По данным Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости, в период таяния, в феврале-апреле, каждое восьмое обращение граждан связано с протечкой кровли.
Не того боимся…
Большинство страховых компаний с осторожностью относятся к страхованию имущества и отделки от порчи водой, если речь идет о квартирах, расположенных под крышей, и стараются исключить протечку кровли из перечня рисков. «Не признаются страховыми случаями события, произошедшие в результате.... проникновения в застрахованные объекты, строение или квартиру, в которых находится застрахованное имущество, осадков через кровлю, швы в панельных домах, лоджии, балконы, террасы, незакрытые окна, двери и т.д., а также через швы, щели и отверстия, сделанные преднамеренно или возникшие в результате ветхости или строительных дефектов», — такая (или подобная этой) формулировка присутствует в договорах Росгосстраха и многих других страховых компаний.
Другими словами, ущерб страхователю, заключившему договор с таким исключением, будет оплачен в единственном случае – если внезапный сильный ветер сорвал часть поверхности крыши и в образовавшиеся щели проникла вода. Но сильные ураганы нехарактерны для Петербурга, в отличие от плохо отремонтированных и нерасчищенных крыш. Тем не менее, если вода просочилась через отверстия и швы, образовавшиеся вследствие ветхости крыши или через повреждения, появившиеся в ходе уборки снега с кровли, большинство страховых компаний не относят случай к разряду страховых. Не выплачивают возмещение за залив квартир верхних этажей Росгосстрах, РОСНО, «Ренессанс страхование», «Спасские ворота» и многие другие.
Очевидные сомнения
Страховщики обосновывают свою позицию двумя аргументами. По их логике, страховым может считаться случай, вероятность наступления которого просчитываема и отличается как от нулевой, так и от неизбежной. «Протечка с крыши практически невозможна, если корректно проводится уборка и ремонт. Протечка практически 100% неизбежна, если крышу не убирают или убирают некачественно, допустим, допуская повреждения кровли ломом. О вероятности события говорить не приходится, поэтому этот риск мы внесли в исключения. Покрывается риск протечки, например, от соседей или, допустим, из чердачного помещения в случае прорыва там трубы, но не протечка с крыши», — поясняет, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-западного дивизиона компании «Ренессанс страхование» Виталий Овсянников.
Второй аргумент – наличие ответственных лиц, чьи действия или бездействия предопределили наступление события. В городском доме состояние и чистота крыши относится к зоне ответственности управляющей компании, в частном, соответственно, самого домовладельца. «По нашим правилам страхования такое событие является исключением из покрытия, если оно не попадает под риск "стихийные бедствия". Вследствие того, что всегда есть некое ответственное лицо: управляющая компания, товарищество собственников жилья и так далее, – которое обязано следить за состоянием кровли. Именно оно и должно нести ответственность за тот ущерб, который принесла протечка через кровлю», — директор департамента корпоративных продаж Северо-Западной дирекции РОСНО Павел Рюмин.
Сложно, но можно
Впрочем, несколько страховых компаний (по нашим данным, не более 5 из 120 присутствующих на петербургском рынке), все же согласны защищать имущество граждан от протечек крыш. Но – на определенных условиях. «Как правило, страхование квартир на последних этажах домов от протечек с крыш РЕСО-Гарантия производит как дополнительную опцию к договорам страхования – с дополнительной оплатой этой опции и при условии надлежащего состояния кровли, — что, к сожалению, в Петербурге встречается нечасто», — поясняет заместитель директора компании РЕСО-Гарантия Дмитрий Большаков.
Прежде чем квартира будет застрахована, она должна быть осмотрена специалистом страховой компании, который даст «добро» на заключение договора только в том случае, если не обнаружит на потолке следы протечек. «Мы исключаем риск повреждения имущества вследствие протечки кровли из перечня рисков по нашим «коробочным», продуктам, продаваемым без осмотра», – сообщили в группе «АСК». Только в СК «Югории» продолжают принимать на страхование имущество владельцев квартир на последних этажах без осмотра, если страховая сумма не превышает 500 тыс. руб. и если к заявлению приложены фотографии страхуемого помещения.
Кроме того, страхование от протечек будет стоить «отдельных денег». Обычно договор комплексного страхования квартиры (сохранности конструктивных элементов, от пожаров, от затоплений) обходится в 0,3% от страховой суммы, а договор страхования имущества и отделки – в 0,3-1% в зависимости от качества ремонта. Наличие такого дополнительного фактора риска, как расположение квартиры на последнем этаже, удорожает страховку примерно на 20%.
Впрочем, как сообщил начальник отдела страхования имущества страховой группы «АСК» Дмитрий Гузеев, повышающий тариф не покрывает высокие риски, и страхование квартир на последних этажах от повреждения водой с каждым годом становится все более убыточным. Потому группа «АСК» думает об исключения этого риска из своего договора, хотя спрос на эту услугу, напротив, растет.
