Ураганного спроса нет, но пара-тройка сделок в квартал обязательно проходит. Благодаря этому практически во всех производственно-складских зонах города снизился уровень вакантных площадей. По данным ASTERA, на сегодняшний момент в объектах класса А они составляют не более 10%, в комплексах классов В+ и В незаполненными остаются всего 5% площадей. Аналитики Jones Lang LaSalle тем не менее считают, что радоваться пока рано. Объем свободных складских территорий в натуральном выражении составляет 229 530 кв. м, и эта цифра достаточно внушительна.
Для себя
Впрочем, совершенно очевидно, что пустовать площади долго не будут, поскольку новых складов в ближайшей перспективе не предвидится. По данным Knight Frank Saint-Petersburg, за первые три месяца 2011 года в эксплуатацию не было введено ни одного складского комплекса, а общий прирост рынка в 2011 году не превысит 60 тыс. кв. м. Это на 8% меньше, чем было построено в прошлом году, констатируют эксперты ASTERA. Если же сравнивать с рекордным 2008-м, то цифра получается и вовсе смешной – в конце 2008 года на рынок было выведено 555 тыс. кв. м складов. В Jones Lang LaSalle считают, что активность девелоперов ограничивает большой объем свободных складских площадей. «Компании-собственники, готовые к застройке земельных участков, предпочитают ждать улучшения ситуации на рынке, – говорит старший аналитик отдела экономических и стратегических исследований Jones Lang LaSalle Вероника Лежнева. – В текущих условиях становится более предпочтительным вариант использования готовых земельных участков для строительства проектов под заказ, однако запросы такого типа от промышленных компаний пока довольно редки».
В I квартале заявлен только один проект подобного рода. Компания «Поликомплекс» объявила о планах строительства рефрижераторно-складского комплекса у причала в устье реки Луга, через который сможет переваливать 1,75 млн т рыбы и морепродуктов в год. Помимо возведения складских помещений предполагается построить новые причалы и провести дноуглубительные работы в подходном канале реки Луги на территории Кингисеппского района Ленинградской области. Для этих целей областное правительство выделило инвестору в аренду 45,5 га. Проект будет реализован в две очереди, первая из которых, стоимостью 3,6 млрд руб., будет завершена в 2012 году, вторая – обойдется в 4,8 млрд руб. К завершению всего проекта в 2016 году общая площадь территории комбината составит 63,6 га.
Кроме того, компания «Вюрт Северо-Запад» (входит в немецкий концерн Würth Group) разморозила проект строительства логистического комплекса под собственные нужды в промзоне Шушары. По информации участников строительного рынка, компания, занимающаяся поставками крепежа и строительных расходных материалов и инструментов, уже готовит конкурс на проектирование и строительство комплекса площадью около 13 тыс. кв. м. Инвестиции в проект составят более 13 млн евро, из которых 10 млн пойдут на строительство и около 3 млн – на приобретение оборудования. По словам генерального директора ЗАО «Вюрт Северо-Запад» Галины Васильевой, склад рассчитан на 10 тысяч наименований товаров. «Это в первую очередь отвертки, дрели, молотки и другой инструмент, обслуживающий различные производства», – объяснила руководитель «Вюрт Северо-Запад». По мнению управляющего сетью СТД «Петрович» Алексея Журавлева, собственный логистический центр поможет немецкой компании работать напрямую с сетями и миновать при этом дистрибуторов, оставляя себе часть маржи, которую закладывают эти компании. А маржа дистрибуторов от 5% достигает 30% розничной стоимости товара, говорит он.
На продажу
В части новых проектов спекулятивного назначения тоже есть некоторые подвижки. Правда, очень небольшие, так как в этом году на рынок выйдут всего два таких проекта. Так, литовские компании Hanner и Girteka в мае планируют начать активные работы по строительству I очереди логистического комплекса Nord Way в Шушарах площадью 40 тыс. кв. м. (Проект стартовал в 2008 году, но был заморожен из-за кризиса.) II очередь комплекса площадью 60 тыс. кв. м при благоприятном состоянии рынка будет введена в строй в 2012 году. В случае низкого спроса – в 2013 году. По докризисным оценкам, предполагаемый объем инвестиций в проект составляет около 100 млн долл. Однако, по мнению председателя правления компании Hanner Арвидаса Авулиса, сумма может быть изменена как в меньшую сторону – за счет кризисного снижения себестоимости строительства, так и в большую – за счет 30-процентного роста цен на металлоконструкции в 2010 году. На данный момент в Nord Way вложено около 30 млн долл. При среднерыночных арендных ставках в 100 дол. за «квадрат» выйти на окупаемость компания сможет через семь лет. Девелопер уже ведет переговоры с арендаторами, среди них есть известные компании. По словам Авулиса, потенциально клиентами могут стать фирмы, занимающиеся дистрибуцией любых непродовольственных товаров, а также различные производственные компании, которым необходимо хранить продукцию на складе деталей и компонентов.
