Недавно вице-губернатор правительства Петербурга Алексей Сергеев рассказал о подготовке новой городской программы по реновации исторического центра. Речь шла о реконструкции центра города целыми кварталами. Как предполагается поступать с собственниками квартир? На что могут рассчитывать при реконструкции жители коммуналок?
Эта программа только готовится, расселение целыми кварталами - абсолютно правильный подход. Если здания аварийные, решения принимаются на основании закона, и ведётся расселение, то жители получат жилье по нормам предоставления. Ни интересы собственников, ни интересы нанимателей не ущемляются, они, как минимум, получают аналогичное жилье, либо улучшают жилищные условия.
Расширится ли список территорий комплексного развития в текущем и будущем году?
На данный момент в Санкт-Петербурге заявлено 56 проектов комплексного освоения территорий (КОТ), таких как «Балтийская жемчужина», «Северная долина», «Юнтолово», «Радуга», «Юбилейный квартал». Продолжается эксперимент по развитию крупнопанельного домостроения для малоэтажного строительства в районах «Новая Ижора» и «Славянка».
Серьёзным ресурсом по выделению участков являются федеральные земли, которые расположены на территории Санкт-Петербурга. Приняты решения по двадцати участкам общей площадью 452,2 га. Семь из них – участки для жилищного строительства; 19 земельных участков переданы для формирования имущества Фонда «РЖС», 4 уже проданы на аукционах. По земельному участку в Пушкине площадью 100,8 гектаров полномочия Российской Федерации переданы Санкт-Петербургу. Участок предназначен для малоэтажного жилищного строительства.
Важным ресурсом наращивания объемов жилищного строительства, ликвидации аварийного и ветхого фонда, модернизации морально устаревшего жилищного фонда является вовлечение в хозяйственный оборот депрессивных территорий. В апреле 2008 года принят Закон Санкт-Петербурга «Об адресной программе развития застроенных территорий», которым утвержден адресный перечень нуждающихся в первоочередной реновации кварталов. В отношении 23-х территорий по результатам аукционов заключены договоры развития. Думаю, этим перечнем мы не ограничимся. Сейчас мы разрабатываем проект Концепции целевой программы комплексного освоения и развития территорий города на ближайшие пять лет. Программой будет предусмотрен комплекс мероприятий по обеспечению земельных участков коммунальной, социальной и дорожной инфраструктурами, взаимоувязанных по срокам с программами развития систем инженерного обеспечения и дорожного хозяйства, а также планами реализации проектов комплексного освоения и развития территорий, в том числе застроенных и федеральных.
Почему так редко проводятся торги по продаже участков под строительство многоквартирного жилья в Санкт-Петербурге? Дефицит земель бьет по карману будущих покупателей квартир. Когда рынок будет насыщен необходимым количеством земельных участков, а торги будут проходить каждую неделю?
В 2008-2009 годах, то есть до кризиса, у нас появились масштабные проекты комплексного освоения территорий. Это означает, что на руках у крупных игроков рынка скопились большие территории. На время кризиса многие проекты были приостановлены, однако уже сегодня работы по ним возобновились. По оценкам экспертов сегодня на руках у инвесторов находится земли примерно на 40 млн. кв. м жилья.
Сейчас готовятся поправки в генеральный план Санкт-Петербурга - предложения по изменению функционального зонирования некоторых территорий в городе. Безусловно, это огромный ресурс, потому, что эти территории инженерно обеспечены, характеризуются хорошей локацией, привлекательны и доступны с точки зрения транспорта. Второй ресурс - реновация застроенных территорий, кварталов застроенных домами первых серий. Третий ресурс, который имеется у администрации - это продажа проектов под комплексное освоение.
Есть также еще один - четвертый путь развития. Это цивилизованная работа с участками, находящимися в частной собственности. По нашим оценкам 80% участков, на которых заявлены крупные проекты, находятся в частной собственности. В большинстве своем это участки площадью более 100 га. Поднять и освоить такую территорию силами одного девелопера в обозримые сроки будет затруднительно.
Вы планируете как-то бороться с недобросовестными подрядчиками, работающими в рамках госзаказа?
В настоящее время Комитет по строительству является одним из крупнейших в городе заказчиков в сфере строительства. Мы сталкиваемся с достаточно большим количеством проблем, которые приходится решать с подрядчиками в судебном порядке. Безусловно, эффективнее и быстрее решать возникшие проблемы внутри строительного сообщества, не возлагая излишнюю нагрузку на государственную судебную систему. Поэтому в Петербурге начинает работу Единый третейский суд саморегулируемых организаций – структура, рассматривающая гражданско-правовые споры между строительными организациями в рамках одной саморегулируемой организации или из разных СРО, между самими СРО, производителями и поставщиками строительных услуг и материалов и их потребителями.
