– Финансовый кризис 2008-2009 годов сильно затронул рынок недвижимости и строительную отрасль – за последние несколько лет рынок новостроек Санкт-Петербурга претерпел значительные изменения. До осени 2008 года цены на строящееся жилье во всех сегментах планомерно росли, прибавляя в некоторые годы до 100%. Ежегодно существенно увеличивалась и доля ипотечных сделок. Зимой 2008-2009 годов рынок «развернулся» на 360 градусов – цены на недвижимость просели за 1,5 года на 25%. Упали в несколько раз и объемы продаж квартир в новостройках. Все это не могло не сказаться на возможностях людей приобрести жилье.
С одной стороны, цены на недвижимость упали, с другой – в той же степени снизилась и покупательская способность большинства граждан. Например, сильно уменьшилось количество инвестиционных сделок, когда жилье покупалось для его последующей перепродажи. Результаты последнего исследования показали, что сегодня около 12-14% квартир приобретаются инвесторами для последующей перепродажи или сдачи в аренду после завершения строительства. До кризиса же число инвестиционных покупок равнялось примерно 30% от всего объема проданного жилья.
– Сейчас цены на недвижимость понемногу растут, особенно на первичном рынке. Как это сказывается на спросе?
– Действительно, цены на жилую недвижимость начали медленно расти еще летом 2010 года. Однако, несмотря на некоторое удорожание квадратного метра, у покупателей сейчас имеется достаточно возможностей выгодно приобрести квартиру. К примеру, подавляющее большинство строительных компаний города регулярно проводят рекламные акции, привлекая клиентов существенными скидками или возможностью получить длительную беспроцентную рассрочку. С другой стороны, количество квартир, которые застройщики предлагают по акциям, невелико, и, чтобы выгодно приобрести жилье, покупателю нужно постоянно отслеживать предложение на рынке и оперативно принимать решение о его покупке. Однако общий спрос на жилую недвижимость постепенно растет.
– Какие объекты чаще всего приобретают покупатели жилья эконом-класса?
– Основным критерием, который влияет на выбор квартиры у подавляющего большинства покупателей, сегодня является стоимость объекта недвижимости. Львиная доля продаж приходится на «бюджетные» варианты – квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшого метража в типовых панельных и монолитно-панельных домах. У большей части застройщиков такие квартиры составляют 75-85% от всего объема продаж. Именно квартиры эконом-класса всегда раскупали в первую очередь, и на многих объектах они заканчиваются задолго до завершения строительства дома.
– Что сегодня предпочитают покупатели: строящееся жилье либо объекты вторичного рынка?
– Среди покупателей квартир эконом-класса нет ярко выраженного предпочтения между первичным или вторичным рынком. Основополагающим фактором при покупке жилья, как я уже сказал, является цена объекта недвижимости. Немаловажен и тот факт, что как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости сейчас можно приобрести квартиру с привлечением ипотечного кредита. Хотя, безусловно, процентная ставка по кредиту и размер первоначального взноса при покупке вторички будут несколько выгоднее для покупателя. С другой стороны, дополнительный аргумент в пользу покупки квартиры в строящемся доме – возможность приобрести недвижимость в рассрочку.
– В каком ценовом диапазоне проходит основная масса подобных сделок?
– Основная масса сделок с квартирами эконом-класса проходит в самом низком ценовом диапазоне. Покупатели стремятся приобрести квартиру по минимально возможной цене. Например, подавляющее большинство продаж квартир-студий происходит по цене до 2 млн руб., однокомнатных квартир – по цене до 2,5 млн руб., двухкомнатных – до 3,5 млн руб.
– Каким образом оплачиваются подобные покупки?
– В большинстве своем сделки с «бюджетными» квартирами происходят по принципу «с миру по нитке». Некоторая часть средств, необходимых для покупки квартиры, вносится из личных сбережений покупателя. Вторая составляющая – кредитные средства. Очень часто при покупке используется ипотечный кредит, позволяющий приобрести квартиру большего метража, чем было бы возможно без использования банковских денег. Велика также доля граждан, кто приобретает недвижимость с использованием субсидий по различным государственным жилищным программам.
– Какие из государственных программ содействия гражданам в приобретении жилья наиболее эффективны и пользуются популярностью у населения?
– Наиболее популярные в Петербурге программы «Военная ипотека», «Жилищные сертификаты» (ГЖС), «Безвозмездные субсидии для приобретения или строительства жилых помещений». Достаточно часто встречаются и те, кто воспользовался программами «Молодой семье – доступное жилье» и «Материнский капитал». К глубокому сожалению, все эти программы несовершенны, проведение сделок с использованием госпомощи сопряжено с большими временными затратами, а также с необходимостью привлечения грамотного юриста, способного разобраться во всех тонкостях нашего законодательства.
