С проектом «Методических указаний по применению укрупненных нормативов цены строительства объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры» можно ознакомиться на сайте Минрегиона.
Входит – не входит
На основе нормативов Минрегиона будет определяться стоимость строительства бюджетных объектов – с использованием как федерального, так и региональных бюджетов. Документ учитывает стоимость не только строительно-монтажных работ, но и прокладки инженерных сетей на строительной площадке, закупки инженерного и технологического оборудования, мебели и инвентаря, строительных материалов. В формулу входят также «затраты на оплату труда рабочих и эксплуатацию строительных машин (механизмов), накладные расходы и сметную прибыль на строительство временных зданий и сооружений и дополнительные затраты на производство работ в зимнее время; затраты, связанные с получением заказчиком и проектной организацией исходных данных, технических условий на проектирование; проведение необходимых согласований по проектным решениям; расходы на страхование, в том числе строительных рисков; затраты на проектно-изыскательские работы, экспертизу проекта, содержание службы заказчика строительства и строительный контроль; резерв средств на непредвиденные работы».
Наружные инженерные сети в нормативы не включены. Так же как и затраты на компенсационные выплаты, связанные с подготовкой территории строительства (снос ранее существующих зданий, перенос инженерных сетей и т. д.), командировочные расходы рабочих, перевозка рабочих, расходы на строительство и содержание вахтовых поселков, плата за землю и земельный налог в период строительства, плата за подключение к внешним инженерным сетям. Не учтены и затраты, возникающие в «особых условиях строительства». Например, в удаленных от существующей инфраструктуры населенных пунктах (дополнительные транспортные расходы), стесненных условиях производства работ. Расчеты не включают также НДС. Все эти затраты предлагается определять отдельно и при необходимости суммировать с общими нормативами.
Цены по методике будут рассчитывать для Московской области, принятой в качестве базового региона. В других городах к ним будут применяться специальные коэффициенты, также приведенные в методических указаниях.
Механизм работы методики таков. По ней высчитывается предельная цена бюджетного объекта, которую объявляют в конкурсных документах на проектирование. А потом, уже на генподрядных торгах, заказчик добивается снижения.
Экономия на процентах
Комментируя в интервью «Ведомостям» новую ценовую инициативу, заместитель министра Минрегиона Константин Королевский пояснил, что некоторые затраты (например на землю и инженерию) намеренно не включены в формулу расчета стоимости строительства. Таким образом федеральное министерство хочет стимулировать регионы к более активной подготовке участков под застройку, чтобы инвесторам было выгодно вкладываться в жилищное строительство.
Причем не всякого жилья, а преимущественно эконом-класса. Политику как минимум на двукратное увеличение доли этого сегмента на рынке Минрегион провозгласил еще год назад, скорректировав федеральную целевую программу «Жилище». Сейчас эконом-класс занимает около трети рынка, к 2015 году его доля должна составить не менее 60%.
Процесс уже пошел: хотя по площади в 2010 году жилья в РФ введено на 3% меньше, чем в 2009-м (58,1 млн кв. м против 59,8 млн в 2009 году), количество квартир, наоборот, растет. Так, в 2010 году построено 714,1 тыс. новых квартир, а в 2009-м – только 701,3 тыс. То есть экономное жилье «перешло в наступление».
Однако развернуть массовое строительство дешевого жилья традиционно мешают отсутствие подготовленных к застройке участков и устаревшая нормативная база – в частности, по ценообразованию. Еще в прошлом году президент Ассоциации строителей России Николай Кошман называл нормативную проблему главной причиной завышения себестоимости. Многие действующие сметные нормы разрабатывались еще в 1950-1970-х годах. По его словам, из-за того что они не учитывают современных реалий (новых технологий, стройматериалов и т. д.), сегодняшние сметы завышаются как минимум на 30%.
Нормативы по срокам строительства тоже устарели. Их Минрегион актуализировал нынешней зимой. Благодаря сокращению сроков строительства на 5-10% и повышению точности прогнозов при бюджетном планировании на 20-30%, можно снизить цену на жилой «квадрат» не менее чем на 5%, считают чиновники.
Еще на 1-2% жилье подешевеет, если легализовать работы по подготовке земельного участка к строительству. Такая инициатива сейчас тоже прорабатывается в Минрегионе. Предложено позволить застройщику готовить площадку до получения разрешения на строительство. Это поможет сэкономить время, а значит, и средства.
Обновляются также региональные базы данных по стоимости стройматериалов. В итоге цена «квадрата» на российском рынке должна упасть до заветных 30 тыс. руб.
