Все три ТСЖ созданы примерно в одно время, дома свои от государственных управляющих компаний они получили в начале 2006 года. В управлении у Светланы Грибановой – дом 68, корпус 1, по проспекту Просвещения (в нем 386 квартир). У Светланы Голубковой – ТСЖ «Улица Ольги Форш, 15/1» (250 квартир) и ЖСК № 631 (105 квартир). У Ирины Хасановой – бывшее общежитие «Лифтреммонтажа» (ТСЖ «Суздальский, 61») на 250 квартир. Оно в начале 1990-х было передано в ведение города и до создания ТСЖ около 15 лет находилось в управлении у государственных жилищников. Самый «молодой» дом – у Светланы Грибановой (1985 года постройки), самый старый – у Светланы Голубковой (1972-го).
Наследство с обременением
Светлана Грибанова:
– Мы были в числе первых, кто отозвался на призыв государства: «Все в ТСЖ!» До того товарищества были в основном в новостройках, а мы создали свои в муниципальных домах.
Действительно, был такой призыв в 2005 году, после вступления в силу нового Жилищного кодекса РФ. Он ввел три способа управления жильем – непосредственный (когда все вопросы по дому решаются на общем собрании собственников), ТСЖ и УК.
Тогда государство признало, что за свой счет содержать стремительно ветшающий жилфонд оно уже не в состоянии, и решило передать бремя ответственности за состояние домов самим собственникам. В 2005-2006 годах по стране создавались десятки тысяч ТСЖ. Жильцы соблазнились обещаниями властей о том, что, получив в управление свои дома, они смогут не только сэкономить на квартплате, но и заработать, сдавая в аренду нежилые помещения и придомовую территорию, а стены и крыши зданий – под рекламу.
Однако скоро наступило отрезвление: ни с «нежильем», ни с землей во дворах государство расставаться не захотело, предпочитая самостоятельно извлекать из них доход. И свои обещания о приведении в порядок не ремонтировавшихся десятилетиями домов, переданных ТСЖ, власти тоже пересмотрели. Они объявили, что это – обязанность собственников жилья, а бюджет будет лишь частично помогать субсидиями.
Поэтому в 2007 году число желающих создать ТСЖ резко поубавилось. Да и чиновники, по мнению Светланы Грибановой, обнаружили, что государственные расчетные центры могут лишиться солидных финансовых потоков от квартплаты, если «товарищи» возьмут все платежи на себя.
Для справки: в 2010 году в целом по России оборот квартплаты составил около 1,3 трлн руб. – есть за что побороться.
Светлана Грибанова:
– Когда государство поняло, что дома «расползаются» из-под его контроля, то начало насаждать управляющие компании. Я не хочу оскорблять все УК, но нам с нашей (сначала ЖЭК «ЖКС № 1», затем «СпецРНУ») не очень повезло. Дом от нее мы получили в неважном состоянии: с затопленными подвалами, недоремонтами, с нарушениями в эксплуатации.
– Когда государство поняло, что дома «расползаются» из-под его контроля, то начало насаждать управляющие компании. Я не хочу оскорблять все УК, но нам с нашей (сначала ЖЭК «ЖКС № 1», затем «СпецРНУ») не очень повезло. Дом от нее мы получили в неважном состоянии: с затопленными подвалами, недоремонтами, с нарушениями в эксплуатации.
В числе ее самых курьезных, но при этом показательных, воспоминаний о «прежней жизни» – история о том, как к жилой квартире был подключен светофор. Суммы в счетах за электричество зашкаливали, проводка в квартире искрила, а жильцы и не знали, что обеспечивают дорожный порядок на соседнем перекрестке.
Светлана Грибанова:
– Я сразу же отрезала этот светофор. Так мне стали тут же звонить из ГИБДД, из районной администрации – требовали подключить обратно.
– Я сразу же отрезала этот светофор. Так мне стали тут же звонить из ГИБДД, из районной администрации – требовали подключить обратно.
