Прежде всего речь идет о кредитных брокерах, то есть специалистах, которые помогают клиентам подобрать кредитную программу под конкретные объекты, по уровню дохода заемщика и его прочим индивидуальным особенностям.
«Сегодня около 50 банков в Петербурге кредитуют по ипотечным программам. Разобраться в них неподготовленному человеку достаточно сложно. Конечно, если есть время, можно и самостоятельно попробовать, но лучше доверить это дело профессиональному брокеру. Он постоянно «мониторит» все ипотечные программы, участвует в семинарах различных банков, имеет сертификаты. Он в курсе всех скидок и акций. А сыграть на этом может клиент», – считает руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака» Оксана Викулова. Оплата за их услуги в среднем по Петербургу составляет 20-30 тыс. руб., у части брокеров оплата зависит также от суммы кредита (например, 2%, но не менее 30 тыс. – весьма распространенный вариант).
Как правило, знакомство с ипотечным брокером начинается с бесплатной консультации. На ней специалист – в общем и целом – расскажет о программах различных банков, рассчитает оптимальный платеж при данной зарплате, размере первоначального взноса и стоимости недвижимости. То есть, в принципе, сформирует ваши представления по ипотеке, так как процесс это весьма непростой.
Второй шаг – это выбор оптимальной программы, потому что даже у одного банка их, как правило, несколько. Брокер (на сей раз уже не бесплатно, а лишь после оформления договорных отношений) также может предложить альтернативу – скажем, потребительское кредитование. Поможет он и собрать документы, правильно подать заявку. Заполнить анкету, сформировать полный пакет документов – это не так просто, как может показаться. Неправильно оформленная заявка вполне может явиться причиной отказа в выдаче заветного кредита.
Наконец, третий этап – получение одобрения банка. При неблагоприятном развитии событий брокер сможет подобрать аналогичный продукт другого банка либо просто другую программу той же кредитной организации. Случаев, когда ипотеку получали не с первого, а с третьего-четвертого раза, предостаточно. Если все хорошо, то можно переходить к подбору недвижимости, страхованию, оценке и сделке с застройщиком.
Итак, почему же ипотечный рынок предпочтительнее осваивать при помощи профессионалов? В первую очередь потому, что ваши затраты могут быть многократно компенсированы… самим брокером.
«Попробую показать это на конкретном примере. Возьмем объект на вторичном рынке, который стоит 3 млн руб. Первоначальный взнос – 30%. Срок кредита – 15 лет. Берем два разных банка. В первом ставка 13,75% годовых, а переплата за весь срок составляет 4,1 млн руб. А во втором ставка 11,5%, переплата составит 3,3 млн. Экономия составляет, таким образом, 800 тыс. руб. И шансов на то, что такую программу найдет вам брокер, гораздо больше, чем вы сами», – говорит Оксана Викулова.
В произвольной форме
Вообще, проценты по ипотечному кредиту могут меняться в ту или иную сторону сразу по нескольким причинам. Прежде всего процент зависит от срока кредитования. Чем он дольше, тем выше ставка. Зато с первоначальным взносом все наоборот: чем он больше, тем меньше переплата. Есть зависимость и от категории заемщика. Для клиентов банка (например участников зарплатных проектов) ставка ниже. Наконец, немаловажным является способ подтверждения дохода. Далеко не все банки требуют обязательного представления справки 2НДФЛ, но без нее ставка будет выше, так как риски банка в этом случае повышаются. Кстати, брокер может специально подобрать такие банки (и продукты), которые принимают подтверждение дохода по своей форме или в произвольном виде.
«Что касается серых и черных зарплат, то не только мы, но и многие наши коллеги здесь предельно лояльны и рассматривают любые способы подтверждения дохода – от справки 2НДФЛ до заявлений в свободной форме. А индивидуальные предприниматели могут подтверждать доходы не только официальной налоговой декларацией (ведь при вмененном доходе там может быть символическая тысяча рублей), но и, скажем так, по тем данным, которые действительно фигурируют в бизнесе», – уверяет начальник управления ипотечного кредитования АКБ «Абсолют Банк» Дмитрий Алексеев.
