Изменения в действующую схему внесены распоряжением КУГИ №27-р, которое вступило в силу, хотя в нормативных базах отсутствует. Согласно главным новациям, участки под размещение некапитальных объектов потребительского рынка со стоимостью годовой аренды более 1 млн рублей будут разыгрываться через торги Фонда имущества. Все пятна с меньшим «ценником» – через районные агентства КУГИ, но также в форме открытых аукционов.
По словам зампредседателя КУГИ Марии Смирновой, первые торги по новой схеме намечены на май-июнь. Это будут полноценные аукционы с внесением задатка и поднятием табличек. Размер задатка равен годовой арендной плате. Прием заявок от предпринимателей уже идет. По словам Марии Смирновой, их уже свыше 100. Районные агентства начали заниматься подготовкой аукционов.
На сайте, официальном публикаторе объектов КУГИ, сейчас фигурирует 20 свободных земельных участков площадью от 5 кв. м. до 3 тыс. кв. м в Приморском, Петроградском, Фрунзенском и ряде других районов. Наделы предназначены под размещение открытых автостоянок, павильонов по продаже цветов, сезонную торговлю фруктами и овощами и проч.объектов. Срок аренды пятен - до 3 лет, размер годовой платы - в среднем 50-70 тысяч рублей. Два участка во Фрунзенском районе площадью по 400-500 «квадратов» отведены под фирменные магазины продуктов питания с земельной арендой в 10 лет. Годовой размер платы по ним превышает 1 млн рублей, значит, их продавцом станет Фонд имущества Петербурга.
До последнего времени права аренды наделов под «времянки» распределялись через псевдоторги - закрытые конкурсы районных агентств КУГИ с подачей предложений в конвертах. Эту полупрозрачную схему предприниматели обозначали как порочную - беззалоговые конкурсы вели к появлению черных маклеров и спекулянтов, которые взвинчивали стартовую цену аренды до нереальной. И в результате не гарантировали городу ни освоения участков, ни поступлений арендных платежей в бюджет.
Спекулянтов отсекут
«Открытые торги могут спасти от спекуляций, так как участники будут чувствовать ответственность за свои действия, - говорит исполнительный директор Союза малых предприятий Санкт-Петербурга Владимир Меньшиков. - Позитивный факт в этом отношении – внесение задатка, равного годовой арендной плате. В городе уже известны случаи, когда победителей прошлогодних конкурсов, не плативших арендную плату, выселяли при помощи прокуратуры. Если начальную ставку аренды взвинчивают более, чем в 20 раз, не совсем понятно, как в таких условиях можно вести деятельность - дешевле арендовать готовое помещение с оборудованием, чем голый земельный участок».
Первого заместителя председателя «Опоры России» по Санкт-Петербургу Андрея Горюнова радует, что власти наконец вступили в конструктивный диалог с предпринимателями. По его словам, провал во взаимоотношениях был отмечен в декабре прошлого года, когда КУГИ объявил о конкурсах по продаже более сотни земельных пятен под объекты торговли и общепита, объединенных всего в четыре лота. После бурных протестов предпринимателей их отменили: каждый участок решили реализовывать в аренду, как отдельный лот. Правда, все эти пятна разыграют через псевдоконкурсы: прием заявок по ним завершен, а победителей назовут в конце апреля. А все новые свободные участки из адресной программы размещения объектов потребительского рынка будут отправляться на открытые торги. «На стадии переходного периода, разумеется, недовольных всегда будет много. Но ситуация сдвинулась с места радует, что наши предложения город слышит. Теперь надо увидеть правоприменительную практику по новым аукционам. Надеюсь, что объем предложений увеличится, и районные КУГИ с этим справятся – ведь основная часть участков под объекты потребительского рынка пойдет через них, а не через Фонд имущества»,- отмечает Андрей Горюнов.