По словам Дмитрия Гузеева, осторожность страховщиков обусловлена также тем, что по протечкам сложно выиграть регрессный иск у управляющей компании. «Представители эксплуатирующей организации составляют акт о протечке таким образом, что доказать их вину практически невозможно. Мы уже судились с ТСЖ по поводу протечки крыши, но нам не удалось доказать вою правоту», — сообщил господин Гузеев.
Справка БН:
Официальных данных о количестве протечек домов зимой 2010-2011 года нет, но, как признают чиновники, крыши текли интенсивнее, чем в предыдущем году. За зиму 2009-2010 годов, по информации сайта Администрации Санкт-Петербурга, по всем районам города зафиксированы 31 520 протечек кровли. Количество пострадавших домов составило 7545.
В 2009-2010 годах в рамках выполнения адресной программы капитального ремонта многоквартирных домов на капремонт было затрачено около 11 млрд рублей. Из них средства Фонда содействия реформированию ЖКХ составляют 8,2 млрд, бюджета Санкт-Петербурга – 2 млрд, остальное — средства собственников. В ходе выполнения программы были отремонтированы более 3555 домов, в том числе – капитальный ремонт кровель в 1404 домах.
Однако, как проанализировал ресурс «Заливает.СПб», в 44% протекших минувшей зимой домов ремонт кровли был проведен в 2010 году.
В 2011 году в бюджете Петербурга на капремонт изначально было предусмотрено 3,4 млрд руб. В апреле было принято решение выделить из средств городского бюджета дополнительно 1,6 млрд руб. — на ремонт кровель. Общая сумма на капитальный ремонт составит около 2,7 млрд руб. Потребность в финансировании, согласно заявкам районных администраций, составляет 26 млрд рублей.
В перечень городской адресной программы на 2011 год включены 7646 кровель, из которых капитальный ремонт будет проведен на 901 кровле, с обязательными работами по нормализации температурно-влажностного режима чердаков, а текущий – на 6745.
Екатерина Метелева, юрист Комиссии по работе с потребителями рынка недвижимости:
«Этой весной количество обращений в Комиссию по поводу протечек соответствовало прошлогоднему уровню и превышало число затоплений в малоснежные зимы. В числе лидеров – Центральный, Василеостровский и Петроградский районы, то есть, части города с преобладанием старого фонда.
Надо отметить, что две снежные зимы заметно повысили юридическую грамотность населения. В судах есть образцы исковых заявлений на возмещение ущерба, причиненного по причине протекшей крыши, такие заявления составляются просто, а потому петербуржцы в массовом порядке подают иски. Правда, суды делают все возможное, чтобы затормозить поступление этого потока жалоб: требуют донести справки формы 7 и 9, паспорт ПИБ и так далее. Причем единообразия в требованиях районных судов нет. Но в любом случае, в течение одного-двух месяцев гражданам удается собрать требуемый комплект документа и подать иск.
Как правило, большинство жильцов последних этажей уже усвоили алгоритм действий в случае появления протечки. Они не ограничиваются звонком в аварийную службу, как бывало раньше, а пишут заявление о протечках на имя начальника Жилкомсервиса (УО, ТСЖ и т. п.) в двух экземплярах, заверяют его в компании, обслуживающей дом, требуют присвоения номера и подписи на своем экземпляре.
Мы советуем также сфотографировать или снять на видеокамеру, на мобильный телефон повреждения отделки, предметов интерьера, мебели, бытовой техники вследствие залива. Если получится, надо сделать снимки чердачного помещения и крыши. Повреждения должны быть сфотографированы таким образом, чтобы их можно было рассмотреть. Все это в дальнейшем поможет возместить полученный ущерб.
Непременно необходимо составить акт залива квартиры. Это первый и основной документ, который потребуется для последующего возмещения ущерба от затопления. Акт должен составить сотрудник эксплуатирующей организации. Но управляющая компания прекрасно понимает, что документ этот будет передан в суд, и потому составляет его весьма хитрым образом. В акте указывают наличие протечки, размер и характер повреждений, но избегают называть причину происшедшего. В таком случае человеку придется заказать экспертизу с просьбой определить размер ущерба и установить причину протечки. Это обойдется в 5-10 тыс. руб. и займет около недели.
Наличие готовой экспертизы сильно ускоряет процесс – дело рассматривается в ходе двух судебных заседаний. Но бывает, что у человека нет денег на эксперта, и он подает иск о возмещении ущерба на основе составленной сметы. Тогда экспертизу назначает суд – за счет средств заказчика, но дело может затянуться на два-три месяца.
Так или иначе, в 99% случаев такие дела выигрывают жильцы. По нашим данным, компенсация ущерба в среднем составляет 50-70 тыс. руб. Кроме того, ответчик покрывает судебные издержки, включая стоимость проведенной экспертизы.
