Интерес к теме смены управляющей компании (УК) обострился в Петербурге в последние пару лет. Многие горожане задумались об этом, когда из-за сильных снегопадов стали протекать крыши их домов, а УК никак не реагировали на жалобы жильцов. Других граждан возмутило появление «13-х квитанций», где им предлагалось доплатить за якобы повышенный расход теплоэнергии. Кто-то обнаружил свой дом в числе злостных неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги и выяснил, что деньги в счет квартплаты УК собирает, а до поставщиков услуг они не доходят.

Граждане стали интересоваться, можно ли отказаться от услуг старой УК и выбрать новую. Оказалось, что соглашение с управляющей компанией (часто навязанной районной администрацией) – не приговор. Растущая год от года квартплата стоит того, чтобы приложить некоторые усилия и нанять приличную УК, которая не станет впустую тратить собранные с жильцов деньги.

Необходимый формализм
Принципиально важно правильно провести общее собрание собственников, на котором предполагается принять решение о выборе новой УК. Ведь если в ходе подготовки и проведения собрания будет допущено хоть малейшее отступление от закона, это станет поводом для старой УК, чтобы опротестовать выбор новой.

Оповещать собственников о готовящемся собрании нужно лично – каждому под роспись вручается уведомление. Можно послать заказным письмом по почте – тоже с уведомлением о получении. В письме указывается, кто именно инициирует собрание, когда оно состоится (не раньше, чем через десять дней с момента получения этих приглашений), а также в какой форме будет проводиться собрание (очной или заочной) и какова его повестка. Менять повестку уже нельзя.
Если собрание заочное, то в нем должны принять участие все без исключения собственники помещений в доме. Для очного достаточно присутствия половины голосов всего дома. Тут есть нюанс, который часто упускают жильцы: голоса считаются не по числу проживающих и не по количеству собственников в доме, а по количеству квадратных метров. Например, в 60-метровой квартире – 60 голосов. И если она принадлежит трём собственникам, то у каждого из них по 20 голосов.
За принятие решения должно проголосовать больше половины голосов. Причем нужно сначала проголосовать за отказ от услуг старой УК, а только вторым вопросом – за наем новой. Еще один важный момент касается способа управления многоквартирным домом (МКД). Их Жилищный кодекс предусматривает три: непосредственное управление, ТСЖ и управляющая компания.
Собственники могут выбрать способ управления ТСЖ и нанять управляющую компанию для выполнения услуг по управлению. А могут предпочесть сразу третий способ, не создавая ТСЖ. Если на собрании не планируется менять способ, то разницы в проведении собрания для двух этих случаев нет. А вот если ТСЖ в доме не было и собственники решили его создать и нанять УК или, наоборот, отказаться от второго способа управления в пользу третьего, то разница существенная. Потому что сначала на собрании нужно принять решение об изменении способа управления и создать или, напротив, ликвидировать товарищество. Причем создание его регулируется Жилищным кодексом, а ликвидация – Гражданским. Многие важные детали процесса в них не прописаны, а значит, решения легко оспорить в суде. Подробно описывать эти операции здесь не стоит, но не упомянуть об этом нельзя.
Где найти управленцев
При выборе подходящей компании из существующих на рынке можно навести справки в Жилищном комитете, в профессиональных ассоциациях управляющих компаний. Но надежнее всего рекомендации жильцов тех домов, которые она обслуживает. Если ваш двор не убирают годами, а дорожки возле домов через пару кварталов постоянно метут и чистят, то не лишне будет поинтересоваться, кто за это отвечает. Может быть, это именно та фирма, которая вас устроит. Лучше всего предложить собственникам на выбор несколько УК, чтобы они могли сравнить расценки и качество работы этих предприятий и выбрать оптимальный вариант.
Представители новой (новых) УК должны на собрании рассказать собственникам о себе. Желательно, чтобы жильцы получили материалы о претендентах за несколько дней до проведения собрания. Тогда они смогут самостоятельно разузнать о фирмах.
