Законопроект о введении в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дополнительного параграфа «Банкротство застройщиков» был внесен в Госдуму в феврале прошлого года группой депутатов, в составе которой Александр Хинштейн и Александр Коган. В пояснительной записке они отмечали, что проблема обманутых дольщиков могла бы быть не столь острой, если бы в законодательстве четко прописывались их права требовать от застройщиков выполнения обязательств.
Прежде всего, считают депутаты, нужно установить преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства жилого дома, – по отношению к требованиям иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов.
Сейчас в случае банкротства строительной компании дольщик может требовать от нее предоставить ему квартиру или выплатить ее денежный эквивалент, только если заключил договор с самой компанией. Или с другими лицами, которые имеют к ней непосредственное отношение. Предъявить претензии к сторонней фирме-посреднику, которая сама никаких прав на участок застройки и разрешения на строительство не имеет, крайне трудно. Дать исчерпывающий перечень способов привлечения денежных средств граждан для строительства невозможно, признают авторы законопроекта. Застройщики придумывают все новые схемы продажи жилья в обход 214-ФЗ «О долевом строительстве».
Поэтому депутаты предлагают признавать такие сделки «участников строительства с застройщиком и (или) иными действовавшими в его интересах третьими лицами притворными, то есть прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения».
Сейчас в рамках дел о банкротстве дольщик может требовать возврата денежных средств. Причем если дольщик-кредитор на собрании кредиторов не отказался получить объект недвижимости, то его не признают участником дела о банкротстве. Это означает, что его требования в ходе банкротства не рассматриваются и не учитываются, когда решаются вопросы о продаже имущества застройщика. Считается, что он хочет получить недвижимость, за которую заплатил. Депутаты сочли это несправедливым и предложили дать кредиторам возможность переводить свои «неденежные» требования в денежные в ходе рассмотрения дела о банкротстве. Предполагается также, что части кредиторов (с их согласия) могут быть выплачены денежные компенсации – например, за счет продажи имущества застройщика. А остальным (опять же с их согласия) можно предоставить квартиры в возведенных застройщиком-банкротом домах разной степени готовности, в зависимости от уплаченной дольщиком суммы.
Первое чтение законопроекта состоялось прошлым летом, второе намечено на июнь 2011-го.
Актуальность такой законодательной инициативы стала особенно очевидной, когда в кризис начались массовые процессы банкротства застройщиков. За последние два года в Петербурге ушли с рынка несколько компаний, и некоторые из них считались лидерами отрасли. Это ЗАО «Строймонтаж», ИВИ-93, ЗАО «ИК “Павловский посад”», «Источник-Строй», ООО «Финансовая группа “Плазма”» и другие. Не все дольщики банкротов получили свои квартиры.
Саморегулируемые организации (СРО) не могут помочь обманутым дольщикам – тратить средства компенсационного фонда на завершение строительства домов компаний-банкротов запрещено законом. Правда, члены некоторых СРО предпринимали попытки помочь дольщикам. Например, как рассказал вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, компании, входящие в его организацию, выделили несколько десятков квартир пострадавшим дольщикам. Но систематической такая помощь стать не может, предупреждает Белоусов, нужна законодательная защита дольщиков.
Однако поправки к Закону «О банкротстве» не очень помогут решить проблему, считает заместитель заведующего адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Александр Петренко. «По нашему опыту строительные компании, имеющие серьезные активы, банкротятся крайне редко. У банкротов в основном какие-либо активы отсутствуют, за исключением тех самых недостроенных домов, обремененных правами дольщиков, не расторгнувших свои договоры. Поэтому, в какую очередь попадают несчастные дольщики-расторженцы, существенного значения не имеет. Денег при банкротстве они как правило не получают или получают в мизерном размере», – говорит Петренко.
Эксперты опасаются, что новый документ будет столь же декларативным, как и принятый в 2009 году Закон «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов (обманутых дольщиков) на территории Санкт-Петербурга».
