– Компания «Форт-Групп» вышла на рынок в момент, когда другие компании уходили с рынка. Страшно было выходить на рынок в кризис?
– Страшно. Компания выходила на рынок, когда кризис еще продолжался. В тот момент многие игроки уходили с этого рынка и искали покупателей, так как не могли обслуживать свои кредитные обязательства. Но это было слишком интересное и наиболее удачное время для входа в рынок.
– А почему решили выбрать сегмент торговли?
– Торговля, а точней, торговые объекты, – продукт, с которым потенциально не может ничего случиться. Комплекс может стоить дешево, капитализация может падать или увеличиваться, но торговые объекты будут востребованы всегда – люди будут покупать еду, одежду и ходить в магазины.
– Вас интересует только торговля или, может, еще и офисная недвижимость?
– Только торговля, сегмент офисной недвижимости нас не интересует. Этот сегмент пострадал больше всего и дольше будет восстанавливаться.
– Ваша компания владеет еще коттеджным поселком в Репино. Интересует загородная недвижимость?
– Это непрофильный бизнес. Наша задача – эффективно осуществить продажу этого достаточно качественного продукта.
– А гостиничная или жилая недвижимость?
– Эти направления мы не рассматривали. Понятно, что для любой компании нужна диверсификация бизнеса, возможно, и мы когда-то примем такое решение, но сейчас мы заняты торговыми комплексами.
– По образованию вы юрист. Приходилось ранее заниматься недвижимостью?
– Я окончил юридический факультет СПбГУ, но поздней обучался экономике в Лондоне. На мой взгляд, одновременное понимание коммерции и права дает более широкие возможности для развития бизнеса. Если говорить о недвижимости, то с ней я никогда не имел дела. Я был собственником компаний, работавших в других секторах экономики. В «Форт-Групп» я один из совладельцев.
– Кто еще является акционером компании?
– У нас группа акционеров, в разных проектах – разные акционеры, но существуют единая стратегия и понимание ситуации, целей, которых хотим достичь, и способов, которыми мы это будем делать.
– Не могу не задать вопрос о деньгах, которые вы использовали для входа на рынок. Откуда они?
– В период кризиса у нас были собственные средства, их хватило для нескольких инвестиционных покупок. В дальнейшем мы использовали заемные средства банков.
– Банки не боятся кредитовать недвижимость?
– Они хорошо посчитали экономику и модель работы, которую мы им предлагаем. Для них это понятный и предсказуемый бизнес. Дом стоит, могут меняться тенденции на рынке, ситуация может быть лучше или хуже, но здание никуда не денется.
– Компания «Форт-Групп» пока только доводит до ума купленные ранее объекты. Это касается и первой покупки – комплекса, приобретенного у ХК «Адамант». Как идет работа?
– История создания «Форт-Групп» началась с приобретения ТК «Грейт», расположенного у станции метро «Академическая». Наша компания была создана для управления и эксплуатации комплекса. В процессе работы стало понятно, что торговые площади используется неэффективно из-за изначально неверно выбранной концепции комплекса – мебельного центра. Расположенное рядом метро генерирует большой пешеходный трафик, и мы посчитали, что в нашем комплексе уместней будут выглядеть fashiony-магазины, чем мебельный центр. Мы привлекли международные консалтинговые компании, и нам предложили 15 вариантов реконцепции объекта. Сейчас мы занимаемся тем, что реализуем одну из выбранных концепций развития.
– Вы не стали дожидаться, пока ТК «Грейт» заработает на полную мощность, и сделали очередную покупку.
– Мы приняли такое решение, когда поняли, что есть возможность рефинансировать нашу покупку за счет банковского кредита под залог объекта. Договорившись с банком, мы начали поиск других интересных для нас проектов. После покупки ТК «Грейт» подвернулся «Южный полюс». Сделка с этим объектом уникальна тем, что пакеты акций были выкуплены у участников корпоративного конфликта. Этот объект хотели купить другие инвесторы, но им не удавалось договориться с собственниками и структурировать сделку. Мы посчитали бизнес этого комплекса и поняли, что с точки зрения инвестиционного продукта это интересный объект – хорошая доходность и на тот момент хорошая цена. Минусом было большое количество судебных дел и необходимость вести сложные переговоры с конфликтующими сторонами. В итоге все увенчалось успехом, и мы приобрели «Южный полюс».
– Расскажете о финансовой стороне сделки?
– Мы не раскрываем никакую финансовую информацию. Специалисты рынка сами могут определить порядок цифр.
– Каким был следующий шаг?
– Еще одна сделка – аналогичного характера. С моей точки зрения, проект ТРК «Кантемировский» будет для компании флагманским. Сейчас на его месте – строительная площадка, но он станет одним из крупных и сильных комплексов в городе. Мы его строим недалеко от Полюстровского проспекта, напротив комплекса «Мебель Сити – 2». Этот участок мы купили у инвестфонда «Европолис» и других собственников. У проекта были проблемы с финансированием, подрядчиками и акционерами. По сути, там произошел корпоративный конфликт, и мы сумели его разрешить и выкупить проект.
Мы планируем построить суперрегиональный торговый комплекс общей площадью 128 тыс. кв. м. Проектирование ведут международные компании, среди которых Chapman Taylor, которая выполняет архитектурную часть проекта. Провели предброкеридж, ведем переговоры с крупными торговыми операторами: «Ашан», «Медиа Маркт», «Зара» и др. Строительство планируем начать в августе, закончим в течение двух лет. Сейчас готовим тендер для выбора подрядчика.