Кроме того, требования к заемщикам у разных банков порой диаметрально противоположны. Если по возрасту все более или менее ясно (от 21 до 65 лет), то вот с регистрацией потенциального клиента несколько сложнее. Большинство банков работает только с петербуржцами или жителями области, но есть и такие, для кого это непринципиально. Считанное число банков (но они есть!) работают и с иностранными гражданами. Ограничения по стажу работы у большинства кредитных организаций составляет шесть месяцев непрерывного стажа на одном месте. Однако есть исключения, когда кредит может получить и тот, кто работает всего месяц.
Впрочем, по мнению многих экспертов, ипотечный брокер – вовсе не панацея и не способ стопроцентного одобрения вашей заявки. А всего лишь помощник, который может помочь сэкономить время, деньги и нервы. «Помните, что вам нужно жилье, а не кредит. Начинать нужно с этого. Вести себя как брокер, то есть ходить по банкам, составлять некие сравнительные таблицы, бессмысленно, если не отдавать себе отчет, что программа нужна под вашу конкретную ситуацию, под конкретный доход. Даже для того чтобы узнать, нужен ли для оформления ипотеки военный билет молодому человеку 25 лет, нужно обойти или обзвонить все банки: одни его требуют, другие – нет», – подчеркивает президент ГК «ЮРИНФО» Павел Штепан.
Сделай сам
Собственно, брать или нет себе отнюдь не бесплатного помощника – решать вам. Во многих случаях этого вовсе не требуется, особенно если у вас действительно много свободного времени на изучение ипотечных продуктов, большинство из которых можно, поискав, обнаружить в интернете. Да и алгоритм подачи заявки вам легко объяснят в любом банке.
«У нас, например, для того чтобы получить одобрение кредита, нужно представить всего четыре документа: заполненную анкету банка, паспорт, справку о доходах и копию трудовой книжки. В свое время, когда я сам брал ипотеку, сбор документов занял всего полтора часа. Труда это никакого не составляет. Тем более что заявку на кредит можно отправить через интернет, отправить в отсканированном варианте персональному менеджеру, ну, или лично доставить в отделение банка», – говорит Дмитрий Алексеев.
В большинстве кредитных организаций к клиенту прикрепляется персональный менеджер, который ведет сделку от начала до конца. Причем именно сделку по приобретении жилья, а не только по получению кредита. Так, он сам может помочь клиенту с выбором квартиры. То есть, конечно, не будет брать на себя функции риэлтора, но может посоветовать, какая квартира банку подойдет, а какая – нет. Он расскажет о рисках, в общем, окажет профессиональную поддержку. Юридическую экспертизу квартиры также проводит сотрудник банка в течение одного-двух дней, причем почти всегда – совершенно бесплатно.
Что касается очередности выбора жилья и банка, то здесь многое зависит от того, какую именно квартиру вы собираетесь приобретать. По новостройкам целесообразно начинать выбор банка от объекта, а уже потом уже выбирать между теми банками, которые при нем аккредитованы. Потому что далеко не факт, что ваш любимый банк будет кредитовать под данный объект, где нельзя сразу оформить право собственности.
Со вторичным рынком, где такое право можно оформить немедленно, все ровно наоборот. Сначала следует добиться положительного решения банка, а потом уже с документом на руках (действует три-четыре месяца) подбирать себе нужный дом и квартиру.
Впрочем, Павел Штепан рекомендует начинать даже не с выбора объекта. «Необходимо составить смету сделки до того, как вы потратите первый рубль. Вы должны представлять, сколько будет стоить жилье, которое вы хотите купить, сколько будет стоить риэлтор, страховщик, ипотечный брокер, нотариус, государственная регистрация, банковская ячейка», – разъясняет он.