Есть и скептические настроения. «Требование задатка – положительный момент, но в целом проблему спекуляций не решит, - считает председатель профсоюза малого бизнеса «Наше право» Сергей Веснов. По его словам, у спекулянтов нет проблем с залоговыми средствами, и ничего не помешает им по-прежнему взвинчивать цены в ходе торгов. Участок предоставляется на три года, и, заплатив за год, спекулянт далее по договору ничего платить не будет. Процедура выселения его через суд обычно занимает год-полтора, за это время можно легко отбить затраты, хотя бы на субаренде. «Нужна какая-то иная система распределения мест для малого бизнеса, а решить какой она должна быть нужно на уровне городского и районных общественных советов по малому предпринимательству в диалоге с властями»,- уверен Сергей Веснов.
Ларьками город не заставят
Еще один аспект проблемы – небольшой объем предложений. Ранее ограниченное число мест под «ларьки» объяснялось отсутствием городской адресной программы размещения объектов потребительского рынка. В конце прошлого года КЭРППиТ ее наконец сформировал - в количестве 4,5 тысяч адресов, включающих как уже существующие объекты, так и свободные земельные участки. Корректировать перечень, размещенный на сайте комитета, планируется раз в квартал. По словам начальника управления торговли КЭРППиТ Сергея Палинчука, на сегодня в программе уже 5,6 тысяч объектов потребительского рынка. Причем, примерно 30% адресов - свободные участки или пятна, договора аренды по которым истекают в ближайшее время. То бишь, формально их можно запускать в оборот по мере поступления заявок от малого бизнеса.
Есть затруднения технического свойства, связанные с «упаковкой» наделов к торгам – эту задачу чиновники теперь взвалили на себя. Как отмечает заместитель председателя КУГИ Мария Смирнова, по прежней схеме подготовкой участков для конкурсов могли заниматься предприниматели. И для бизнесмена, понесшего затраты по формированию участка, были предусмотрены льготы: достаточно было предложить «хотя бы на рубль» выше максимальной цены конкурса, и он получал преимущественное право на заключение договора аренды. «Теперь готовить участок и собирать все необходимые согласования будет исключительно город, чтобы предприниматель мог лишь заключать договор аренды и заниматься своей деятельностью», говорит Мария Смирнова.
Впрочем, земельного раздолья ларькам в любом случае не обещают. Частично земельный резерв для торгов будет выбран магазинами шаговой доступности, участками под автостоянки для гаражников и проч. «целевыми» льготниками - их 15 категорий. «Вываливания на рынок большого количества участков под мелкую розницу не будет – мы не планируем заставить город ларьками. Думаю, в течение 2011 года на торги будет выставлено порядка 150 адресов – не больше», – заявил БН.ру в конце прошлого года председатель КУГИ Дмитрий Куракин.
Досье БН:
Над новым механизмом распределения земли под объекты потребительского рынка чиновники бьются третий год. Еще в 2009 году из-за претензий прокуратуры районы лишились полномочий распределять землю целевкой под размещение некапитальных объектов торговли. В конце того года же был утвержден городской закон «О предоставлении земельных участков для размещения объектов потребительского рынка». Он декларировал прозрачность процедуры: участки должны формироваться на уровне городской адресной программы. В 2010 году приняли еще один закон - «О порядке предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством». Согласно документу все такие наделы, за некоторым исключением, должны предоставляться на открытых торгах.
Для того, чтобы эти законы заработали, властям пришлось издать еще целый ряд подзаконных актов. В частности, это постановление правительства Петербурга от 05.05.2010 №554, устанавливающее критерии формирования адресной программы объектов потребительского рынка. А также постановление правительства Петербурга N 1830 от 30 декабря 2010 г, регламентирующее порядок взаимодействий органов власти при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством.
Новый порядок торгов установлен распоряжением КУГИ № 27-р, которое в свою очередь вносит изменения в распоряжение КУГИ №150 от 17.11.2009 «О порядке принятия решений о предоставлении в аренду земельных участков на срок до 3 лет под цели, не связанные с возведением объектов недвижимости».