– Может быть, ТРК «Кантемировский» и станет флагманом, но ваша главная покупка – компания «Макромир».
– Это еще одна история, связанная с корпоративным конфликтом. Я считаю, что на сегодняшний день весь потенциал этой компании не раскрыт, и предстоит большая работа. Несмотря на то, что объекты построены, они не работают. У «Макромира» хорошо функционирует ТК «Французский бульвар», немного хуже ТРК «Родео Драйв». ТРК «Феличита» практические не работает как галерея. Мы приняли решение, что не будем применять шоковую терапию – пытаться «засадить» туда разных арендаторов. Вместо этого концептуально подошли к проблеме, а именно: сделаем эффективную планировку с возможной реконструкцией центрального блока. Понятно, что, пока будут вестись работы, «Карусель» и «Леруа Мерлен» продолжат работать.
Предстоит «перезагрузка» ТРК «Сити Молл». Я думаю, что все работы по двум ТРК – «Сити Молл» и «Феличита» – завершатся к концу года.
– А как вы решаете имущественную проблему «Макромира»? Торговые комплексы компании находятся под арестом Сбербанка.
– Банк по-прежнему остается основным кредитором «Макромира». Однако работа с банком проходит достаточно эффективно – достигнуты принципиальные договоренности о выкупе долгов «Макромира» дружественными компаниями у Сбербанка.
– Покупка будет проходить с дисконтом?
– Условия сделки не разглашаются. Однако скажу, что отношения со Сбербанком можно назвать урегулированными. Достаточно привести такой пример. Банк обратился в правоохранительные органы, чтобы снять арест с объектов «Макромира». Арест не позволял выстраивать долгосрочные отношения с арендаторами. После того как сделка совершится, объекты будут оформлены в собственность, и это позволит более понятно выстраивать отношения с арендаторами.
– Скажите, когда с объектов будет снят арест, будут ли объекты «Макромира» переведены на баланс «Форт-Групп»?
– Сегодня объекты находятся у «Макромира», и скорей всего, они и останутся в структуре, которой принадлежат.
– У компании есть еще проекты?
– Да, это ТРК «Рыбацкий». Когда мы приобретали этот объект, там была сложная ситуация с арендаторами. В комплексе находились арендаторы уровня вещевого рынка. Мы видим большой потенциал для развития этого комплекса. В том месте сложился мощный транспортный узел – метро, железнодорожная станция, наземный пассажирский транспорт. Мы намерены развивать этот объект, проведя его через редевелопмент и строительство второй очереди. Там существует земельный участок, заключен договор с РЖД на использование этого пятна. Мы уже ведем проектирование второй очереди.
– Какова будет общая площадь этого объекта?
– Примерно 30 тыс. кв. м – общая площадь обеих очередей комплекса.
– Уточните, какое количество объектов находится под вашим управлением?
– Если считать все – построенные и непостроенные, – с десяток комплексов общей площадью примерно 0,5 млн кв. м.
– Планируете ли вы приобретать еще объекты?
– Это была такая длинная «посевная» – в течение двух лет мы приобретали проекты, теперь стоит задача стабилизировать их работу и максимально увеличить выручку. У нас очень большой портфель: строительство ТРК «Кантемировский», вторая очередь ТК «Рыбацкий», в срок сдать ТК «Грейт», который будет называться «Академпарк», запустить ТРК «Сити Молл», улучшить работу «Родео Драйв» и перезапустить ТРК «Феличита».
– А земельный банк будете наращивать?
– Только за счет участков с очень хорошей локацией. Сегодня такие пятна есть, но их мало, а стоят они очень много.
– После того как будет завершена работа над проектами, вы продадите их или будете дальше эксплуатировать?
– Сейчас наша основная задача – максимально увеличить операционный доход. В дальнейшем можно рассматривать разные варианты – продажу или превращение компании в публичную за счет размещения бумаг на рынке. Повторюсь, это вопрос будущего, сейчас стоит задача стабилизировать компанию и сделать так, чтобы она эффективно работала.
– Не боитесь погореть на том, на чем обожглись другие, – непосильной долговой нагрузке?
– Большая часть наших объектов построена и работает. Заработает в полную силу «Сити Молл» и прибавит выручку. Здание ТРК «Феличита» построено, там нужно просто произвести внутреннюю перепланировку, и оно будет функционировать, принося прибыль. Банки не кредитуют проекты, несущие массу рисков и с непонятными сроками реализации, а у нас действующий и понятный для банков бизнес.
– Вы уверены, что сегмент торговой недвижимости будет расти?
– Рынок уже растет, и будет расти дальше. Мы чувствуем это по своим комплексам – арендаторы готовы платить больше, и они хотят развиваться. Возрождаются программы развития торговых сетей. Нефть опять растет в цене, и пузырь экономики вновь начал надуваться. У нас есть еще лет восемь, и за это время мы сможем развить компанию, реализовать наши планы и идеи в отношении нее. Хотя это не означает, что вся торговая недвижимость города будет развиваться. Сегодня, после кризиса, главный вопрос – вопрос качества торговых площадей. Кризис изменил рынок и диктует новые требования: наличие качественных торговых комплексов, профессиональные команды управленцев и понятные договоры аренды.
– Скажите, каких финансовых результатов должна добиться компания, чтобы вы могли сказать себе, что проект «Форт-Групп» удался?
– 100-процентная загрузка комплексов качественными арендаторами по рыночным ставкам.
