Еще пару лет назад попасть в программу могли лишь обитатели коммунальной квартиры, стоявшие в городской очереди на улучшение жилищных условий. То есть те, кто прожил в Петербурге не менее 10 лет, не вписался в нормы проживания и не владел иной недвижимостью. Нынче включиться в программу могут и неочередники – их квартира попадет в официальный реестр расселений при согласии всех жильцов.
В поисках инвесторов
С января 2008 года оператор городской целевой программы – ГУ «Горжилобмен» (ГЖО), который сократил сроки рассмотрения обращений от граждан, претендующих на участие в целевой программе. Теперь процесс поиска инвестора на коммуналку стартует сразу после поступления заявления от желающих разъехаться. Жильцам нужно лишь подписать предварительное заявление, что все они готовы расселиться и продать все помещения единственному инвестору. В заявке следует указать количество проживающих семей, а также их фамилии, имена, отчества, паспортные данные, контактные телефоны всех собственников и нанимателей жилья. Также необходимы подписи всех совершеннолетних членов семьи. Если инвестор уже есть, сведения о нем также надо сообщить. Заявление можно отнести или отправить по факсу или электронной почте в отделение ГЖО того района, на территории которого расположена коммунальная квартира.
Пакет документов рассматривает жилищная комиссия ГЖО – именно она, с учетом числа зарегистрированных в квартире очередников, должна определить способ расселения. Об итогах работы комиссии граждане будут уведомлены телефонным звонком или письменно.
Далее сотрудники Горжилобмена включают представленные сведения в общий реестр коммунальных квартир, подлежащих расселению. Данные об объекте будут размещаться в открытом доступе в еженедельном режиме – до тех пор, пока на квартиру не сыщется инвестор. После того как та или иная компания пожелает заняться расселением, квартире прямая дорога на конкурсы, организацией и проведением которых занимается Жилищный комитет.
Согласно одному из способов расселений – с участием инвестора – на конкурсы подбирают коммуналки, где хотя бы часть помещений находится в городской собственности. Инвестор обязан расселить 70% от общей площади квартиры (50% – если жилье аварийное). Остальную часть берет на себя город. Одновременно могут быть задействованы и иные механизмы программы, например использование бюджетных выплат очередникам. Конкурсы, хотя и не приняли массового характера, на который рассчитывали власти, тем не менее проводятся – примерно раз в два месяца.
Расселиться с выплатами
Даже если квартира попала в официальный реестр расселений, при решении жилищного вопроса обычным ее обитателям придется рассчитывать лишь на собственные средства. Либо на щедрого инвестора, согласившегося удовлетворить заявленные жильцами коммуналки требования. Ну, а помощь в виде бюджетных денег в рамках программы по-прежнему светит лишь тем, кто состоит в очереди на улучшение жилищных условий либо – на содействие города в приобретении квартиры.
Именно соцвыплаты для приобретения или строительства жилья – самый востребованный гражданами механизм коммунальной программы. Главное условие – в результате использования очередником бюджетных денег коммунальная квартира должна стать отдельной. Предварительное решение о способе расселения с использованием соцвыплаты принимает жилищная комиссия ГЖО. Коммунальной квартире, которой повезло, присваивается сквозной учетный номер.
Исходя из объемов финансирования и с согласия Жилищного комитета, ГЖО направляет в районные администрации списки коммунальных квартир для издания соответствующих распоряжений.
После этого для граждан-очередников наступает время сбора полного пакета документов. Администрация района, в соответствии с представленными списками коммунальных квартир, жителям которых планируется начисление социальных выплат, приглашает граждан в районный жилищный отдел.
Сюда нужно представить следующие документы: характеристики занимаемых жилых помещений (форма 7), справку о регистрации (форма 9), копии документов, удостоверяющих личности заявителей, состав их семьи, а также – подтверждающих право владения или пользования жильем. Все копии документов должны быть нотариально удостоверены.
После этого решающее слово – за Жилищным комитетом. Именно он определяет, предоставить тому или иному участнику программы социальную выплату или отказать. О вердикте комитета граждан проинформирует ГУ «Горжилобмен». Гражданина, в отношении которого принято положительное решение, пригласят в ГЖО подписать договор о предоставлении соцвыплаты. После этого счастливчик, на чье имя выдан соответствующий договор, должен обратиться в уполномоченный банк, чтобы открыть именной блокированный целевой счет.
Нужно помнить, что субсидией для решения квартирного вопроса очередник может воспользоваться только в течение 12 месяцев. Если за год он деньги не выбрал, они уйдут другому участнику программы. Использование соцвыплаты можно продлить по уважительной причине (болезнь, приостановка регистрации договора в связи с необходимостью исправления технических ошибок и пр.), но не более чем на два месяца.
Дай миллион
С каждым годом размер социальных выплат по программе сжимается. Первоначально стоимость квадратного метра жилья рассчитывали на основе рыночных цен. Затем в методику внесли коррективы и ориентируются теперь на показатели стоимости квадратного метра, спущенные сверху Минрегионом. Кроме того, если раньше бюджетные выплаты рассчитывались, исходя из 30% от средней стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения, то сейчас эта планка снижена до 20%.
