В мировой практике ООН для оценки доступности жилья используется показатель «коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение средней стоимости жилья к среднему размеру дохода домохозяйства за год. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру, если предположить, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры. За рубежом, например, в США или в рамках жилищной программы ООН (Habitat), при расчете данного показателя используются значения именно средней рыночной цены жилья и среднего годового дохода домохозяйства.
Ни медианы, ни комплекса
В России, в связи с отсутствием данных о средних доходах и средних ценах на жилье, коэффициент доступности в соответствии с методикой ФЦП «Жилище» рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего размеру данной семьи социального стандарта площади жилья – 54 кв. м.
По своей экономической сути данный показатель характеризует лишь один из факторов доступности жилья, а именно – соотношение цен на рынке жилья и уровня доходов населения. В большинстве экономически развитых стран семья может накопить на покупку жилья эконом-класса за 3,5–4,5 года. Но в Великобритании, например, имеется в виду таунхаус площадью 75 кв. м. «Коэффициент нужен как ориентир цели, к которой надо стремиться. Жилье сейчас доступно далеко не всем, и сделать его доступнее, конечно, благая цель, но делать это лучше не за счет прибыли застройщиков, которая после кризиса не слишком высока, а за счет уменьшения и либерализации различного рода административных барьеров и бюрократических процедур, чего вполне можно добиться административным путем. Основные покупатели сейчас – это, как и всегда, люди, те, кому надо улучшить свои жилищные условия, и они изыскивают любые возможности это сделать. Например, последнее время им на выручку приходят выгодные ипотечные программы ведущих банков», – рассуждает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена».
По словам экспертов, индексы доступности жилья (термин применим к жилью эконом-класса) в России – но не в Москве – сравнимы с общемировыми. Официально заработать на жилье россиянин может за 4,5 года. По подсчетам RWAY, в Москве в 2009 году (более свежих данных нет) коэффициент доступности однокомнатной квартиры составлял 9 (за столько лет житель столицы сможет накопить на жилье), двухкомнатной – 13,6, трехкомнатной – 18.
«В последние два года появилась тенденция к повышению доступности жилья. В кризис рублевая зарплата оставалась на том же уровне или немного увеличивалась, а рынок недвижимости просел на 30%. Покупают в основном те, кто смог накопить 1-1,5 млн руб. и может себе позволить взять ипотечный кредит. Люди стремятся купить новое жилье либо для своих детей, либо при изменениях в семье», – говорит заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. «Данные статистики – особенно в том, что касается фактических доходов населения – далеко не всегда в полной мере отражают действительность, поэтому создавать усредненные коэффициенты, наверное, преждевременно. Сейчас в нашем городе строится больше жилья, чем даже в советские времена, и все оно находит своего покупателя. Приобрести квартиру стало проще, чем в докризисном 2008 году», – оценил ситуацию Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». Как говорят эксперты, доступность жилья прежде всего зависит от того, насколько насыщен рынок, от соотношения спроса и предложения, а также от взаимоотношений бизнеса и власти. «Чтобы продажная стоимость жилья стала ниже, необходимо снизить затраты девелоперов на покупку земельных участков, на подключение к инженерным сетям. Большие перспективы в этом плане имеет коммерческое строительство силами государственных компаний, а также частно-государственное партнерство», – говорит Владимир Копылов, ведущий эксперт компании Setl City.
Спорная методика
С другой стороны, по мнению некоторых экспертов, определение коэффициента доступности жилья страдает как минимум двумя погрешностями. Во-первых, теоретически несостоятельно и, во-вторых, противоречит здравому смыслу определение данного коэффициента как отношения стоимости квартиры к совокупному доходу семьи. «Дело в том, что у предлагаемой схемы, на мой взгляд, есть один существенный минус – само понятие доступности. Недвижимость – это не машина, и купить ее, откладывая средства 3 года, невозможно даже в развитых странах. Например, банки при выдаче ипотеки исходят из логичного условия, что ежемесячные платежи не должны превышать половину от совокупного дохода семьи. По статистике средний ежемесячный доход на человека в Петербурге – в районе 17 тыс. руб. Значит, семья может откладывать на квартиру 17 тыс. руб. в месяц. Чтобы приобрести для себя квартиру, они должны собрать около 4 млн руб. Таким образом, коэффициент доступности составит 20 лет. Если приобретать квартиру на вторичном рынке, она будет дороже – 4,3 млн руб. Срок аккумуляции сильно не изменится», – уверен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Статистика показывает, что 70-72% всех расходов население России тратит на приобретение необходимых товаров и услуг, еще 8-9% составляют обязательные платежи и взносы. А в низкодоходных группах эта доля расходов может достигать и 100%.