Ирина Хасанова помимо общей для всех госдомов проблемы с текущими трубами и затопленными подвалами тоже получила оригинальное «наследство». При содействии прежних управленцев одно из нежилых помещений в доме, принадлежащее городу, получило статус жилого, и теперь чиновники пытаются сдать его нанимателям-очередникам.
Ирина Хасанова:
– Я не могу этого допустить – там переустройство проведено с нарушениями, в том числе и в отношении инженерных коммуникаций. Об этом я честно предупреждаю всех очередников, которые приходят смотреть эту квартиру. Пока никто селиться не захотел.
– Я не могу этого допустить – там переустройство проведено с нарушениями, в том числе и в отношении инженерных коммуникаций. Об этом я честно предупреждаю всех очередников, которые приходят смотреть эту квартиру. Пока никто селиться не захотел.
Как заработать на ремонте
Получить обещанные при передаче домов бюджетные деньги на ремонт председателям оказалось тоже непросто.
Получить обещанные при передаче домов бюджетные деньги на ремонт председателям оказалось тоже непросто.
Светлана Грибанова:
– Все зависит от личности председателя – многое делается на личном обаянии. Если он в различных инстанциях ноги по колено сносит, исходит все отделы, начиная от гендиректора ГУ ЖА и заканчивая отделом капремонта, то имеет шанс получить финансирование.
– Все зависит от личности председателя – многое делается на личном обаянии. Если он в различных инстанциях ноги по колено сносит, исходит все отделы, начиная от гендиректора ГУ ЖА и заканчивая отделом капремонта, то имеет шанс получить финансирование.
Нам, например, кое-что сделали: в подвалах заменили трубы – так называемый нижний розлив системы холодного водоснабжения (ХВС), кровлю. Но, конечно, за ходом работы нужно все время следить, и потом все равно приходится переделывать. Кровля у нас в нескольких местах потекла сразу, хотя в целом сделали более-менее сносно. Неудивительно – ведь подрядный конкурс выигрывает некая фирма, приходит работать бригада из 22 узбеков, она потом нанимает 33 таджиков, которые, по сути, ни за что не отвечают. Они, конечно, дают гарантию на пять лет. Но фирма ведь сразу растворяется. Этого ООО «Ромашка» через полгода уже нет, и добиться чего-то от отдела капремонта в районной администрации невозможно.
Светлана Голубкова тоже рассказала, что в ее ТСЖ и ЖСК был сделан ремонт за счет городских программ, а также на средства, выделенные районным депутатом петербургского Законодательного Собрания Зоей Заушниковой. Меняли стояки водоснабжения, кровлю, электрику.
Светлана Голубкова:
– На этих конкурсах все уже заранее распределено. Мы в них должны были участвовать и подписывать протоколы, хотя все знали, кто деньги в конверте принес и уже победил.
– На этих конкурсах все уже заранее распределено. Мы в них должны были участвовать и подписывать протоколы, хотя все знали, кто деньги в конверте принес и уже победил.
Ирина Хасанова:
– Выигрывает одна фирма, она берет субподрядчика, тот – еще одного субподрядчика. То есть у нас в доме стояки уже третьи лица делали. Когда со всеми «поделились», то подсчитали, сколько денег остается на работу и какие материалы на это можно приобрести. В результате только на один стояк они поставили качественные чешские трубы, а на все остальные – турецкие. Сказали, что будут на нашем доме проверять новые технологии и материалы. Уже через полгода эти пластиковые трубы начали покрываться волдырями, как от ожогов. Сейчас прошло два года – такие волдыри по всему дому. Народ, конечно, беспокоится, что они потекут. А фирме мы претензий предъявить не можем – у них есть сертификаты на все материалы. Через пять лет закончится их гарантийный срок, и, если эти трубы потекут, нам придется их менять за свой счет. Когда стоят стальные трубы, то мы в случае чего можем где-то подварить, где-то часть трубы заменить. А тут, когда по всему дому пластик с волдырями...
