Оцените свое жилье

Оценку делает сертифицированный оценщик со специальным образованием. На рынке действуют специализированные оценочные компании, оценщики есть в консалтинговых фирмах, крупные агентства недвижимости зачастую имеют в структуре отделы по оценке. Отдельные виды оценки могут выполнять только аккредитованные оценщики – при банках, страховых компаниях и т. д. Отчеты об оценке, подготовленные так называемыми независимыми оценщиками, банк или страховщик может не принять.

Цели и задачи
Оценку выполняют в нескольких случаях. Например, когда недвижимость (в том числе квартира) должна стать взносом в уставный капитал. Оценка необходима при оформлении залога при получении ипотечного кредита. Делается оценка и прежде, чем недвижимость будет застрахована, чтобы определить размер страхового покрытия и тарифы. Оценка также готовится по решению суда, для налогообложения, при выкупе государственной собственности, при разделе наследства и т. д. В некоторых случаях оценка требуется при сделках с квартирами, загородными домами, земельными участками. Большинство квартирных сделок происходит без участия оценщика, но заказать оценку, если есть сомнения, никому не возбраняется.

Для оценки объекта, который попадет в залог, определяется не только его рыночная, но и ликвидационная стоимость – сумма, за которую банк сможет очень быстро и самостоятельно реализовать квартиру, если заемщик прекратит рассчитываться по кредиту (наступит дефолт). Поэтому ликвидационная стоимость может оказаться примерно на 25% ниже реальной рыночной стоимости. Именно при такой «скидке» банк получит гарантию быстрой продажи при необходимости. Кроме того, банк таким образом ограждает себя от риска внезапного понижения цен на рынке.

Что и как ценится
Оценить можно любое имущества или права. Применительно к недвижимости оценивается все: земельные участки, отдельно стоящие дома, квартиры, коттеджи, объекты нежилой недвижимости (здания или помещения в зданиях), любые сооружения, недостроенные объекты, инженерные коммуникации, а также право аренды, право застройки земельного участка и проч.
Отчет об оценке делается на конкретную дату и остается действительным всего полгода. Так назначено законодательством. Как только шесть месяцев проходит, оценку необходимо обновить, актуализировать. Однако опытные оценщики составляют подробные отчеты, в которых описаны ситуация на рынке в целом и прогнозы развития этой ситуации. Такой отчет остается актуальным (не по закону, а по сути), по крайней мере, еще несколько месяцев.

Чтобы получить объективный результат оценки, она выполняется сразу тремя методами.

Доходный метод (метод капитализации дохода). В этом случае недвижимость оценивается с точки зрения доходов, которые она принесет в будущем.

Сравнительный метод. Объект оценки сравнивается с аналогичными объектами, которые продавались на рынке в ближайшее время или сейчас выставлены на продажу.

Затратный метод. При этом методе учитываются затраты на объект недвижимости – в первую очередь, расходы на его строительство. Принцип данного метода: объект не может стоить больше, чем затраты на его сооружение.

В зависимости от целей оценки специалисты отдают предпочтение тому или иному методу. Например, при оценке недостроенных объектов загородного рынка, каждый из которых – образец индивидуальности, применяется затратный метод – наиболее подходящий для подсчета объема средств, уже затраченных на строительство. Для целей ипотечного залога чаще применяется сравнительный метод. Он служит основой, но потом корректируется с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки. Этот метод применяется, поскольку позволяет оценить ликвидность объекта залога.

Разнообразие цен
Специалисты различают несколько видов цены: цена предложения, цена спроса и реальная цена сделки.

Продавец всегда хочет продать подороже, покупатель – купить подешевле. Продавец выставляет цену предложения, покупатель называют свою – цену спроса. Происходит торг, в результате которого выявляется реальная цена сделки.

Хочется еще раз подчеркнуть, что действительно рыночную цену может назвать только специалист-оценщик. Тем не менее попробуем перечислить некоторые основные параметры, которые влияют на цену квартиры.

Самый главный параметр – местоположение. Не напрасно мировое риэлторское сообщество любит повторять: location, location & location. Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость – по сравнению с аналогичными объектами, которым повезло меньше: они были построены не в столь интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры, но расположенные в разных районах города, могут различаться по цене в два-три раза.
Например, максимальное отличие стоимости аналогичных квартир в домах массовой застройки и даже в однотипных спальных районах может составлять 1,5 раза. Вопрос престижности района играет здесь свою роль – если хотите, районный имидж.

Максимальная цена может превышать среднюю в несколько раз. Она верна для престижных районов и добротных домов с хорошими потребительскими характеристиками. Но и здесь подходы различаются. Для каждого покупателя есть собственные критерии. Например, покупателям дорогих квартир интересен вид на воду – то есть они готовы платить за квартиру не просто в историческом центре города, но, помимо всего прочего, расположенную на набережной.

