Спустя годы после продажи квартиры продавцы забывают многие сложности, с которыми пришлось столкнуться в процессе сделки, но они никогда не забывают чувства, которые испытали, забрав миллионы рублей из банковской ячейки: страх остаться без денег, подозрительным кажется каждый встречный, сердце вырывается из груди, а в голове только одна мысль, как бы поскорей спрятать перетянутую резинкой наличность в безопасном месте.
Кстати, ячейку таковым не назовешь, уже неоднократно были случаи, когда их опустошали бандиты. Многие участники сделок мечтают производить расчеты в безналичной форме, с помощью безотзывного аккредитива — это обязательство банка выплатить продавцу квартиры определенную сумму по поручению покупателя, при условии, что продавец в установленный срок (3-6-12 мес.) предоставит в банк определенные документы, подтверждающие факт продажи квартиры. И не придется бегать с деньгами по городу.
Подобную форму расчетов активно используют компании. Энергично внедрять ее в массы банкиры начали примерно года четыре назад. Но тогда для многих россиян аккредитив был всего лишь загадочным банковским термином. Тарифы на эту услугу различались в несколько раз, в одном банке можно было заплатить за безналичный расчет 7 тыс. руб., а в другом — 30 тыс. руб. В эту сумму входит плата за открытие аккредитива, плата за прием, проверку документов и платеж по аккредитиву в пользу продавца, а также стоимость дополнительных операций, которые могут потребоваться после проведения сделки — это «обналичка» средств или перевод их на счет в другой банк. Только комиссии по снятию наличных могли достигать 1% от суммы. Причем некоторые банки вводят ограничения на сумму, которую можно снять за раз, например, не более 300 тыс. руб.
За прошедшие годы процедуру безналичных расчетов в операциях с недвижимостью многие банки стандартизировали, она стала более понятной и дешевой. Так, стоимость открытия аккредитива в большинстве банков сегодня обойдется в 0,1% от суммы сделки, но не дороже 2 тыс. руб. и не дешевле 1 тыс. руб. И если несколько лет назад стоимость безналичной формы расчетов однозначно была в несколько раз выше стоимости расчетов с помощью сейфовой ячейки, то сегодня это уже не так даже с учетом комиссий за перевод средств в другой банк, например, на текущий счет продавца, к которому привязана пластиковая карта. В этом случае получатель денег может управлять ими через Интернет.
Однако все еще стоит сходить в банк и уточнить все тонкости и детали по безналичным расчетам, опыт телефонного общения с банками показал, что операторы колл-центров некоторых кредитных организаций впадают в транс, когда слышат слово аккредитив и не знают, на какого специалиста переключить для консультации. Специалист банка в свою очередь не дает всей подробной информации, приходиться задавать наводящие вопросы, поэтому, чтобы избежать неприятных сюрпризов в виде неожиданных комиссий в процессе проведения сделки стоит переговорить с банковским сотрудником с глазу на глаз и уточнить полную стоимость услуги, а также перечень необходимых документов. И хотя в большинстве случаев по ключевым моментам все будет похоже, небольшие различия, тем не менее, остаются. Например, плата за открытие аккредитива во многих банках одинаковая, но тарифы за перевод средств, снятие наличных сильно разнятся. Некоторые банки при проведении сделок с недвижимостью и вовсе не берут комиссий за перевод средств, другие возьмут 10 руб., а бывает и 100—500 руб.
И хотя безналичные расчеты удобней и безопасней наличных, процедура открытия аккредитива проста и по стоимости сравнима с открытием ячейки, «безнал» не пользуются высоким спросом ни в Москве, ни в Петербурге. «В настоящий момент данная форма расчетов носит единичный характер и воспринимается участниками рынка скорее как экзотический вариант расчетов между физическими лицами. Более частое применение данная форма находит, когда в сделке участвует юридическое лицо, поскольку юридические лица заинтересованы в поступлении денег на свой расчетный счет и стараются минимизировать использование наличных. Доля сделок с безналичной формой расчета на данный момент составляет менее 5% от общего объема ипотечных сделок», — говорит заместитель директора департамента розничного бизнеса «Нордеа Банка» Алексей Мусатов.
По словам Мусатова, в ряде регионов практикуется перечисление средств со счета покупателя на счет продавца, после регистрации перехода права собственности. «Несмотря на то, что москвичи и петербуржцы считаются наиболее финансово грамотными среди россиян, в регионах безналичная форма расчетов больше распространена, чем в столицах», — добавляет начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов. Риэлторы этому не удивляются, они отмечают, что в каждом регионе России рынок недвижимости обладает своими особенностями, традициями делового оборота. «В регионах деньги за квартиру перечисляют продавцу или кладут на сберкнижку, а он в тот же день отдает документы в ФРС. И никто не задается вопросом: а вдруг продавец не подаст документы на регистрацию?», — рассказывает генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
Одна из причин, что аккредитив не популярен в столицах заключается в том, что в Петербурге и Москве сделки с недвижимостью проходят по цепочке, где участвует много людей, а не двое — продавец и покупатель. И безналичный расчет в этой схеме невозможен, по крайней мере пока, но финансисты уверяют, что эту задачу решить можно, но нельзя решить другую — налоговой оптимизации. «Расчеты по аккредитиву невозможны, когда продавец хочет занизить стоимость объекта до 1 млн руб., чтобы не платить подоходный налог», — говорит Александр Ефимов.
