В Северной столице по-прежнему больше коммунальных квартир, чем в любом другом городе страны. Расселять квартиры по одной инвесторам уже не интересно – все лакомые варианты давно расселены, и ждут своей очереди сейчас в основном проблемные квартиры, которые без помощи властей расселить не удастся.
Цифры и программы
Для содействия расселению коммуналок городские власти еще в 2008 году запустили программу «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Их тогда в городе насчитывалось 116 тысяч. В рамках программы за три года было расселено 10,8 тысячи квартир. Таким образом, по официальным данным, общее число коммуналок в Петербурге в 2011 году составляет чуть более 105 тысяч. В них сейчас проживают 660 тысяч горожан. Для города с населением в 4,5 миллиона человек это более чем значительная цифра.
«Есть несколько основных проблем, мешающих расселению оставшихся в городе коммунальных квартир, – считает Валерий Виноградов, президент ГК «Авентин». – Первая из них – экономическая. Людям просто не хватает денег, чтобы продать комнату и приобрести отдельное жилье. Вторая – юридическая. У многих объектов проблемы с документами, ряд собственников невозможно найти, так как они находятся в местах лишения свободы и т. д. Третья проблема – психологическая. У жильцов завышенные ожидания относительно стоимости их недвижимости. И четвертая проблема – рыночная. Она заключается в том, что все уникальные объекты уже давно расселены, а типовые, да еще и проблемные квартиры, практически не интересны инвесторам».
Кроме того, нельзя сбрасывать со счетов пассивность самих жителей квартир, их неосведомленность о возможностях, которые дает город. Так, по словам Валерия Виноградова, лишь около 10% обитателей коммунальных квартир знают или слышали об имеющихся возможностях расселения и принимают участие в той или иной городской программе. Еще одна проблема – отсутствие согласия между жильцами коммуналок, в результате чего инвесторы не хотят лезть в это осиное гнездо.
Кроме того, в городе постоянно идет процесс образования новых коммунальных квартир, и бороться с ним власти сейчас не в силах. «В спальных районах на сегодняшний день появилось довольно много коммуналок. Происходит это либо в результате развала семей, когда-то владевших отдельной квартирой, либо в связи с делением наследства, когда квартира продается долями», – поясняет Николай Лавров, исполнительный директор компании «Юринфо-Недвижимость».
Многие эксперты даже полагают, что этот процесс закономерен в условиях сегодняшней российской действительности: «Коммунальные квартиры в таком ужасающем количестве – следствие нищеты подавляющего большинства нашего населения, – уверен Антон Баранов, генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость». – Никакие программы государственного финансирования не изменят эту ситуацию, если граждане не могут сами заработать на достойную жизнь. Борьба с явлениями, обусловленными экономикой, должна вестись только экономическими методами. Без повышения благосостояния граждан эти «родимые пятна коммунизма» не победить».
Что-то новое
Естественно, программа расселения коммунальных квартир не панацея. «Только при наличии покупателя государство может содействовать расселению, добавив денег либо инвестору, либо самим жителям квартиры для совершения встречных сделок по приобретению недвижимости. И это только при условии, что они стоят на городской очереди по улучшению жилищных условий и вовремя собрали необходимые документы», – констатирует Николай Лавров.
Поэтому на сегодняшний день складывается ситуация, когда предоставляемых городом выплат для приобретения нового жилья оказывается недостаточно (они не превышают 20% от рыночной стоимости жилья), а инвесторам проще приобрести квартиры в прямой продаже, нежели искать подходящие предложения в схемах с расселением.
Чтобы найти выход из этой тупиковой ситуации городские власти постоянно ищут новые способы решения проблемы. Аукционы по расселению коммуналок лотами, в которые включены несколько объектов – один «вкусный», чтобы привлечь инвестора, и пара проблемных квартир, – успехом не увенчались. Риэлторы и инвесторы не слишком активно участвуют в этих конкурсах. «Аукционы мало перспективны, – считает Антон Баранов. – Прежде чем выйти на аукцион, инвестор (или риэлтор за счет инвестора) должен провести большой объем работы по конкретному объекту. Однако после этого любой желающий может прийти «на все готовенькое» и заявить: «А я расселю эту квартиру за две недели и две тысячи рублей». В итоге он и победит на этом конкурсе».
Чтобы дать гражданам возможность самим решать свои проблемы, власти Петербурга подготовили еще один проект, который городской парламент должен принять в ближайшие месяцы. Сейчас депутаты рассматривают проект поправок в Закон Санкт-Петербурга «О порядке и условиях продажи помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга». Документ должен разрешить жителям коммунальной квартиры в приоритетном порядке выкупать оставшиеся незанятыми комнаты, причем горожанам будет предоставлена пятилетняя рассрочка платежей, которая должна облегчить им бремя выкупа.
«Также гражданам будет предоставлена возможность найма пустующих комнат с возможностью их последующего выкупа. Таким образом, оставшиеся жильцы смогут проживать в отдельной, а не в коммунальной квартире, пока не изыщут средства на окончательный выкуп помещений», – сообщила Ирина Кулик, главный специалист отдела расселения коммунальных квартир Жилищного комитета.
Берите оптом
Одна из последних инициатив Жилищного комитета, которая пока что будет опробована на жителях коммунальных квартир Центрального района – поквартальное расселение старого фонда. Вице-губернатор Санкт-Петербурга Алексей Сергеев уверен, что это поможет привлечь на такие объекты инвесторов и снизить нагрузку на городской бюджет. «Мы поняли, что надо каким-то образом повысить к этой теме интерес инвесторов. Очевидно, что хорошие видовые квартиры в центре давно уже расселены, остались коммуналки во вторых-третьих дворах, расселять которые никто не берется. В том числе и по причине завышенных требований жильцов. Отдельно взятая квартира инвестору не интересна, поэтому и возникло предложение – разрабатывать укрупненные, квартальные проекты расселений в зависимости от возможности инвестора. Да, расселять третий двор экономически невыгодно, но за счет, например, реконструкции хорошего видового дома, который выходит фасадом на магистраль, эти затраты могут быть компенсированы», – считает Алексей Сергеев.
В настоящее время юристы прорабатывают возможность реализации этой идеи. К концу текущего года Смольный планирует завершить подготовительную работу и направить свои предложения по корректировке федерального законодательства в Москву.
Пусть будут коммуналки
Не все эксперты считают, что коммунальные квартиры – такое уж зло. Некоторые считают их, скорее, одним из вариантов жилья эконом-класса, без которого многие граждане никогда не получат возможности приобрести хотя бы такое, отчасти отдельное, жилье. «Рынок комнат – это отдельный сегмент рынка недвижимости, живой и очень активный. Комнаты покупают молодые семьи, студенты, которым не хватает на квартиру. Ведь стоимость комнаты в 2,5 раза ниже стоимости самой дешевой квартиры в Петербурге, – говорит Николай Лавров. – Поэтому вопрос даже не в том, чтобы избавиться от коммуналок, а в том, чтобы привести в порядок ветхое жилье, старые дома, сами квартиры. А то, что в Петербурге еще есть коммуналки – это даже хорошо. Так как комната в коммунальной квартире – идеальный вариант для начального вложения капитала в будущее жилье».
По-видимому, рынок комнат еще действительно долго останется неотъемлемой частью петербургского рынка недвижимости, так как в ближайшие годы увеличение государственного финансирования программы расселения коммунальных квартир – маловероятно. Это возможно лишь в случае резкого улучшения экономической ситуации в стране в целом. Однако оснований для этого в обозримом будущем пока не наблюдается.