Кроме того, Минрегион направил в Минэкономразвития предложения по изменению законодательства о госзаказе. В них, во-первых, стройка выводится в отдельное направление, на которое не распространяются общие правила аукционов на понижение цены, а во-вторых, при определении победителя торгов учитывается не только стоимость строительства, но и стоимость эксплуатации построенного здания.
Коррупционная компенсация
Пересмотр ценовых нормативов тем более актуален, что в последние годы государство целенаправленно стремится к роли крупнейшего девелопера. В 2010 году в РФ с участием бюджета было построено около 40% всего жилья.
В Петербурге бюджетная доля существенно ниже – около 12%: за 2010 год всего введено в строй 2,656 млн кв. м, из них 323 тыс. – за счет городской казны. На этот год запланировано соотношение примерно 2,7 млн и 440 тыс. кв. м. В целом за 2011-2013 годы предполагается построить за казенный счет 1,36 млн кв. м жилья, сохранив долю рынка примерно в 15%.
В Петербурге регулярно (раз в месяц) утверждаются местные нормативы стоимости и себестоимости жилого «квадрата» для бюджетных строек. Например, в марте средняя расчетная стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых и нежилых помещений составила, по оценке Смольного, 44,091 тыс. руб., а с учетом НДС – около 52 тыс. руб. Себестоимость строительства 1 кв. м – 41,683 тыс. руб., с учетом НДС – около 49 тыс. руб.
При этом на недавнем заседании правительства Петербурга председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко заявил, что, по его подсчетам, себестоимость бюджетного строительства составляет 33-38 тыс. руб. за «квадрат». То есть вдвое ниже цен на первичном рынке города.
В какую сторону изменятся эти оценки после утверждения нового постановления о расчете стоимости, пока не ясно. Получить комментарий Комитета по строительству на эту тему не удалось.
У строительного сообщества мнения насчет грядущих изменений расходятся, хотя все согласны, что менять существующую методику нужно.
Гендиректор СРО «ЭнергоСтройАльянс» Дмитрий Мурзинцев усмотрел в изменении принципов расчета положительные моменты. Новая минрегионовская методика изменит сложившуюся еще в советские годы практику определять цену строительства по стоимости технологических операций, а не конструктивных решений, полагает он. «Разработанные сейчас нормативы позволяют определить экономическую эффективность конструктивных решений, заложенных проектировщиком. Таким образом, заказчик получит возможность выбора наиболее экономически выгодного варианта и, соответственно, возможность планировать свои затраты», – говорит Мурзинцев.
Исполнительный директор СРО «НП “МОСК”» Павел Лушин отмечает, что в новой методике присутствует коррупционная составляющая: «Сейчас в каждом регионе есть свои методики определения стоимости, привязанные к понятным характеристикам – метражу, кубатуре и т. д. В методике же Минрегиона изменяется сам принцип сметных расчетов. В ней заложено множество параметров, в числе которых есть целый ряд не очень понятных, из-за чего сам расчет становится менее прозрачным».
Строители транспортной инфраструктуры обращают внимание на невозможность заранее предусмотреть множество факторов, влияющих на конечную стоимость объекта. Например – проблемы с расселением жилья из зоны строительства, выкуп земли для прокладки дороги, перенос инженерных сетей, которые могут оказаться на пути трассы. Скажем, при строительстве петербургской кольцевой автодороги пришлось сдвинуть сроки ввода некоторых ее участков, так как затянулись переговоры с жильцами расселяемых домов. Это привело к незапланированному удорожанию строительства.
Однако в отношении жилищных проектов исключение из формулы расчета затрат на инженерию, землю и прочих – правильное решение, считает гендиректор СРО «НП “Объединение строителей Санкт-Петербурга”» Алексей Белоусов. «Когда речь идет о бюджетных проектах, то государство, в частности Петербург, предоставляет землю бесплатно и само должно проводить инженерную подготовку участков. Если оно этого не будет делать, то пропорционально должна увеличиваться смета. А включить эти расчеты в общую формулу невозможно – слишком велика региональная специфика», – говорит Белоусов. К тому же, по его оценке, если город берет на себя затраты на подготовку участка застройки, то это дает примерно 10-процентную экономию для проекта в целом.
Некоторые эксперты считают, что достичь бюджетной экономии при повальной российской коррумпированности все равно невозможно.
«Если 94-й ФЗ будет переписан и в нем установят 10-процентный порог для демпинга, как предполагается, то придется компенсировать потерянные объемы взяток по другим статьям. И новая методика создает для этого очень хорошую возможность», – комментирует представитель одной из петербургских строительных компаний, не пожелавший, чтобы его имя фигурировало в прессе.
