Приемка квартиры – финальная часть сделки купли-продажи. Осуществить профессиональную приемку квартиры в новостройке можно и не прибегая к услугам экспертной компании, но это достаточно тяжело. А по итогам приемки, если выявляются какие-либо дефекты и недостатки в квартире, главное – аргументировано предъявить претензии к застройщику. Часто для того, чтобы заявить о низком качестве выполненных работ, требуется экспертиза квартиры.
Приход по акту
Чтобы официально оформить все документы и по акту передать квартиру ее новому владельцу – участнику долевого строительства, застройщику обычно требуется три-шесть месяцев с момента принятия дома госкомиссией. То есть к моменту приемки квартиры дом уже должна принять госкомиссия.
Сроки оформления документов зависят не только от строительной компании, но и от госорганизаций. Но если дело затягивается более чем на полгода, необходимо проконсультироваться с юристом. Возможно, задержка свидетельствует о каких-либо серьезных проблемах на объекте.
При оформлении акта приема-передачи дольщик должен иметь на руках смотровой лист, в котором он отметит все обнаруженные в квартире дефекты. В этом же документе необходимо зафиксировать сроки, в которые застройщик устранит обнаруженные дефекты. Здесь стоит отметить, что претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа «переделайте, мне не нравится», естественно, никто всерьез рассматривать не будет.
Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в двух экземплярах, с подписями представителя строительной компании. Один экземпляр остается у вас, второй вы отдаете строителям и начинаете ждать исправления недоделок – в согласованные сроки.
Но если застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант в этом случае – указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками, и привести в приложении к акту их подробный перечень.
Помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи, если жилье не соответствует заявленному качеству.
Куда смотреть
Осмотр новой квартиры лучше всего организовать в светлое время суток, так как иного света, кроме дневного, в квартире, скорее всего, не будет.
Осмотр начинаем, как в театре, от входной двери. Естественно, она должна быть и должна свободно открываться и закрываться. Наличие замка обязательно.
Второй пункт – бетонные конструкции и стыки между ними. Все монтажные стыки и швы должны быть хорошо заделаны. Нужно обратить внимание на возможные протечки – поискать следы присутствия (лучше, конечно, отсутствия) воды.
Смотрим вниз – на цементную стяжку на полу, которая до сих пор является лидером по браку. В большинстве случаев дефекты типичны для всех строительных компаний, в том числе и застройщиков с хорошей репутацией. Стяжка должна быть горизонтальной (проверьте уровнем), главное, чтобы она не крошилась и не было воздушных пузырей. Здесь пригодится молоток – сядьте на корточки и, метр за метром, хорошо простучите стяжку. Обведите мелом пустоты, расслоения (вы их сразу услышите), места, где стяжка крошится, застывшие бугры, горы и ямы. В принципе, трещин быть не должно – монтаж панелей с трещинами запрещен, но всякое бывает.
Осмотрели низ – следует посмотреть вверх. Потолок должен быть без явных перепадов на стыках, а также без трещин и пустот, высота потолка должна соответствовать заявленной по проекту. Для каждого дома высота – индивидуальна, но она фиксируется в договоре.
Не менее важны для комфортной жизни стены. Их надо проверить на отклонение от вертикали, смещение, местные неровности более 5 мм. Конечно, никто ровно вам их не выставит, но добиться выравнивания стен штукатурным составом теоретически возможно. Также важно проверить, насколько стены вертикальны. Углы отклонения проверяйте с помощью отвеса. Стены должны быть строго вертикальными, не заваливаться, затирка должна быть сплошной и равномерной, без подтеков.