Много это или мало? Средний размер субсидии, выделяемой от щедрот государства, несложно прикинуть. Эта цифра определяется умножением норматива жилищной обеспеченности (18 кв. м общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек, или 33 кв. м общей площади для одинокого гражданина) на количество участников программы, входящих в состав одной семьи, на стоимость «квадрата» жилья по оценке Минрегиона и – на 20% (доля бюджета). Например, 18 кв. м умножаем на троих членов семьи, на 44,3 тыс. руб. и – на 20%. Итого, субсидия составит 478 440 руб. На одиноко проживающего гражданина выйдет еще скромнее – 292 380 руб.
Вариантов использования бюджетной субсидии допускается несколько. Например, с ее помощью, добавив свои средства, можно купить комнату или комнаты у соседей – при условии, что квартира становится отдельной. Можно продать свои комнаты единственному покупателю (приобретателю всей квартиры), добавить средства социальной выплаты и приобрести жилье на городском рынке. Это может быть как отдельная квартира на вторичном рынке, так и долевое участие на рынке строящегося жилья – если готовность дома составляет не менее 70%.
В условиях курса Смольного на экономию бюджетных средств их нехватка несколько компенсируется рядом законодательных позиций, принятых в пользу участников коммунальной программы. Например, с середины прошлого года ужесточены принципы бюджетной поддержки всех очередников, претендующих на участие в целевых жилищных программах Петербурга. На соцвыплаты теперь могут претендовать только жители коммуналок – лишь их теперь принимают в очередь на содействие города в улучшении жилищных условий. Эта норма действует до 1 марта 2013 года. Еще одна норма – если очередник является участником одной из четырех городских программ и одновременно обитателем коммунальной квартиры, он может рассчитывать на первоочередную госпомощь всех видов, предусмотренных этими программами.
И прочие рецепты
Программа предусматривает и иные механизмы расселений, которые не требуют прямых бюджетных вливаний. Это, например, перераспределение жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах, в том числе с использованием свободных помещений госжилфонда. Проще говоря, это обмены, на которых ГЖО «набил руку» еще в незапамятные советские времена. Для эффективного выстраивания обменных цепочек ГЖО вправе применять и другие способы расселений, заложенные в программе.
В частности, один из механизмов программы – выкуп освободившихся комнат, находящихся в госжилфонде. Очередникам при этом предоставляются довольно значительные скидки – в расчетах применяют понижающий коэффициент. Например, человек, простоявший на жилищном учете более 15 лет, вправе приобрести соседнюю комнату лишь за 30% от ее рыночной стоимости. Прочие очередники, в зависимости от категории и стажа, также получают «минус 40-60%» цены.
Но, несмотря на такие льготные условия, выкуп свободных комнат до последнего времени буксовал: из 200-300 ежегодных претендентов реально своим правом на выкуп пользовалась лишь половина. Остальным элементарно не хватало средств – в последний момент они отказывались заключать договор купли-продажи с городом. С 2011 года для очередников ввели очередной бонус – механизм рассрочки платежей. Теперь они могут выкупать принадлежащие городу комнаты в рассрочку при условии внесения первоначального взноса в размере 30% от стоимости помещения. После этого все остальные выплаты можно растянуть на пятилетку. Главное требование – коммуналка при этом должна стать односемейным жильем.
В данном направлении власти намерены пойти еще дальше – распространить право рассрочки платежей при выкупе комнат и на жителей коммунальных квартир, не стоящих в очереди. Соответствующие поправки в законодательство обещано подготовить уже в мае. Правда, выкупать свободную площадь в рассрочку «обычным» гражданам позволят, если от права «первой ночи» отказались очередники и прочие льготники.
Впрочем, любая либерализация условий участия в городской программе расселения коммуналок вряд ли способна кардинально улучшить ситуацию. По данным Жилищного комитета, с момента запуска городской целевой программы в Петербурге расселено 10816 коммунальных квартир (на 1 января 2008 года их насчитывалось 116 тыс., а на 1 января 2010-го это число уменьшилось до 106 тыс.). В 2011 году власти намерены посредством всех механизмов расселить 2 тыс. квартир, в том числе 500 – за счет социальных выплат. Впрочем, по самым минимальным оценкам, количество новых коммуналок в Петербурге ежегодно прирастает на эти самые 500 квартир.
Судя по всему, нереальность заявленной городской программой задачи – расселение к 2016 году около 90% питерских коммуналок (причем половина – за счет бюджета) – сегодня подвигает власти искать новые, более действенные кардинальные рецепты. Одна из последних идей Жилищного комитета – предлагать инвесторам для расселения кварталы исторического центра целиком. Для ее реализации потребуется множество изменений в федеральные и местные законы, в том числе ужесточающие механизм изъятия собственности под государственные нужды. Впрочем, если такую инициативу удастся довести до стадии практической реализации, это уже будет совершенно иная городская программа.