Покупатели жилья в спальных районах больше интересуются транспортной доступностью и набором объектов социальной инфраструктуры: магазинами, школами, аптеками, детскими садами и т. д.

Хотя транспорт в большинстве случаев очень интересует покупателей, оживленная магистраль под окном – большой минус. От грохота и вибрации даже стеклопакеты спасают не всегда. Плюс появляется физический износ здания. С другой стороны, с верхних этажей этого же дома может открываться волшебный вид, что автоматически делает квартиру привлекательной. Особенно для иностранцев.

Большие любители экологии, скорее всего, предпочтут переехать за город. Прочих покупателей экологическая ситуация в районе волнует не всегда. В том числе потому, что информации об этом обычно мало. Обычно очевидно лишь присутствие промышленных предприятий неподалеку. Их близость не просто снижает стоимость квартиры, но иногда делает невозможным ее продажу вообще: спроса нет ни за какие, даже за малые, деньги.

Если дом расположен в месте, богатом зелеными насаждениями, продавец может смело накидывать к средней цене процентов 20.

С точки зрения экологии лучше жить выше десятого этажа. Но, с другой стороны, там сильнее дует ветер. И если в монолитном доме это не ощущается, то в кирпичных и панельных у чувствительных натур может произойти головокружение.

Еще один фактор, завязанный на местоположение дома, – транспортная доступность. Критерий – количество минут до станции метро пешком. Если не больше десяти, то можно накинуть до 20% к цене, актуальной для аналогичных домов по соседству. Если до метро надо ехать 20 минут, придется отнимать от «базовой» цены примерно столько же.

Совокупность отрицательных факторов (отсутствие транспорта и «социалки», непрестижность места) может снизить цену на 12-15%. Порой – до 20%. Конечно, находящийся поблизости большой торговый комплекс – это плюс. Но желательно, чтобы не совсем уж рядом. Теперь для большинства потенциальных покупателей гораздо важнее, есть ли рядом детский сад и школа, а также развлекательные центры, кинотеатры и сооружения для занятий спортом.

Пока идет уплотнительная застройка, цены на квартиры в домах по соседству могут упасть. Однако это, скорее, психологический момент: потенциальных покупателей отпугивают шум и строительный мусор. Строительный пейзаж за окном может снизить стоимость квартиры на 3-5%.

Иногда в сравнении с новым старые дома проигрывают. Но покупателя, в конце концов, можно подвезти к подъезду на машине, минуя грязь, а в подъезде ввернуть лампочки.

В центре Петербурга квартиры в первых этажах всегда стоят дешевле. А если в первом этаже размещается какое-нибудь шумное заведение, то в цене теряет и второй этаж. «Уценка» может достигать 10%.

Квартира на пятом этаже в доме с лифтом и без лифта может различаться на 5% – понятно, что с лифтом дороже.

Если дом высокий да еще густонаселенный, там возникают определенные проблемы, характерные только для него. Например, больше грязи, долго приходится ждать лифт, который шумит денно и нощно рядом с квартирой, и проч. Иногда подобные проблемы можно сгладить, немного сбрасывая цену – не обязательно на процент, можно договариваться о нескольких тысячах рублей.

Для вторичного рынка тип дома (если речь идет о спальном районе) – очень важный параметр. Например, хрущевки или «немецкие» дома всегда расположены в обжитых районах, насыщенных зеленью и обеспеченных инфраструктурой. Но стоят они, как известно, дешевле домов любого другого типа. Много объясняется так называемым моральным старением.

Высота потолков актуальна для квартир вторичного рынка. Разница между стоимостью кв. м в жилье с низким и высоким потолком может достигать 20% в пользу последнего.

Большая по площади кухня позволяет прибавить до 10% к базовой стоимости квартиры.
Аккуратный подъезд может добавить до 5% к стоимости квартиры.

Цена вопроса
Расценки на оценочные услуги для частных лиц в Петербурге различаются не слишком заметно. Минимальная стоимость, обнаруженная на сайтах местных оценочных компаний, – 1,5 тыс. руб. Оценка типовой квартиры в среднем стоит 3,5 тыс. руб. Дороже обходится оценка загородных объектов, особенно дорогих и больших по площади, – от 7 тыс. руб.
Сроки выполнения оценки также почти одинаковы – 1-7 дней – и на стоимость услуги не влияют.

<!--[if gte mso 9]> Normal 0 false false false MicrosoftInternetExplorer4

Текст: Елена Зубова    Коллаж: Владислав Кунгуров