Выход не здесь
После обследования несущих и ограждающих конструкций переходим к осмотру открывающихся и закрывающихся. На очереди окна. Для начала надо проверить наличие фурнитуры, надежно ли она крепится, и работают ли все запорные устройства, ручки, петли. Следующий шаг – целостность стеклопакетов (нет ли трещин на стекле, плотно ли стеклопакет лежит в раме); соответствие стеклопакета (точнее – количества камер) тому, который обозначен в договоре; целостность остальных элементов окна (трещины, выпадающие сучки), надежность их взаимного крепления; наличие уплотнителя по периметру створки в месте ее прилегания к раме; надежность закрепления подоконников и сливов у окон (если слив снаружи плохо закреплен, то это может стать причиной громыхания при ветре); свободно ли открываются-закрываются все окна и все створки; нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна и бетоном стены. Если есть лоджия или застекленный балкон, то его надо проверить точно так же, как и окна, плюс проверить свободу хода при сдвигании створок; фиксацию фрагмента в закрытом положении на всей высоте; надежность расположения створки в раме, работу запорных устройств.
Если в квартире уже установлены внутренние двери, то, опять же, проверьте их наличие, насколько они свободно закрываются и открываются, нет ли перекосов.
Инженерная начинка
Не менее важна инженерная начинка, которая есть в квартире, – это электричество и электрические сети, водоснабжение, канализация, отопление и вентиляция.
Начнем с электричества. Перед проверкой электрики включите автомат и устройство защитного отключения в щитке в вашей квартире (если ничего не работает – то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их, если захватили с собой лампочку – проверьте освещение. В санузлах должны быть плафоны с патронами – туда можно вкрутить лампу и спокойно осматривать счетчики. Проверьте также работу звонка.
В каждом помещении проверьте наличие розеток и выключателей (правда, в договоре обычно не оговаривается количество розеток на комнату), а также провода – на наличие повреждений. Розетки и выключатели должны быть закреплены и не должны вываливаться. Вся электрофурнитура должна быть в рабочем состоянии. Наличие напряжения проверьте в каждой из розеток вольтметром.
Ванная, туалет, кухня. В первую очередь проверьте положение счетчиков на отводах от стояков – они не должны сильно вдаваться вглубь санузла. Проверьте наличие луж или увлажнений в районе стояков. Проверьте работу запорных кранов на отводах, расположение в одной плоскости отводов сушилки для полотенец. Воду нужно не только подвести, но и отвести, поэтому следующий шаг – проверка канализации. Подходим к унитазу (если он есть). Вода должна наливаться в бачок унитаза, удерживаться в нем и сливаться. Проверьте наличие тройников. Обратите внимание на правильность их установки в туалете, в ванной и на кухне. Они должны стоять так, чтобы к ним можно было без труда подобраться.
Последнее в этом списке – отопление. Конечно, летом, когда застройщики в основном передают дома, проверить их рабочее состояние практически не реально. Но все равно, хотя бы поверхностно проверить надо. Итак – батареи должны быть полностью укомплектованы, прочно закреплены на стене и надежно подключены к системе отопления. Декоративные панели не должны быть погнуты или поцарапаны. Проверьте работу регуляторов температуры.
Завершающий шаг – обратите внимание, пробиты ли вентиляционные отверстия в блоках вентиляционных шахт на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен прилипнуть. Или огнем (поднесите спичку или зажигалку) – пламя должно отклоняться.
P. S.
Чаще всего при приеме нового жилья дольщики жалуются на низкое качество отделочных работ. Претензии граждан в 90% случаев обоснованны. Это дает право утверждать, что в целом по Петербургу качество нового жилья довольно низкое. Основная причина – использование низкоквалифицированной рабочей силы, а также нарушение технологий производства работ. Нередки случаи, когда при отделке ради экономии используют низкосортные материалы, даже когда сметой предусматриваются дорогие и качественные.
Помните о гарантии при приемке квартиры в новостройке. Теперь застройщик по закону обязан выполнять гарантийные обязательства перед клиентами в течение пяти лет с момента сдачи дома.
Еще один тонкий момент – ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику.
Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее – сделать это поможет юрист.
Благодарим Комиссию по работе с потребителями рынка недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области за помощь в подготовке материала