Кроме того, летом 2011 года будет введена в эксплуатацию I очередь сухого склада класса А общей площадью 15 тыс. кв. м на пересечении Выборгского и Горского шоссе. Остальные проекты (более 70%), в связи с ограниченными финансовыми ресурсами девелоперов складской недвижимости, пока по-прежнему приостановлены. В их числе аналитики ASTERA называют такие объекты, как индустриальный парк «Колпино» (II и III очереди), терминально-складской комплекс «Мегаполис Лен – КАД» и другие.
Экзотика
В ближайшее время на петербургском рынке появится первый склад для индивидуального хранения вещей (self storage), ориентированный на обслуживание частных лиц. Для этих целей компания RED BOX CO. воспользуется складским помещением площадью в 6,5 тыс. кв. м в технопарке «Благодатная», недалеко от Московского проспекта. Предлагаемый сервис будет полезен тем, кому необходимо оптимизировать пространство в офисном, торговом или жилом помещении, сократить затраты при ремонте или переезде.
Руководитель отдела по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Вера Бойкова уверена, что услуга будет востребована: «Пока этот сегмент рынка в Петербурге освоен очень слабо, складская недвижимость ориентирована только на нужды бизнес-клиента. Однако потребность в цивилизованной форме складирования крупногабаритных предметов домашнего обихода, несезонной техники, спортинвентаря и всего того, что раньше хранилось на балконах, в гаражах и кладовках, пока если и не носит массового характера, то объективно существует».
В то же время скептики утверждают, что при нынешнем уровне доходов услуга автономного хранения ненужных вещей вряд ли может заинтересовать среднего петербуржца. Ставки, по которым можно арендовать ячейку у RED BOX CO., в Москве начинаются от 500 руб. за кв. м в месяц, средняя ставка – 1000-1200 руб. за кв. м в месяц. Вряд ли в Петербурге они будут существенно ниже.
Много или мало?
В сегменте существующей складской недвижимости аналитики LaSalle серьезного увеличения активности со стороны арендаторов пока не наблюдают. «Объем чистого поглощения площадей составил около 23 тыс. кв. м, что сопоставимо с началом прошлого года, когда в течение I квартала было сдано в аренду 23,7 тыс. кв. м качественных складских площадей», – комментирует Вероника Лежнева.
Вера Бойкова воспринимает ситуацию на рынке более оптимистично и уверена, что на сегодняшний день в сегменте складской недвижимости наблюдается заметный рост спроса: «Активизировали поиски складских площадей логистические компании, помимо этого складские помещения для собственных нужд ищут ритейлеры и производственные компании. Спросом пользуются как сухие теплые складские помещения, так и температурные склады».
Однако это – всего лишь вопрос восприятия. Факты же говорят о том, что в I квартале было подписано всего несколько договоров по аренде. Наиболее крупной стала сделка китайской компании TPV Technology, которая сняла 15 тыс. кв. м производственно-складских помещений в комплексе класса А «АКМ-лоджистикс» в Шушарах. Здесь китайцы намерены расположить свое предприятие по производству телевизионной техники в России, открытие которого запланировано на весну-лето 2011 года.
Также, по данным Knight Frank, крупнейший поставщик лекарственных средств и медицинского оборудования корпорация «Империя-Фарма» арендовала складские помещения общей площадью 8,5 тыс. кв. м в логистическом центре класса А «Гориго». Помещение несколько меньших размеров, 5 тыс. кв. м, в складском комплексе «Кулон-Пулково» на Пулковском шоссе сняла крупнейшая российская дистрибуторская компания «Алиди». И, наконец, корпорация DLS Russija арендовала 2,6 тыс. кв. м в терминально-логистическом центре «Евросиб-Терминал-Шушары» на Московском шоссе.
Ставки в покое
Что же касается цен на аренду складов бизнес-назначения, то, по данным Knight Frank, для класса А они находятся в диапазоне от 95 до 115 долл. за кв. м в год. Ставки для класса В колеблются от 80 до 109 долл. за кв. м в год. К концу первого полугодия эксперты ASTERA прогнозируют незначительный рост арендных ставок – в пределах 5%.