Абсолютная доступность
Все опрошенные эксперты соглашаются, что жилье необходимо делать доступным и массовым. «О массовой доступности жилья говорить пока еще рано, особенно если брать как условие приобретение «с нуля», а не улучшение жилищных условий, которое является наиболее распространенным случаем покупки новой квартиры сейчас. По сути, залогом доступности выступают два фактора: доступная цена и возможность пользоваться дешевыми ипотечными кредитами. И то и другое на данный момент еще оставляет желать лучшего, с точки зрения покупателя. Я могу определить доступность как возможность купить квартиру в ипотеку под 6-7% годовых, из расчета первоначального взноса в размере 20-25% стоимости квартиры и полной выплаты стоимости в течение пяти лет в размере 23-25 тыс. руб. в месяц. Мне видится, что это было бы вполне «подъемными» условиями для покупки двухкомнатной квартиры обычной семьей петербуржцев с двумя работающими взрослыми. Однако на сегодняшний день этот «идеал», увы, на уровне фантастики. Относительно реальной в перспективе мне кажется цена 50 тыс. руб. за «квадрат», хотя для достижения даже такого уровня стоимости необходим целый ряд условий, которых сейчас тоже нет», – подсчитал Александр Лелин, генеральный директор «Ленстройтреста».
Существуют различные пути решения проблемы цен, но самый, пожалуй, действенный – совокупность административных и финансовых мер. Как говорят участники рынка, государство должно поощрять и развивать жилищное строительство, создавать необходимые условия для деятельности строительных компаний. Но при этом правительству сложно повлиять на вторичный рынок жилья, поэтому для увеличения доступности жилья необходимо нарастить объемы его строительства и продажи по разумным ценам. «Сегодня основными покупателями недвижимости в Петербурге являются горожане среднего возраста, с достатком выше среднего. Но на сегодняшний день стоимость квадратного метра в строящейся недвижимости составляет в среднем 73 тыс. руб., что не отвечает требованиям «доступного жилья». Со своей стороны, застройщики отмечают: снизить стоимость жилья в строящихся объектах на 20-30% возможно при активном участии города в части инженерной подготовки территорий под застройку и в решении вопроса подключения объектов к сетям», – объясняет вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга Алексей Белоусов. Кроме того, осуществляя инженерную подготовку собственными средствами и самостоятельно формируя пакет исходно-разрешительной документации, строительные компании сталкиваются с жестким административным барьером, что значительно увеличивает сроки реализации инвестиционных проектов – в среднем на два года – и повышает стоимость строительства. «На сегодняшний день остается актуальным вопрос взаимоотношений застройщиков и монополистов, предоставляющих коммунальные услуги.
Несвоевременное подключение завершенных жилых объектов к сетям также влияет на себестоимость объектов жилой недвижимости. Более того, застройщики оплачивают услуги монополистов до подключения объектов к инженерным сетям. В связи с этим строительные компании изымают значительные финансовые средства из оборота и берут на себя дополнительные денежные обязательства, которые также включаются в стоимость квадратного метра. По мнению застройщиков, законодательное урегулирование цен на инженерную подготовку позволит строителям снизить конечную стоимость квадратного метра на 5-10%», – говорит Белоусов. С ним согласен и Александр Лелин: «Мы видим реальный способ снижения стоимости квадратного метра в разделении сфер ответственности между строителями и городскими властями за обеспечение инженерной подготовки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Особенно это актуально для больших проектов квартальной застройки, земля под которую как правило достается девелоперу в виде абсолютно голого поля во всех смыслах этого слова. А ведь именно проектирование и строительство сетей – самая трудоемкая и затратная часть строительных проектов. Расплачиваются за это в итоге конечные покупатели, и так уже заплатившие все свои налоги, которые, по идее, должны были пойти в том числе на благоустройство и развитие инфраструктуры города».
На подступах к доступности
Минрегионразвития РФ заявляет, что коэффициент доступности жилья согласно проекту должен снизиться до четырех лет к концу 2015 года. Чтобы реализовать план, Минрегион обещает увеличивать объемы жилищного строительства – в 2015 году в России возведут 71 млн кв. м жилья, что на 12 млн больше, чем в минувшем году. Это даст возможность избавиться от нехватки жилья и таким образом удержать рост цен, а возможно, и снизить их. Минрегионразвития в 2011-2012 годах на реализацию указанной программы из федерального бюджета планирует затратить по 50 млрд. руб., в 2013 году – 40 млрд. руб.