– Выигрывает одна фирма, она берет субподрядчика, тот – еще одного субподрядчика. То есть у нас в доме стояки уже третьи лица делали. Когда со всеми «поделились», то подсчитали, сколько денег остается на работу и какие материалы на это можно приобрести. В результате только на один стояк они поставили качественные чешские трубы, а на все остальные – турецкие. Сказали, что будут на нашем доме проверять новые технологии и материалы. Уже через полгода эти пластиковые трубы начали покрываться волдырями, как от ожогов. Сейчас прошло два года – такие волдыри по всему дому. Народ, конечно, беспокоится, что они потекут. А фирме мы претензий предъявить не можем – у них есть сертификаты на все материалы. Через пять лет закончится их гарантийный срок, и, если эти трубы потекут, нам придется их менять за свой счет. Когда стоят стальные трубы, то мы в случае чего можем где-то подварить, где-то часть трубы заменить. А тут, когда по всему дому пластик с волдырями...
Своя рубашка
Пусть нам дадут право распоряжаться выделяемыми из бюджета средствами, говорят председатели. Или обяжут госбанки предоставлять ТСЖ льготные кредиты. Но чтобы ТСЖ самостоятельно проводили конкурсы. Тогда они смогут существенно сэкономить на работах по сравнению с чиновниками. Светлана Грибанова конкурсный опыт уже имеет. Правда, деньги осваивались не бюджетные, а товарищеские. В прошлом году удалось отсудить у города 250 тыс. руб. – часть долга нанимателей жилья, за которых несет ответственность государство как собственник (неплательщики – отдельная больная тема председателей, но о ней – чуть ниже). На эти деньги отремонтировали два крыльца и установили в доме систему видеонаблюдения.
Пусть нам дадут право распоряжаться выделяемыми из бюджета средствами, говорят председатели. Или обяжут госбанки предоставлять ТСЖ льготные кредиты. Но чтобы ТСЖ самостоятельно проводили конкурсы. Тогда они смогут существенно сэкономить на работах по сравнению с чиновниками. Светлана Грибанова конкурсный опыт уже имеет. Правда, деньги осваивались не бюджетные, а товарищеские. В прошлом году удалось отсудить у города 250 тыс. руб. – часть долга нанимателей жилья, за которых несет ответственность государство как собственник (неплательщики – отдельная больная тема председателей, но о ней – чуть ниже). На эти деньги отремонтировали два крыльца и установили в доме систему видеонаблюдения.
Светлана Грибанова:
– Мы нашли информацию о разных фирмах, которые устанавливают эти системы, сравнили расценки, спросили жильцов домов, в которых эти компании работали, довольны ли они качеством обслуживания, выбрали лучшую фирму, а потом еще и ее немного «попрессовали» по цене. Я как председатель чиста перед своими жильцами – мне не дали откат. Я знаю, что это не фирма-однодневка, что она не только хорошо все сделает, но и в дальнейшем будет качественно нас обслуживать.
– Мы нашли информацию о разных фирмах, которые устанавливают эти системы, сравнили расценки, спросили жильцов домов, в которых эти компании работали, довольны ли они качеством обслуживания, выбрали лучшую фирму, а потом еще и ее немного «попрессовали» по цене. Я как председатель чиста перед своими жильцами – мне не дали откат. Я знаю, что это не фирма-однодневка, что она не только хорошо все сделает, но и в дальнейшем будет качественно нас обслуживать.
Председатели уверены: только само ТСЖ может проследить, чтобы работа была выполнена качественно и с наименьшими затратами. Ведь деньги тратятся собственные. Ни чиновники, ни УК не заинтересованы в экономии и качестве. Отсюда и постоянные разговоры о необходимости повышения тарифов. «Товарищам» нынешних сборов от квартплаты хватает.
Светлана Голубкова:
– За те пять лет, что у нас существует ТСЖ, мы дополнительно денег на дом не собирали, все работы выполняли за счет общегородских тарифов и экономии. Например, поставили общедомовые счетчики на воду и тепло – теперь экономим. Хотя в прошлом году много теплоэнергии потребляли, но все же за год небольшая экономия получилась – 115 тыс. руб. У нас на доме работает семь интернет-провайдеров, все они платят по 1,5 тыс. руб. в месяц – это целевые взносы на содержание общего имущества дома. Еще у нас есть небольшое нежилое помещение – мы его сдаем в аренду, а деньги тоже оформляем как целевые платежи на содержание общего имущества.
