В итоге 300 согласованных проектов и уже начатых строек в буквальном смысле повисли в воздухе. Это грозит строительным компаниям большими убытками, которые будут компенсированы за счет бюджетных средств.
Теряют все
В отличие от федералов – по существующему закону доход от налога на имущество поступает только в бюджеты муниципальных образований – власти Петербурга кровно заинтересованы в строительстве высотных зданий. Из-за решения о переносе «Охта центра» городская казна уже понесла немалые потери. По словам представителя Газпрома Сергея Куприянова, с 2006 года налоговые отчисления по «Охта центру» в петербургский бюджет ежегодно составляли около 25 млрд руб. Стабильные поступления обеспечивали проекты еще одного стратегического партнера – ВТБ, который инвестировал более 75 млрд руб. в строительство «Невской Ратуши» и «Набережной Европы». «Нельзя забывать, что застройщик – это не только зло, но это еще и достаточно серьезные поступления в городской бюджет, – объясняет руководитель направления элитной жилой и коммерческой недвижимости Группы ЛСР, управляющий ОАО «Строительная корпорация “Возрождение Санкт-Петербурга”» Георгий Богачев. – Например, в 2009 году, когда наша корпорация сдала сразу несколько объектов, мы заплатили около 2 млрд руб. налогов. И это серьезные цифры, которые позволяют и крыши ремонтировать, и город убирать, и вообще делать много полезного».
Сейчас под ударом оказались 300 уже согласованных проектов и строящихся объектов, расположенных на территории Васильевского острова, в восточной части Центрального района, на правом берегу Невы севернее Финляндского железнодорожного моста, в зоне вдоль Обводного канала, северо-западной части Петроградского района (включая Аптекарский и Крестовский острова) и т. д. Если федеральные власти вынудят петербургских застройщиков исполнять решение Верховного суда, стройки окажутся вне закона. Из-за этого не только уменьшится налоговый поток, но и серьезно пострадают сами строители – их убытки будут исчисляться миллиардами.
Причем не получат развития не только объекты на стадии проектирования. Эксперты допускают, что «коррекции» могут подвергнуться уже существующие здания. Многие строительные компании тогда окажутся в ситуации, которая приключилась три года назад с АО «Товарно-фондовая биржа» (структура биржи «Санкт-Петербург»), которое возводило товарно-сырьевую биржу на Васильевском острове. Под давлением общественности и городских властей владелец был вынужден «укоротить» здание, закрывавшее вид на Стрелку Васильевского острова. Снос лишних этажей обошелся в 6 млн долл.
Впрочем, пострадают и те, кому этой процедуры удастся избежать. По словам заместителя директора по развитию ЗАО «Компакт» Сергея Свешкова, даже сегодняшний вынужденный простой выливается строительным компаниям в миллионы рублей ежедневно. «Стоит вся арендованная техника, рабочим надо оплачивать время ожидания или увольнять их с двухмесячным выходным пособием, – комментирует Свешков. – Разумеется, для каждого застройщика сумма своя, но в любом случае – это очень дорого. Все зависит от масштабности проекта – от размера площадки, от того, в каких договорных отношениях находятся инвестор и подрядчик».
«Убытки строителей, которые возникнут в результате отмены разрешений местных властей, грандиозны, – рассуждает управляющий партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Денис Качкин. – И возмещать их должен город, поскольку именно он в свое время нарушил федеральное законодательство. То есть компенсация издержек бизнесу будет выплачена из денег налогоплательщиков». Получается, что рикошетом задеты и интересы рядовых горожан.