Уже сейчас Комитет по строительству вносит третейскую оговорку в типовой договор подряда по госзаказу, что позволит кардинально сократить время судебных тяжб при расторжении договоров с недобросовестными подрядчиками. Мы ожидаем, что саморегулируемые организации, поддержавшие идею создания Единого третейского суда СРО, рекомендуют своим компаниям вносить третейскую оговорку в стандартные договоры.
Комитет по строительству выступает за то, чтобы все застройщики работали по договорам долевого участия. И, тем не менее, многие фирмы пока еще предлагают предварительные договоры купли-продажи. Они нарушают закон?
Да, те, кто сегодня не работают в рамках 214-ФЗ фактически закон нарушают! Для граждан заключение каких-либо договоров, кроме договоров участия в долевом строительстве, большой риск. Как правило, это означает, что договор заключен не с застройщиком, а с инвестором, подрядчиком или другими юридическим лицами, чьи действия не подпадают под действие 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Таким образом, договор не может быть зарегистрирован в Управлении Росреестра, что не исключает возможность «двойных» продаж. Кроме того, предварительные договоры не обязывают организацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, его цель – в будущем заключить основной договор по приобретению квартиры. Предварительным договором также не устанавливаются конкретные сроки завершения строительства жилого дома, а, следовательно, и сроки передачи квартиры участнику долевого строительства.
Как вы относитесь к схеме ЖСК, широко представленной на первичном рынке?
Закон предусматривает такой вариант, но схемы могут быть разными. Когда ЖСК выступает застройщиком, то есть владеет правами на участок и т.д., это полностью соответствует 214-ФЗ и дает гарантии гражданам. Однако у нас таких практически нет. Если между строителем и ЖСК заключен договор долевого участия, это тоже не противоречит закону. Такой застройщик должен давать нам ежеквартальный отчет, мы включаем его в план проверок и т.д. А, например, компания «ЦДС» предоставляет нам и реестр пайщиков. Однако это дело добровольное.
Но если застройщик и ЖСК заключают инвестиционный договор, такая компания уже не попадает под действие 214-ФЗ. Эти отношения регулируются Гражданским кодексом и законодательством в сфере инвестиционной деятельности. Тогда риски повышаются.
Когда строители будут сдавать дома с чистовой отделкой, как за рубежом? Чтобы это было естественной нормой сдачи дома.
Что касается домов и квартир, построенных по заказу Комитета по строительству, то все они сдаются с чистовой отделкой. И её качество, должен отметить, не ниже европейского. Что касается инвестиционных проектов, то это вопрос каждой компании. Мне известно, что на рынке есть предложения квартир с чистовой отделкой. Однако делать это обязательным для всех, мне кажется, неправильно. Ведь спросом пользуются и те квартиры, где отделки нет.
Существует ли единый список всех «проблемных» домов (таких, где есть (были) голодающие и пикетирующие дольщики; срок строительства которых превысил все мыслимые сроки и т. д.)? Возможно пришло время предать этот список огласке - например, опубликовать на сайте Комитета по строительству? Чтобы потенциальные дольщики избегали подобных опасностей.
Список проблемных объектов существует. В него вошли 10 проблемных объектов, расположенных в различных районах Санкт-Петербурга. В ближайшее время он будет опубликован на сайте Комитета по строительству. Кроме того, мы постоянно распространяем в СМИ информацию по итогам заседаний рабочей группы по защите прав участников долевого строительства, с указанием проблемных адресов и компаний. КС издал брошюру «Как не стать жертвой недобросовестного застройщика» с практическими советами покупателям квартир. Кроме того, ежеквартально мы публикуем в СМИ список компаний, работающих в соответствии с 214-ФЗ – это те застройщики, которым можно доверять. Те, кто в список не вошёл, должны сразу вызывать подозрение у покупателей. В целом, в городе наблюдается положительная динамика решения вопроса обманутых дольщиков. За последние четыре года Комитетом по строительству были достроены и введены в эксплуатацию 34 проблемных объекта.
Как узнать, есть ли в том районе, где мы планируем купить квартиру, достаточное количество детских садиков и школ?
В ближайшее время Комитет по строительству планирует опубликовать карту строящихся по заказу города социальных объектов. Она позволит выбрать как отдельный район, так и сделать сортировку по видам объектов.
Полную версию онлайн-конференции читайте на сайте БН.ру.
