Кризисный неликвид
Как говорят эксперты, даже в самые благополучные времена подъема рынка на момент сдачи любого дома, за редким исключением, существовали остатки, так называемый неликвид. Это либо новые квартиры с очень большой площадью, либо не слишком удачно расположенные («неудобные» этажи, вид из окна и пр.). «Сейчас таких остатков, безусловно, больше, особенно в тех домах, строительство которых началось еще до кризиса. Их квартирография не отвечает актуальному покупательскому спросу, сместившемуся в сегмент малометражных однокомнатных квартир. До сих пор по нескольким нашим объектам, сданным еще в 2010 году, у нас есть в продаже квартиры большого метража, но они, хоть и небыстро, но тоже раскупаются», – говорит Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтреста».
Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир недвижимости», называет следующие причины повышения в новых домах доли нераспроданных остатков: «На рынке появилось много проектов комплексной застройки, в рамках которых продавать приходится большие объемы жилья, запуская одну очередь строительства за другой». По словам эксперта, такие объемы предложения в одной локации «переварить» рынку существенно сложнее. Цены на новые квартиры в таких кварталах как правило незначительно отличаются от стоимости квартир на начальных стадиях строительства в объектах точечной застройки. «Кроме того, предложение смещается на окраины, где спрос по определению меньше. Покупатели стремятся приобретать квартиры в обжитых районах и только в случае отсутствия предложения в рамках заданного бюджета перебираются на окраины», – уверен Илья Логинов.
«Для крупных застройщиков Петербурга такая доля остатков на момент ввода дома в эксплуатацию незначительна. Чаще всего двух- и трехкомнатные квартиры пользуются спросом ближе к сдаче объекта или после нее. Это связано, в первую очередь, с тем, что приобретение крупногабаритных квартир на первичном рынке происходит обычно за счет продажи имеющегося жилья на «вторичке». В большинстве случаев нераспроданные квартиры реализуются в течение первого года после ввода дома в эксплуатацию», – отмечает Яна Долотова, заместитель директора направления «Новое строительство» АН «Итака».
Остаточная доля
По словам экспертов, доля нераспроданных квартир в новых домах обычно не превышает 10-15% от общего объема. Но, конечно, бывают и исключения. «Если дом элитный, то остаться невостребованными могут до 25% квартир», – говорит Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН. «В экономичном сегменте уникальным объектом можно назвать проект «Северная долина», в котором этот показатель составил 1-2% на момент сдачи», – подчеркивает Олег Пашин, генеральный директор «ЦРП «Петербургская Недвижимость».
Как объясняют аналитики АРИН, остатки есть практически в каждом сданном доме. Как правило, это большие однокомнатные квартиры площадью от 45 кв. м и более, большие двухкомнатные квартиры площадью 80 кв. м и выше, а также трехкомнатные площадью от 100 кв. м. Квартиры из четырех комнат поступают на рынок в малом объеме, и поэтому их достаточно быстро разбирают. Также остаются квартиры неудачных планировок, и те, где мало полезной площади, – например с длинными коридорами. Нередко остаются непроданными квартиры на втором этаже, если первый этаж – нежилой. «Связано это с тем, что людям неизвестно, что будет размещено в нежилом помещении под ними. Допустим, если это будет кафе, соответственно, вы получите сильные запахи, громкие звуки, машины будут что-то разгружать. Если же первый этаж является жилым, то второй пользуется спросом», – поясняет Елена Амирова, директор департамента долевого строительства АРИН.
Нестандартное предложение
Также нераспроданными остаются либо нестандартные новые квартиры, либо жилье в нестандартном месте. «В наших объектах, сданных в 2010 году, остатков не так уж и много. Из пяти сданных объектов такое предложение есть только в двух, один из них – в Выборге, там доля квартир в продаже порядка 20%. Это обусловлено не только и не столько особенностями выборгского рынка, сколько тем, что мы намеренно до последнего момента придерживали продажи в одном из двух корпусов жилого комплекса, поэтому и эта цифра не является типичным средним показателем. Второй объект находится в Петербурге, там не продано пока 3-4% квартир. По всем остальным домам продажи закрыты», – говорит Александр Лелин.
«Конечно, некоторая часть ликвидных квартир бронируется до сдачи дома, чтобы в конце можно было продать их дороже, но при сегодняшнем среднем уровне спроса процент таких квартир невелик. Застройщики стараются продать любые квартиры на начальной стадии строительства, чтобы пополнить оборотные средства. В итоге остаток составляют именно неликвидные объекты. Но и они после сдачи дома довольно быстро реализуются, несмотря на высокие цены. Потому что приходит категория людей, не склонных к риску и желающих сразу заехать в новый дом. Кроме того, со свидетельствами о собственности появляются выгодные ипотечные программы от ведущих банков», – убежден Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена».