Да и сами продавцы недвижимости (будь то строительная компания или частный собственник) часто отказываются проводить сделки с использованием государственной помощи в силу их сложности и растянутости по времени. Другой негативный фактор, существенно ограничивающий популярность таких программ, – размер государственной материальной помощи. Он несопоставим с реальной стоимостью квартиры в Санкт-Петербурге, поэтому подавляющее большинство покупателей, воспользовавшихся данными программами, вынуждены самостоятельно доплачивать весомую сумму или приобретать недвижимость низкого качества на значительном удалении от города.
– К каким еще инструментам улучшения жилищных условий прибегают сегодня жители Петербурга?
– Один из самых распространенных и востребованных способов покупки квартиры сейчас – в рассрочку от застройщиков. Этот способ обладает большим количеством преимуществ и практически лишен недостатков. Во-первых, получение рассрочки от компании-застройщика не требует сбора документов для рассмотрения заявки, что существенно экономит время клиента. Во-вторых, в сравнении с приобретением квартиры по ипотеке этот способ экономит деньги клиента, ведь при покупке недвижимости в рассрочку нет необходимости выплачивать комиссию за предоставление денежных средств и нести расходы на открытие и обслуживание счета, оплачивать страхование жизни, здоровья и самого объекта недвижимости. В-третьих, покупатель застрахован от отказа в предоставлении рассрочки. В-четвертых, сам покупатель подбирает приемлемый для него размер ежемесячного платежа исходя из своих финансовых возможностей.
Ну и, наконец, условия рассрочки весьма гибкие: сегодня на рынке есть варианты длительных рассрочек на срок до 10 лет, размер первоначального взноса за квартиру начинается с 10% от стоимости приобретаемой недвижимости. Кроме того, некоторые застройщики сегодня предлагают беспроцентные варианты рассрочек.
– К каким специалистам можно обратиться за консультацией и помощью при покупке жилья? В какую сумму обойдутся данные услуги?
– Самостоятельная покупка недвижимости – дело очень хлопотное, затратное и рискованное. Чтобы безопасно и выгодно приобрести квартиру, необходимо хорошо разбираться в действующем законодательстве и знать особенности рынка жилой недвижимости. В противном случае для покупателя существует большая вероятность понести серьезные финансовые потери и потратить впустую уйму своего времени. Поэтому подавляющее большинство покупателей сегодня обращаются за помощью к профессиональным риэлторам. И здесь я бы очень не советовал экономить на стоимости их услуг. Для грамотного проведения сделки лучше обратиться в известную риэлторскую компанию с хорошей репутацией. В этом случае покупатель получит действительно квалифицированную помощь и юридическую поддержку.
Стоимость услуг по поиску объекта и сопровождению сделки при покупке недвижимости на вторичном рынке составит от 3% до 5% от стоимости квартиры. Некоторые компании берут за такую услугу фиксированную сумму. При покупке квартиры в новостройке комиссия за проведение сделки с клиентов не взимается – услуги риэлтора за привлечение покупателей в данном случае оплачивают сами застройщики. Но если покупатель все-таки хочет самостоятельно решать свой жилищный вопрос, ему необходимо обязательно проверить «историю» квартиры, при покупке жилья на вторичном рынке, и историю строительной компании, если он приобретает квартиру в строящемся доме.
– Как в ближайшие годы будут развиваться инструменты содействия гражданам в покупке жилья?
– На мой взгляд, наибольшее распространение в ближайшие годы получит ипотека. На сегодняшний день количество квартир, которые приобретаются с использованием ипотечного кредита, не превышает 30% от всего числа сделок. В США и в Европе этот процент в три раза выше. Дальнейшее развитие ипотеки в основном будет зависеть от двух факторов – размера процентных ставок и первоначального взноса по кредиту, а также от уровня цен на недвижимость. Если мы когда-нибудь придем к таким же процентным ставкам, как в Европе и США, ипотека станет в разы привлекательней для заемщиков, и нас ожидает настоящий ипотечный бум. Еще один немаловажный фактор прогресса ипотеки – постепенное возвращение на рынок ипотечных программ с нулевым первым взносом. Такие программы способны существенно увеличить долю ипотечных сделок на рынке.
Что касается государственных программ помощи гражданам в приобретении жилья, то тут все выглядит не так обнадеживающе. В подавляющем большинстве эти программы несовершенны, не учитывают реалии рынка и сложны в применении. Наиболее привлекательные условия по государственным жилищным программам будут у военных и бюджетников, но без серьезной доработки условий и технологии проведения подобных сделок я не ожидаю существенного роста сделок с госучастием. Кроме того, сейчас у нашего государства имеется дефицит бюджета, и, на мой взгляд, у правительства появится большой соблазн сэкономить именно на сокращении расходов по таким финансово емким статьям, как государственная помощь при покупке жилья.
