О планах городских властей развивать коммерческий наём для очередников в построенном за бюджетный счет жилье глава Жилищного комитета Юрий Осипов заявил еще осенью прошлого года. Идею наконец трансформировали в законопроект — депутатам Законодательного собрания поручено принять его в оперативном порядке до конца весенней сессии.
Ваш арендодатель — Смольный
Само право сдавать гражданам помещения в коммерческий наём упомянуто в действующем городском законе от 28 июля 2004 года «О содействии Петербурга в улучшении жилищных условий граждан». Теперь эту норму прописали более подробно.
Согласно законопроекту жилые помещения коммерческого использования по договорам найма будут предоставляться только гражданам, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий или на содействие в улучшении. Помещения в аренду будут давать очередникам в дополнение к уже занимаемым площадям на основании их заявлений. Госквартиры они получат в порядке очередности, исходя из даты постановки на учет. Размер предоставляемой площади по коммерческому найму должен быть не более общей площади по договору социального найма. Напомним, что действующему городскому законодательству это — 33 кв. метров жилья на одиноко проживающего горожанина, и по 18 метров на каждого члена семьи из двух и более человек. Как подчеркивается в пояснительной записке за подписью вице-губернатора Алексея Сергеева, плата за наём будет дифференцированной для различных категорий нанимателей.
Плата за наём будет идти в бюджет Петербурга. Величина базовой ставки за коммерческий наем принята из расчета возмещения стоимости строительства с рассрочкой на 25 лет. Она будет в 14,99 раз выше по сравнению с размером базовой ставки за соцнайм. Тем не менее, цены за аренду будут в 3-4 раза меньше рыночных.
Так, согласно расчетам Смольного, граждане смогут снять у государства однокомнатную квартиру за 4 тысячи 620 рублей, двухкомнатную за 6 тыс. 380 руб., трехкомнатную — за 8 тыс. 690 руб. в месяц.
Получить жилье в коммерческий наём можно будет лишь при условии согласия гражданина сняться с жилищного учета. «Таким образом, количество городских очередников будет сокращаться», - заключается в пояснительной записке. Приватизации помещения коммерческого найма не подлежат.
Бюджетные метры
Губернатор Петербурга Валентина Матвиенко в апреле на заседании правительства горячо поддержала идею развития коммерческого найма в строящемся за счет бюджета жилье. Она отметила, что во всем мире уже давно огромное количество проживает в арендуемых у государства помещениях, а не в собственных, и это считается нормальным.
«Петербург, как любой европейский город, должен иметь значительный арендный жилищный фонд, чтобы приехавшие на работу специалисты не оставались без крыши над головой. У нас рынок аренды вторичен. Нам необходимо строить современные дома специально для арендаторов. Чтобы эта аренда была доступной», — заявила она.
В свою очередь, глава Комитета по строительству Вячеслав Семененко сообщил прессе о том, что согласно готовящимся в Минрегионе поправкам в нормативную базу по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье», город сможет передавать в коммерческий наём до 30% бюджетного жилья. Напомним, что в этом году городские власти пообещали сдать 2 млн 700 тыс. кв. м жилья, в том числе за счет бюджета 428 тыс. кв. м. Таким образом, на сегодняшний день теоретически в коммерческий наём может быть вовлечено чуть более 130 тыс. кв. м.
К 2015 году Смольный планируется строить в год 3,05 млн кв. м жилья, в том числе 540 тыс. кв. м за счет бюджета. То есть ежегодно Смольный сможет сдавать в аренду гражданам более 160 тыс. кв. м.
Купить в рассрочку
В новом законопроекте также заложены нормы, которые позволят слегка подстегнуть давно буксующую программу по расселению коммунальных квартир Санкт-Петербурга. По данным Жилищного комитета, с момента ее запуска в 2008 году в Петербурге было расселено чуть более 10,8 тыс. коммуналок, а общее их число снизилось до 105 тысяч. Сейчас в петербургских коммуналках проживает около 660 тысяч человек, то есть каждый восьмой петербуржец.
