Участки для загородного дома давно не в дефиците. Количество предложений земли исчисляется тысячами, что делает приобретение одного-единственного задачей архисложной. Кроме вторичного рынка, представленного предложениями подзаброшенных или недостроенных домиков в садоводствах и домами под снос в деревнях, можно обнаружить новые ДНП (дачные некоммерческие партнерства), коттеджные поселки с предложением участков с подрядом и без оного, произведения микродевелоперов (это когда предприниматель приобретает объект, улучшает его и снова выставляет на продажу). В каждой избушке свои зоны риска.
Опыт риэлторов показывает, что средний клиент, твердо решивший купить землю для себя, прежде чем совершить сделку, делает пять-шесть просмотров участков – не больше. Причина проста: нельзя объять необъятное.
Земля полна сюрпризов
Оставим за скобками типовые проблемы, с которыми сталкиваются участники рынка недвижимости, они всем хорошо известны, отметим лишь специфические, «загородные».
Самая распространенная: границы участка в кадастровом паспорте не соответствуют тому, что есть на самом деле. Это случается и в старых, и в новых массивах. Вторая проблема – несговорчивые соседи, с которыми невозможно сообща решать вопросы коммунального бытия (потому участок и продается). Третья – тяжелые гидрогеологические условия: не добуриться до воды, заболоченность, высокий уровень грунтовых вод, или грунты, на которых вообще ничего нельзя строить. «Попасть» на такой участок проще простого. Случаи перепродажи земли с плохой геологией участились: кто-то купил участок, вызвал геологов и понял, что от приобретения нужно избавляться (похоже на продажу побитой, но восстановленной машины). Впрочем, большинство этих вопросов - решаемы. Но для того ли мы приобретаем землю, чтобы потом мучиться? Лучше всего подстраховываться на стадии выбора участка.
Намечаем цель
Есть три вопроса, которые в дальнейшем заметно облегчат выбор объекта загородной недвижимости. Касаются они целевого назначения:
- Сколько месяцев в году дом будет эксплуатироваться?
- Сколько человек будет проживать в доме?
- Как часто вы готовы принимать гостей и что это за гости: родственники солидного возраста, дружественные семьи с детьми или друзья, с которыми можно беззаботно проводить выходные?
Ответив на них, вы примете решение относительно главного вопроса: что вы хотите получить — дачу, дом для постоянного проживания бабушки с возможностью «сплавить» на лето внуков, или коттедж, которому отводится роль альтернативы квартире. Совместить «три в одном» - не получится. Если период вашей загородной жизни три-четыре месяца летних каникул и нечастые выходные зимой, есть смысл искать участок в охраняемом дачном массиве. В этом случае близость мегаполиса будет скорее минусом, чем плюсом. Но дачный дом должен располагаться в массиве, где есть постоянные жители и дееспособное правление ДНП или СНТ (что бы ни говорили риелторы, а от харизмы, активности и опыта председателя зависит многое). Если вы намерены жить в загородном доме более или менее постоянно, но не собираетесь отказываться от «базы» в виде городской квартиры — обратите внимание на наделы земли рядом с ближайшими к городу райцентрами, где есть школы, магазины, медицинские, бытовые и развлекательные учреждения. Если речь идет о доме для постоянного проживания — необходимо «привязываться» к ближайшей станции метро и остановкам общественного транспорта.
Изучаем местность
Для продуктивного поиска участка необходимо ограничить зону поиска – отсечь все лишнее. Чаще всего точкой притяжения становится пригородный район, до которого вам легко добраться из вашей городской квартиры или с работы. Но это может быть и что-то более личное: места, знакомые с детства, рядом живут родственники, хорошие друзья. Каждому свое. Но в любом случае местность необходимо изучить вдоль и поперек.
Как добираться до работы и где будут учиться ваши дети (это если речь идет о поиске места для постоянного проживания)? Где лечиться, как организована в данном населенном пункте медицинская помощь? Как развлекаться и проводить досуг? В деревне, очевидно, не будет мегамоллов и мультиплексов, но вполне возможно, что рядом есть озеро, конюшня, санаторий со спа-салоном. Но даже если вы любитель уединения, поверьте: это быстро проходит. Где покупать продукты и товары первой необходимости? Если вы шопоголик — деревня не по вашу душу. Как вы будете добираться до работы, школы, медицинского учреждения, дискотеки и магазина (то есть по всем вышеобозначенным точкам интересов), если дороги замело снегом, размыло дождем, или сломалась машина?..
Мы уже сказали о главной трудности – выбрать единственный и самый лучший участок из тысяч представленных в продаже. Вот и рецепт: выбрав точку притяжения, вы сузите поле поиска раз в десять-пятнадцать.