Позиция оппозиции
Ситуация складывается весьма щекотливая, поэтому неудивительно, что местные чиновники сдаваться без борьбы не намерены и всячески противодействуют исполнению решения Верховного суда. Сначала Госстройнадзор объявил о начале инвентаризации спорных проектов, разделив их на четыре категории, в зависимости от этапа реализации. В отношении каждого случая надзорное ведомство обещало принимать решения индивидуально, хотя и в строгом соответствии с законом. Затем председатель Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева заявила, что все выданные ранее документы, утвержденные КГА, в том числе разрешения на строительство, проекты планировок территории, градостроительные планы, – по-прежнему действительны. По ее мнению, распорядительные акты администрации Петербурга могут быть отменены только решением суда. Еще более жесткую позицию заняла Служба Госстройнадзора и экспертизы. В конце апреля на ее сайте была опубликована «Правовая позиция Службы в связи с решениями судов о признании недействующими отдельных положений законов Санкт-Петербурга», суть которой сводится к тому, что лишить юридической силы законы, принятые Законодательным Собранием Петербурга, можно только по решению самого ЗакСа. Иными словами, чиновники предлагают девелоперам продолжить развитие и строительство проектов, ставших незаконными.
Между тем идею достраивать уже начатые объекты, прошедшие согласование в местных комитетах, иначе как шальной не назвать. В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса такие здания могут подпасть под определение «самовольная постройка», созданная с «существенным нарушением градостроительных норм и правил», и в конечном итоге – снесены. Достаточно одного иска от любого заинтересованного лица, коим может выступить кто угодно – житель соседнего дома, градозащитники, конкурирующая фирма. По мнению юристов, шансы на то, что иск, поданный в суд об отмене конкретного разрешения по конкретному адресу, будет удовлетворен, отнюдь не нулевые. «Нарушение федерального законодательства тут налицо, поэтому несмотря ни на что достраивать такие объекты очень рискованно, – убежден Денис Качкин. – В связи с чем я настоятельно рекомендую строителям постараться все же уложиться в те нормативы, которые сейчас КГА представляет в Росохранкультуру».
Сами с усами
Первый заместитель председателя КГИОП, начальник Управления зон охраны объектов культурного наследия Алексей Комлев публично признал, что большинство локальных доминант появилось в правилах застройки в интересах конкретных инвесторов. «Сегодня в нашем городе нет рынка недвижимости, – заявил чиновник. – Инвестор приходит и сам что-то ищет. И до сих пор эта ситуация сохраняется. Поэтому на градостроительной карте и появляются эти спорные объекты, нарисованные самим инвестором. Хотя местоположение локальных доминант должен формировать институт, который занимается генеральным планированием. Неудивительно, что у нас нет доминант, а есть отдельные стройки, которые так или иначе «высовываются» по экономическим причинам. И я хочу сделать на этом акцент». Чиновник заверил, что администрация города делает сегодня все для того, чтобы урегулировать эту ситуацию.
Однако опеку и контроль со стороны органов федеральной власти Комлев считает излишними. «Если мы действуем в рамках местного законодательства и есть люди, которые за этим следят – в частности, наш комитет этим занимается, зачем нужно везти проекты планировки в Москву, к людям, которые порой даже не знают, что Фонтанка – это не улица?» – недоумевает он.
Представители бизнес-сообщества поддержали чиновника. По мнению генерального директора ООО «Ханса СПб Девелопмент» Олега Баркова, в градостроительных и архитектурных вопросах у Петербурга должна быть абсолютная автономность. «Мы сейчас работаем в условиях нового Градостроительного кодекса и градостроительного законодательства, и та ситуация, которая возникла сейчас, – следствие того, что эта реформа, как и многие другие реформы, проведенные в нашей стране, была сделана очень некачественно, – убежден Барков. – В результате новаций градостроительной документации, в частности, «кастрированным» оказался архитектурный контроль. Между тем потенциал нашего города позволяет решать все эти вопросы самостоятельно. Что касается Росохранкультуры и Министерства культуры, то есть масса проблем в стране. Например, застраивается Бородинское поле, строятся коттеджи вокруг Кремля. Вот пусть этим и занимаются. А здесь, в Петербурге, мы способны сами решить градостроительные вопросы».
