Обременение в виде обязательного создания мест для парковки содержится в Правилах землепользования и застройки, вступивших в силу в 2008 году. По действующим градостроительным нормам от застройщика требуется обеспечение одного машино-места на 80 кв. м общей жилой площади объекта. При этом 50% потребного количества машино-мест разрешено выносить за границы участка, но в пределах шаговой доступности.
Однако, говорят эксперты, даже после выноса оставшиеся машино-места зачастую не умещаются в пределах земельного участка. Приходится либо уменьшать площадь проектируемого здания, либо размещать требуемые машино-места во встроенном паркинге.
«Согласно утвержденным нормам Правил землепользования и застройки, каждый застройщик сегодня обязан обеспечить определенное количество парковочных мест в каждом новом жилом комплексе, из расчета примерно одно машино-место на квартиру. Будет ли это встроенный, подземный, паркинг или открытая стоянка – решение застройщика и проектировщика. Строительство подземного паркинга дороже и сложнее, но в условиях нехватки территории под застройку это часто – единственный выход», – поясняет Сергей Степанов, директор по продажам ЗАО «Строительный трест». «Хотя ГК «ЦДС» ведет свою основную деятельность в сегменте недорогого жилья, каждый дом, возводимый нами сейчас, обладает полузаглубленным или подземным паркингом. Этот цивилизованный способ хранения автомобиля все больше находит понимание у покупателей», – рассказывает директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.
«Паркинг – достаточно дорогое удовольствие для девелопера (как подземный, так и отдельно стоящий), при этом машино-места обычно реализуются практически по себестоимости. С другой стороны, большинство клиентов предпочли бы не тратить деньги на паркинг, а оставлять машину на ближайшей стоянке или просто рядом с домом. Другое дело, что окружающего пространства на все не хватает, – часто мы наблюдаем картину, когда вокруг нового дома машины паркуются буквально в два этажа. В таком случае автовладельцы уже начинают задумываться о приобретении места в паркинге», – объясняет Ольга Пономарева, директор по маркетингу ООО «УК “СТАРТ Девелопмент”».
Стоимость паркинга в сегменте жилья массового спроса варьируется от 240 тыс. руб. до 1,6 млн руб. Все зависит от типа паркинга и проекта. Если брать крытый паркинг, то он обойдется дешевле – от 240 тыс. до 500 тыс. руб., но для него необходима дорогая земля. Средняя себестоимость одного машино-места в многоуровневом паркинге составляет примерно 250 тыс. руб., в закрытом подземном – около 900 тыс. руб. «К сожалению, себестоимость строительства паркинга немаленькая, и мы вынуждены реализовывать такие паркоместа на грани себестоимости, что по разным объектам составляет от 450 тыс. до 800 тыс. руб.», – уточняет Сергей Терентьев.
С другой стороны, наличие подземного паркинга на объекте может являться его конкурентным преимуществом. «Но многие застройщики продают места в подземном паркинге по ценам намного ниже себестоимости и покрывают убытки за счет продажи квартир и коммерческих помещений. Это связано с высокой себестоимостью подземного паркинга, что делает рентабельную цену на машино-место крайне высокой, периодически – до половины цены квартиры, чего потребитель себе позволить не может», – считает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена».
В отличие от массового сегмента, в бизнес-классе и элите паркинги востребованы клиентами, покупатели готовы за них платить, а девелоперу будет гораздо сложнее в доме высокого ценового сегмента реализовать квартиры, если они не будут обеспечены необходимым количеством машино-мест. Вплоть до вынужденного снижения цен на квартиры, если в комплексе нет встроенного паркинга. «Элитное жилье вообще невозможно представить без подземного паркинга. Ведь первые несколько ассоциаций, которые возникают в связи с элитным жильем, – это охраняемый и замкнутый периметр жилого комплекса и, конечно, паркинг», – подчеркнул генеральный директор Строительной компании «Первый Камень» Алексей Кругляницо.
Опросы покупателей показывают, что спрос на паркинг более высок среди людей, планирующих приобретение жилья класса «комфорт+» (71%), чем среди покупателей жилья массового спроса (45-48%). «В объектах комфорт-класса, обитатели которого обычно имеют по 1-2 машины на семью, наличие паркинга – пожалуй, один из ключевых моментов. Например, в нашем жилом комплексе «Золотое сечение» – в Калининском районе – предусмотрены два крытых многоуровневых паркинга, количество машино-мест в которых соответствует количеству квартир в комплексе», – говорит Сергей Степанов.