Самих неугодных управленцев приглашать на собрание не обязательно. Но уведомить их о готовящейся смене власти придется. Если собственники хотят дождаться истечения срока договора с ней и только после этого нанять новую УК, то провести собрание нужно за несколько месяцев до окончания срока. Протокол собрания отдают обеим УК, причем старая должна передать новой дела за 30 дней до истечения своего договора.
Собственники могут и не дожидаться, когда срок его действия закончится и сменить компанию раньше. Но тогда они должны обосновать свое решение: УК не устраивает их потому, что не выполняет условий договора. Например, плохо заботится о состоянии дома или несвоевременно перечисляет собираемую квартплату поставщикам коммунальных ресурсов. Эти факты должны быть зафиксированы в контрольных органах – например, в Государственной жилищной инспекции или прокуратуре. Старой УК сообщают о том, что собираются с ней расстаться по таким-то причинам. Главное, чтобы смена не совпала с сезоном подготовки к очередной зиме. То есть лучше всего менять управляющих весной, как только закончится отопительный сезон.
О том, как правильно оформить документы собрания, подробно говорится на сайте Жилищного комитета Петербурга.
Шансы есть
Казалось бы, все просто: собрались, проголосовали и получили более грамотных управленцев. Однако на деле избавиться от недобросовестной компании иногда почти невозможно.
Во-первых, она может задействовать пресловутый административный ресурс. Особенно если речь идет о смене жилкомсервиса (это организации, в которые в 2004 году были преобразованы государственные ЖЭКи, РЭУ и прочие эксплуатационщики). Хотя полностью в собственности Смольного осталось лишь шесть из 40 петербургских жилкомсервисов, но почти во всех из них есть доля города. Поэтому часто власти симпатизируют жилкомсервисам больше, чем другим компаниям. Некоторые другие частные УК находятся в близких отношениях с районными администрациями. Практически в каждом доме часть квартир принадлежит государству (в среднем это 20%, но в отдельных домах доходит до 60%), от имени которого на общих собраниях собственников выступает представитель районных властей. Чем больше госдоля, тем сложнее «подвинуть» угодную чиновникам УК.
Во-вторых, даже если удается получить кворум на собрании собственников, часто многие из них настроены принципиально против любой управляющей компании, если уже имели неприятный опыт общения с одной из них. Поэтому убедить жильцов в том, что новые управляющие будут лучше прежних, очень непросто.
В-третьих, огромная проблема – поиск подходящей УК. В Петербурге вроде бы достаточно богатый выбор таких фирм – по данным Жилищного комитета, у нас их работает 186, включая государственные и частные. Однако распределены они по городу неравномерно. В Выборгском районе их 28, в Приморском – 23, в Московском – 18, а в Пушкинском и Курортном – всего по 4. Кронштадтцам вообще не из чего выбирать – в их районе действует лишь одно такое предприятие – ООО «Жилкомсервис Кронштадтского района». Так что сменить его не на что.
Разумеется, если фирма работает на севере Петербурга, а ее решили пригласить в управляющие жильцы Кировского или Колпинского районов, шансов, что она согласится, почти нет. Ей не выгодно отправлять своих сотрудников с рабочим инвентарем и техникой через весь город только ради одного дома. Поэтому чем менее «населен» район управляющими компаниями, тем меньше выбор у собственников.
Правда, некоторые УК работают сразу в нескольких районах. Например, УК «Стакс» - в Невском, Московском, Красногвардейской, «Управление комфортом» - в Красногвардейском, Центральном, Московском, Колпинском, «Балтийская управляющая компания» - в Центральном, Московском и т.д. Но осваивать новый для себя район компания решится, только если сможет получить там в управление хотя бы 100-150 тыс. кв. м сразу (это несколько многоэтажек). Стоит провести агитацию за понравившуюся УК среди жильцов соседних с вашим домов – возможно, они тоже присоединятся к вашей инициативе, и тогда удастся набрать интересное для УК количество «квадратов». Тут придется вооружиться расчетами, чтобы доказать соседям, что новая компания, если и не обойдется дешевле прежней, то, по крайней мере, будет тратить собираемую квартплату на дело, а не класть себе в карман. Когда жильцы поймут, что платят за управление своей собственностью, а услуги не получают, диалог может стать более продуктивным.

Текст: Ольга Мягченко    Фото: Алексей Александронок