С коллегами согласен Александр Коваленко, заместитель генерального директора «НДВ СПб» (компания – эксклюзивный продавец квартир ЛЭК). «Обычно нераспроданными остаются новые квартиры больших площадей, часто двухуровневые. Они дольше находят своего покупателя, к тому же клиенты предпочитают посмотреть на такие квартиры «живьем», а не на их бумажную планировку», – объясняет эксперт. Иногда случаются нестандартные ситуации. «Например, в доме компании «ЛЭК» на Варшавской улице, 19, корпус 5, на первых этажах планировалась коммерческая недвижимость, однако затем там была проведена реконцепция, и появились новые объемы жилой недвижимости. Кроме того, не так давно у нас вышли в продажу квартиры, которые были выведены из-под залога банка, так как ЛЭК погасил выданные под них кредиты. В целом у нас сейчас в реализации менее 100 квартир в построенных домах, и они достаточно быстро распродаются», – говорит Александр Коваленко.
Также остаются новые квартиры, в которых не предусмотрены балконы и лоджии. Могут оставаться квартиры, имеющие неудачные видовые характеристики. Если рассматривать элитный сегмент, то там остаются квартиры с видом на полуразрушенные здания (старый фонд).
Политика с отставанием
Ряд застройщиков Петербурга, имеющих свободные средства, сознательно придерживает квартиры, выставляя заградительные цены, или просто начинает продажи, когда дом уже наполовину готов. «В нашей компании продажа квартир начинается на этапе активного строительства объекта, когда кирпичная кладка достигает примерно половины дома. Завершаются продажи через 6-9 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. По нашему опыту могу сказать, что это оптимальный вариант. Покупатели квартир в домах комфорт-класса предпочитают видеть ту квартиру, которую покупают, или аналогичную на другом этаже. Высокая стадия готовности дома позволяет покупателям достоверно судить о качестве строительства и одновременно иметь возможность приобрести квартиру в рассрочку», – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест».
По мнению экспертов, объем продаж квартир в новых домах зависит из индивидуальной политики компании в вопросах ценообразования. «Ситуацией с продажами на 100% управляет застройщик. В его силах реализовать объект в любые сроки. Даже в кризисные 2009-2010 годы нередки были случаи, когда дом продавался практически полностью, даже не появившись из-под земли. Все дело в ценах, условиях продаж, системе продвижения и гарантиях застройщика», – рассказывает Илья Логинов. «Самым разумным мне кажется позиция гибкого ценообразования, которое подразумевает быстрое реагирование на изменение рынка. На старте продаж обычно предлагаются самые низкие, «завлекательные», цены. Через какое-то время у маркетологов есть возможность отследить динамику продаж, оценить существующий спрос, спрогнозировать его поведение в будущем и, соответственно, скорректировать политику: на одни квартиры цены повысить, на другие – оставить на том же уровне или снизить (если необходим финансовый приток). Также цены и спрос могут корректироваться краткими маркетинговыми акциями, выполняющими задачу временного стимулирования спроса на отдельные виды квартир», – уверен генеральный директор «Ленстройтреста».
Поймать дисконт
С другой стороны, долго держать непроданными новые квартиры в уже сданных домах могут себе позволить немногие застройщики Санкт-Петербурга. «Если застройщик не успевает продать квартиры к плановому сроку, например, через 3 месяца после сдачи объекта, остатки выставляются с дисконтом», – говорит Олег Пашин. С ним не согласна Елена Амирова: «Несмотря на то, что квартиры остаются непроданными, дешево их никто не реализует. Цена рыночная, никаких скидок и дисконтов застройщики не предлагают, квартиры ждут своего покупателя, и рано или поздно их все равно купят», – уверена она.
«Часть застройщиков предпочитает построить 50-70% дома до того, как открывает продажи. Поэтому для того, чтобы продать все до сдачи, им нужно удвоить скорость продаж, что можно сделать, предложив цены ниже среднерыночных на аналогичные квартиры. Естественно, если такой задачи не ставится, застройщик спокойно продает квартиры в сданном доме по высоким ценам на протяжении года после сдачи. Отсутствие ипотеки в данном случае не смущает, так как квартиры выходят на вторичный рынок, и появляется ресурс покупателей, продающих свое жилье. Им требуется только небольшая рассрочка на период продажи», – поясняет Олег Пашин.
