие проекты. По оценкам экспертов, на эти средства можно купить земли под строительство почти 2 млн кв. м жилья дополнительно к тем проектам, которые уже есть у компании. До этого ЛенСпецСМУ удачно разместила несколько облигационных займов на общую сумму около 5 млрд руб. Причем размещение последнего прошло по ставке 14,5% годовых.
По пути ЛенСпецСМУ собирается пойти и Setl Group. «В ближайшее время мы объявим о размещении и рассчитываем на приемлемую доходность, по которой инвесторы будут готовы покупать наши ценные бумаги», – рассказал президент и основной владелец Setl Group Максим Шубарев. По его словам, в дальнейшем компания также может выйти на IPO. «Такие планы у нас были и до кризиса. Но под влиянием ситуации мы их немного скорректировали. Думаю, что вернемся к обсуждению этого вопроса через год. Тогда посмотрим на рынок и решим, укладывается ли этот шаг в нашу стратегию развития. IPO для нас не самоцель, не стратегия развития компании. Пока наша стратегия состоит в том, чтобы значительно увеличить объемы строительства жилья эконом- и комфорт-класса в Петербурге», – поведал Максим Шубарев. «Привлечение капитала на финансовых рынках – это очень перспективное направление для любых компаний, акционеры которых заинтересованы не в сиюминутной выгоде, а в долгосрочном росте капитализации компании. Собственно, для этого и существуют финансовые рынки», – уверен Сергей Себелев, генеральный директор компании «Альфа Инвест».