– За те пять лет, что у нас существует ТСЖ, мы дополнительно денег на дом не собирали, все работы выполняли за счет общегородских тарифов и экономии. Например, поставили общедомовые счетчики на воду и тепло – теперь экономим. Хотя в прошлом году много теплоэнергии потребляли, но все же за год небольшая экономия получилась – 115 тыс. руб. У нас на доме работает семь интернет-провайдеров, все они платят по 1,5 тыс. руб. в месяц – это целевые взносы на содержание общего имущества дома. Еще у нас есть небольшое нежилое помещение – мы его сдаем в аренду, а деньги тоже оформляем как целевые платежи на содержание общего имущества.
Светлана Грибанова:
– Со многих статей можно получить хоть копеечную прибыль. Например, монополисты должны нам платить комиссию за то, что мы предоставляем им услугу – выставляем счета. То же касается счетов за пользование телеантенной и радиоточкой. Давайте подсчитаем. Предположим, здание на 200 квартир, за радиоточку собирают по 36 руб. в месяц, то есть выходит 7,2 тыс. в месяц. Из этой суммы 8% остается у дома – как комиссионная плата. Эти деньги можно направлять на содержание общего имущества. Конечно, это копейки. Но здесь копейка, там копейка – все вместе выливается в приличную сумму.
– Со многих статей можно получить хоть копеечную прибыль. Например, монополисты должны нам платить комиссию за то, что мы предоставляем им услугу – выставляем счета. То же касается счетов за пользование телеантенной и радиоточкой. Давайте подсчитаем. Предположим, здание на 200 квартир, за радиоточку собирают по 36 руб. в месяц, то есть выходит 7,2 тыс. в месяц. Из этой суммы 8% остается у дома – как комиссионная плата. Эти деньги можно направлять на содержание общего имущества. Конечно, это копейки. Но здесь копейка, там копейка – все вместе выливается в приличную сумму.
За счет самой строчки в квитанции «на содержание общего имущества» тоже можно очень многое сделать, если рачительно подходить к расходованию денег. Даже капитальный ремонт может не понадобиться. Ведь как раньше делали ЖЭКи и как сейчас поступают многие управляющие компании? Потекла труба – кусочек вырезают и латают. И вся труба получается в итоге в заплатках. А мы меняем весь участок – от колена до колена. И так постепенно выходит, что за счет текущего ремонта выполняем капитальный, не собирая на это дополнительных средств.
Они и не нужны. Вот смотрите: городской тариф на эти цели – 4,96 руб. с 1 кв. м. Умножаем на метраж всех помещений дома по техническому паспорту. Предположим, это 20 тыс. кв. м. Получается, 99 тыс. руб. мы каждый месяц должны собрать по строчке «текущий ремонт». Это немалые деньги.
Дорогие квартиросъемщики
Правда, эти расчеты – идеальный вариант. На самом деле, как минимум 10% от расчетной квартплаты не удается получить. Самые злостные должники – наниматели. С собственниками худо-бедно удается договориться. В конце концов, можно пригрозить, что квартиру через суд изымут, продадут, выплатят из вырученных денег сумму долга, а на оставшиеся – покупай себе новое жилье. Собственники боятся и перечисляют квартплату. А наниматели не боятся, их выселить может только собственник – государство, которому принадлежит жилье. А оно не спешит разбираться со своими неплательщиками, сетуют председатели. Каждый председатель решает проблему по-своему. Светлана Грибанова и Ирина Хасанова судятся с государством, Светлана Голубкова – пишет письма в администрацию, требуя возместить долги за нанимателей. Иногда деньги перечисляют. Но редко и не полную сумму.