Ставки в большинстве петербургских банков варьируются от 9,9% до 13,5% годовых. Сумма, как правило, начинается от 100 тыс. руб. с пределом в 30 млн руб. Сроки – от 1 месяца до 25 лет. При этом досрочному погашению кредитов большинство банков уже не препятствует.
«Как правило, у банков отсутствует мораторий на досрочное погашение. Либо же он составляет не более шести месяцев. Если вы можете выплачивать досрочно, нужно выплачивать. Желательно, чтобы в договоре с банком был пункт о возможности рефинансирования кредита. Так как сейчас средняя ставка по ипотеке составляет 12-13%, а через три года, если все пойдет хорошо, она будет 9-10% годовых. Тогда вам будет выгодно взять кредит в другом банке и продолжать платить 9%», – считает Павел Штепан.
В принципе, если заемщик уже выбрал квартиру и с этим объектом приходит в банк, то срок выхода на сделку составляет в среднем 1,5-2 недели. Однако иногда обеим сторонам удается уложиться даже в рабочую неделю.
Сколько набегает…
Сопутствующие затраты при оформлении ипотечного кредита абсолютно неизбежны. В среднем в Петербурге единовременная комиссия за выдачу составляет от 0,5% до 2,5% от суммы кредита, но у некоторых банков ее нет вообще. Но это, скорее всего, означает, что «недополученные» деньги банк себе все равно с вас возьмет – просто иным способом.
«Могу привести пример. Есть такая программа в одном из банков – «Военная ипотека». Там нет практически никаких дополнительных комиссий. Но зато переплата по процентам превысит миллион – по сравнению с конкурентами. И это можно подсчитать, только имея ипотечный калькулятор, которым надо еще уметь пользоваться», – напоминает Павел Штепан.
Также необходимо будет заплатить за оценку объекта недвижимости (от 3 до 6 тыс. руб.). Стоимость банковской ячейки составляет 1,5-2 тыс. руб. Примерно в такую же сумму обойдется регистрация в Росреестре и услуги нотариуса.
Отдельно нужно остановиться на страховании – неотъемлемой части ипотеки. Все банки требуют страховать так или иначе либо предмет залога, либо жизнь и здоровье заемщика. Как минимум – приобретаемую квартиру (от пожара, залива, взрыва, вмешательства третьих лиц). Исключение составляет лишь тот период, когда дом еще строится. Тогда квартиры не существует физически, так что и страховать нечего.
Страховая сумма, как правило, устанавливается на уровне размера кредита. Но если заемщик настаивает, она может быть повышена до уровня рыночной стоимости готового объекта. Эта разница, в случае наступления страхового случая, выплачивается не банку, но уже страхователю.
Самый часто встречающийся страховой случай – это потеря трудоспособности (наступление инвалидности 1-й или 2-й группы). Так что банки чаще требуют страховать жизнь и здоровье своего клиента. По желанию заемщика в договор может быть включен пункт о временной потере трудоспособности в результате несчастного случая (когда больничный продолжается более 30 дней). В этом случае, начиная с 31-го дня, страховщик выплачивает 0,1% страховой суммы ежедневно.
«Страхование от несчастного случая и потери нетрудоспособности стоит дифференцированно для женщин (от 0,14% от суммы страхового договора в год) и мужчин (0,163%). По страхованию имущества, соответственно, от 0,15% до 0,19% годовых. Если взять такого усредненного заемщика, мужчину 35 лет, то по комплексному страхованию он заплатит 0,7% (0,6% для женщины). То есть при среднем размере кредита в 2 млн руб. выплаты в год составят 13 тыс. руб. (женщина будет платить 12 тыс. руб.)», – поясняет начальник управления партнерских продаж Северо-Западной дирекции ОАО «СК Росно» Алена Соколова.