Новые поправки в закон «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга» позволят гражданам, не состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, выкупать в рассрочку принадлежащие городу комнаты в коммуналках. Сейчас на это имеют право только очередники — для них эта норма заработала с 1 февраля 2011 года. До сих пор выкуп «последних» свободных комнат, находящихся в госсобственности, буксовал: из 200-300 ежегодных претендентов реально своим правом на выкуп пользовалась лишь половина. Остальным элементарно не хватало средств – в последний момент они отказывались заключать договор купли-продажи с городом.
Теперь наряду с очередниками и остальные обитатели коммунального фонда смогут выкупать принадлежащие городу комнаты в рассрочку при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости помещения. После этого все остальные выплаты можно будет растянуть на пятилетку. Главное требование – коммуналка при этом должна стать односемейным жильем. Правда, выкупать свободную площадь в рассрочку «обычным» гражданам, судя по всему, позволят во вторую очередь — если от права «первой ночи» отказались очередники и прочие льготники.
Также любой обитатель коммунального фонда Петербурга получит возможность брать свободные комнаты в коммерческий наём, если квартира при этом становится отдельной. Более того, таким гражданам дадут право выкупа комнаты с пятилетней рассрочкой платежей.
Эксперты говорят, что в целом глобальной задаче ликвидации коммунального фонда Петербурга новая норма мало поможет. «Массового характера выкуп иметь не может по причине того, что в коммуналках немного пустых комнат, принадлежащих городу»,- говорит президент Гильдии риэлторов Санкт-Петербурга, председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Согласно приблизительным оценкам чиновников Жилищного комитета, в госжилфонде насчитывается порядка 500 свободных, предназначенных для выкупа комнат
Город не конкурент. Пока…
Большинство опрошенных БН.ру экспертов в области аренды квартир угрозы для своего бизнеса со стороны Смольного не увидели. Они считают, что передел рынку аренды в ближайшее время не грозит, несмотря на впечатляющие объемы жилья, предполагаемые для коммерческого найма. Это может произойти только в том случае, если в будущем действие законопроекта действительно распространится на более широкий круг лиц, а не только на очередников.
«Не думаю, что идея коммерческого найма как-то серьезно отразится на рынке. Во-первых, доля таких квартир в общем объеме рынка аренды не будет большим. Тем более, если речь идет об очередниках, которые составляют лишь малый процент от потенциальных арендаторов жилья в Петербурге. К тому же, возможно, далеко не все из них примут данное предложение, поскольку не пожелают потерять очередь»,- говорит генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
С ним согласен заместитель руководителя отдела консалтинга Knight Frank St Petersburg Михаил Гущин. «Городские квартиры расположены не в самых привлекательных местах, и их общее количество невелико. Таким образом, это вряд ли повлияет на рынок аренды, который формируется во многом за счет иногородних», - говорит он.
По данным Гущина, в настоящее время стоимость рыночной аренды на «однушки» составляет 13-17 тыс. руб., двухкомнатной квартиры – 18-25 тыс. руб., трехкомнатной — 23-35 тыс. руб. Указанные расценки ниже рыночных на 40-50%.
Кто подселится
С другой стороны, намерения города по 130 – 150 тыс кв.м в год «вбрасывать» в этот сегмент вызывает у участников рынка определенную озабоченность. «Это порядка 2, 5 тыс – 3 тыс квартир ежегодно, — отмечает Андрей Тетыш. — Ежегодный прирост такого количества предложения на рынке жилой аренды может буквально за несколько лет существенно изменить баланс спроса и предложения. Если будет продолжаться социальная направленность программы и расчистка очереди жилищного учете, то вряд ли будет освоен весь объем поступаемого нового предложения. Если по прошествии какого-то времени для большей популяризации данной программы требования к участникам снизят, то есть начнут предоставлять бюджетное жилье в наём не только очередникам, то это может существенно подорвать рынок аренды».
Кстати, глава Жилищного комитета Юрий Осипов уже упоминал о такой вероятности. Еще в апреле он подчеркнул, что пока что речь идет об очередниках, но в дальнейшем перечень нанимателей бюджетного жилья может быть значительно расширен.
Впрочем, и нынешний порядок не исключает вероятность, что снимать бюджетное жилье будут не только очередники. Некоторые эксперты на условиях анонимности предполагают, что предприимчивые петербуржцы постараются извлечь для себя выгоды из коммерческого найма. К примеру, арендуя у города двухкомнатную квартиру, они найдут способ сдавать одну из комнат по рыночной цене.