Правда, эти расчеты – идеальный вариант. На самом деле, как минимум 10% от расчетной квартплаты не удается получить. Самые злостные должники – наниматели. С собственниками худо-бедно удается договориться. В конце концов, можно пригрозить, что квартиру через суд изымут, продадут, выплатят из вырученных денег сумму долга, а на оставшиеся – покупай себе новое жилье. Собственники боятся и перечисляют квартплату. А наниматели не боятся, их выселить может только собственник – государство, которому принадлежит жилье. А оно не спешит разбираться со своими неплательщиками, сетуют председатели. Каждый председатель решает проблему по-своему. Светлана Грибанова и Ирина Хасанова судятся с государством, Светлана Голубкова – пишет письма в администрацию, требуя возместить долги за нанимателей. Иногда деньги перечисляют. Но редко и не полную сумму.
Светлана Грибанова:
– Проблема – не столько взыскать через суд эти деньги, сколько получить их. Да еще и город задерживает уже поступившие на его счет платежи. Ведь наниматели платят не напрямую по счетам ТСЖ, а через ГУП «ВЦКП» (ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования». – Ред.). А оттуда к нам деньги доходят плохо, с большими опозданиями.
– Проблема – не столько взыскать через суд эти деньги, сколько получить их. Да еще и город задерживает уже поступившие на его счет платежи. Ведь наниматели платят не напрямую по счетам ТСЖ, а через ГУП «ВЦКП» (ГУП «Вычислительный центр коллективного пользования». – Ред.). А оттуда к нам деньги доходят плохо, с большими опозданиями.
С августа 2010 года мы по 140-150 тыс. руб. в месяц недополучаем от государства за счет платежей нанимателей. Вы представляете? А с монополистами я должна рассчитаться вовремя. Так что мы не просто у государства наши долги отсуживаем, но и вменяем ему статью «незаконное обогащение» за наш счет.
Я сужусь, даже если мне недоплатили 15 тыс. руб. Таких исков много, и если вести дела самой, то из судов не вылезешь. Адвокаты берут по 3 тыс. руб. за ведение одного дела, плюс госпошлина от суммы иска – все это мы включаем в исковое требование.
У Грибановой в доме есть квартира, где наниматели вообще не платят за жилье. Там живут алкоголики, которые уже задолжали в общей сложности 370 тыс. руб. В других государственных квартирах долги тоже приличные – по 50-100 тыс. руб. Всего в доме 44 неприватизированные квартиры. Районные власти об этой проблеме знают, но ничего не предпринимают.
Ирина Хасанова:
– Из 250 лицевых счетов в нашем доме 34 – наниматели. Каждый месяц государство нам за них недоплачивает примерно по 100 тыс. руб. Причем проживает там гораздо больше людей, чем зарегистрировано. За пользование водой платят по «прописке», а счета нам Водоканал выставляет по объемам потребления. Разница огромная. Но город не хочет разбираться с тем, кто живет, но не зарегистрирован в доме и не платит за услуги.
– Из 250 лицевых счетов в нашем доме 34 – наниматели. Каждый месяц государство нам за них недоплачивает примерно по 100 тыс. руб. Причем проживает там гораздо больше людей, чем зарегистрировано. За пользование водой платят по «прописке», а счета нам Водоканал выставляет по объемам потребления. Разница огромная. Но город не хочет разбираться с тем, кто живет, но не зарегистрирован в доме и не платит за услуги.
Светлана Голубкова:
– У меня с месячного объема квартплаты, который должен составлять примерно миллион рублей, долг каждый месяц получается около 450-500 тыс. руб.
– У меня с месячного объема квартплаты, который должен составлять примерно миллион рублей, долг каждый месяц получается около 450-500 тыс. руб.
Жилищный комитет обычно объясняет, что у города нет маневренного фонда, куда можно было бы переселять нерадивых нанимателей. Но такой фонд и не нужен, считают председатели. Квартиру можно продать, предоставив неплательщику более дешевую, а из вырученных денег расплатиться с долгами.
Несколько лет назад по Петербургу прокатилась волна выселений нанимателей-должников. Но в 2009-2010 годах суды стали пересматривать «выселенческие» решения. Руководство Жилищного комитета не берется комментировать этот факт. И объясняет: теперь выселить должников почти невозможно – такова позиция суда.