Знакомимся
На месте назначения вас радушно встречают хозяин или агент. Не забывайте, что они оба — лица заинтересованные (оттого и встреча радушная). Начинаем осмотр объекта. На какие вопросы необходимо получить ответы теперь?
1. Кто продавец, то есть, собственник объекта недвижимости, который вам предлагают? Даже если вам показывают доверенность на нотариальном бланке, с хозяином и его ближайшими родственниками необходимо познакомиться.
2. Подготовлены ли документы, и если еще нет, то в какой стадии их подготовка? Можно ли уже завтра отправляться к нотариусу? Несмотря на то, что законом предусмотрена возможность заключения простого письменного договора, мы все-таки советуем оформлять сделки с объектами загородной недвижимости нотариально: слишком много здесь подводных камней. К тому же нотариус просто-напросто «завернет» документы, если права продавца вызовут у него сомнения. Если на просьбу познакомить вас с собственником агент или доверенные лица отвечают отказом — ищите другой объект.
3. Покупка участка у девелопера (им может быть физическое или юридическое лицо) имеет столько особенностей, что им следует посвятить отдельную публикацию. Но всему свое время.
Если вам приглянулась земля в новом ДНП или СНТ, это повод серьезно, шаг за шагом, изучить всю договорную базу со своим юристом, ориентирующимся в земельном законодательстве. Возможны два варианта происхождения таких объектов. Первый: девелопер приобрел большой участок земли (обычно это участок сельхозназначения), организовал дачное хозяйство, подготовил и утвердил генплан. Второй: девелопер приобрел большой участок ИЖС, разделил его на маленькие, изменил границы поселения. Если юридическая подготовка выполнена профессионально, риск не получить ничего сведен к минимуму. Но так бывает не всегда. Начинать изучение документов нужно с кадастрового паспорта. Если у вас есть сомнения в том, совпадают ли реальные границы участка с теми, что обозначены в документе, есть смысл пригласить геодезиста для уточнения координат, причем желательно независимого, а не того, которого вам предложит девелопер. К сожалению, в этом вопросе сплошь и рядом встречаются и технические ошибки, и умысел будущих соседей, которые успели «подвинуть» колышки. Но такая ситуация (наличие готовых кадастровых паспортов у «маленьких» участков в составе «большого») — редкая и почти идеальная. Как правило, у таких коттеджных «недопоселков», выставляемых на продажу, не только дороги и свет в отдаленной перспективе, но даже пакет первичных документов не укомплектован. В этом случае вам скорее всего предложат заключить предварительный договор купли-продажи участка, выделенного из не вполне подготовленного массива. И риск получить не то, что обещано, серьезно возрастает.
Поэтому смотреть нужно не только на документы, но и на лица контрагентов по сделке. Но если они не вызвали у вас недоверия, движемся дальше.
Первая встреча с землей
Вне зависимости от того, заинтересовал вас объект или нет, после просмотра отпустите с миром продавца и отправляйтесь исследовать местность, а также знакомиться с возможными соседями. Продолжаем ставить вопросы и искать на них ответы:
Нет ли у потенциального продавца конфликтов с соседями, которые могут по наследству перейти вам? Соответствуют ли реальные границы участка тем, что заявлены в документах? Если нет или свидетельство о собственности получено без межевания (такое встречается в садоводствах), а участок и соседи нравятся, - есть повод говорить о снижении цены.
Нет ли у продавца задолженности перед СНТ или ДНП? Об этом лучше всего узнавать из первоисточника, то есть потребовать соответствующую справку в правлении. Может оказаться, что продавец не участвовал в общих расходах, связанных со строительством линий электропередачи, водопровода, дорог. Да и вообще с председателем познакомится полезно.
Есть ли электричество, нет ли с ним перебоев и дефицита энергомощностей? В договоре энергосбытовой компании с потребителем (об этом также можно узнать в правлении) должны быть указаны и выделяемые мощности, и возможности их увеличения.
Как решаются вопросы жизнеобеспечения коттеджного (дачного) поселка, садоводства (ремонт и строительство дорог, дренажные работы, охрана) и в какие суммы это выливается?
Обитаем ли поселок зимой, как он охраняется в зимнее время? Можно ли к нему подъехать в весеннюю распутицу?
Где берут питьевую воду? Каково ее качество? Есть ли в окрестностях хорошие колодцы и скважины? Проводился ли анализ воды и что он показал? Если местность малоосвоенная, а вокруг нет ни колодцев, ни скважин, дело усложняется. Однако в любом регионе есть фирмы, специализирующиеся на гидрогеологоразведке, специалисты которых имеют информацию о характере подземных водных источников.