Штрафы за энтузиазм
Сами «товарищи» признают: дела в доме идут хорошо, только если председатель и правление работают подвижнически, почти на голом энтузиазме. Потому что зарплаты у них мизерные – максимум 25 тыс. руб., а обычно – 17-20 тыс. (при условии, что дом живет полностью по общегородским тарифам, обходясь без дополнительных поборов). Совмещать председательскую работу с какой-то другой почти невозможно – заботы о доме требуют много времени и сил. Найти грамотного бухгалтера на 12 тыс. руб. (обычная зарплата в ТСЖ) даже на треть ставки непросто. С остальными специалистами – те же проблемы.
Сами «товарищи» признают: дела в доме идут хорошо, только если председатель и правление работают подвижнически, почти на голом энтузиазме. Потому что зарплаты у них мизерные – максимум 25 тыс. руб., а обычно – 17-20 тыс. (при условии, что дом живет полностью по общегородским тарифам, обходясь без дополнительных поборов). Совмещать председательскую работу с какой-то другой почти невозможно – заботы о доме требуют много времени и сил. Найти грамотного бухгалтера на 12 тыс. руб. (обычная зарплата в ТСЖ) даже на треть ставки непросто. С остальными специалистами – те же проблемы.
Светлана Голубкова:
– Мы не можем установить себе зарплату в 50-70 тыс. руб., как получают такие же специалисты в УК. Поэтому так трудно найти себе замену. Я пыталась, даже стала обучать одну кандидатку, отправила ее на курсы. Но, закончив их, она категорически отказалась идти в председатели – слишком трудная и ответственная работа за такие деньги.
– Мы не можем установить себе зарплату в 50-70 тыс. руб., как получают такие же специалисты в УК. Поэтому так трудно найти себе замену. Я пыталась, даже стала обучать одну кандидатку, отправила ее на курсы. Но, закончив их, она категорически отказалась идти в председатели – слишком трудная и ответственная работа за такие деньги.
Предлагать собственникам увеличить оплату административно-управленческих расходов – бесперспективно, слишком мало шансов, что согласятся.
Светлана Грибанова:
– Плата за управление зависит от того, сколько квартир в доме: чем меньше квартир, тем выше плата. Но даже в самых небольших домах она ниже, чем расценки за наем, установленные для жильцов государственных квартир. За управление платят 3-5 руб. с квадратного метра, а за наем – около 6 руб.
– Плата за управление зависит от того, сколько квартир в доме: чем меньше квартир, тем выше плата. Но даже в самых небольших домах она ниже, чем расценки за наем, установленные для жильцов государственных квартир. За управление платят 3-5 руб. с квадратного метра, а за наем – около 6 руб.
Даже с этих грошей некоторым председателям приходится платить штрафы, причем незаконные. Например, Светлана Голубкова рассказала, как ее нынешней зимой оштрафовали на 4 тыс. руб. за не убранный с газонов снег. Хотя придомовая территория не закреплена как общедолевая собственность жильцов. Но председатель предпочла раскошелиться на несправедливый штраф из своего кармана, чтобы не портить отношения с районными властями.
А вот от «13-й квитанции» все трое председателей сумели отбиться, доказав, что увеличенного потребления тепла ни нынешней, ни прошлой зимой у них не было.
Светлана Грибанова:
– К нам постоянно ходят со всевозможными проверками, потому что знают: у нас есть деньги. В жилкомсервисы не пойдут – с них ведь взять нечего, хотя им вся материально-техническая база досталась от государственных компаний, и субсидии из бюджета они все время получают. Но денег им все равно ни на что не хватает. Так, значит, кто более рачительный хозяин? Конечно, ТСЖ!
– К нам постоянно ходят со всевозможными проверками, потому что знают: у нас есть деньги. В жилкомсервисы не пойдут – с них ведь взять нечего, хотя им вся материально-техническая база досталась от государственных компаний, и субсидии из бюджета они все время получают. Но денег им все равно ни на что не хватает. Так, значит, кто более рачительный хозяин? Конечно, ТСЖ!
