– Строительство каких объектов вы начинали за последние два года?
– Сейчас мы прошли экспертизу и получили разрешение на строительство комплекса «Парковый» на 2-м Муринском проспекте. В ближайших планах – II очередь ЖК «Новое Мурино» на 65 тыс. кв. м, ЖК «Пулковский» на пересечении Дунайского проспекта и Пулковского шоссе на 69 тыс. кв. м, жилые комплексы на проспекте Маршала Блюхера и в Сестрорецке. Есть проекты в Парголово и на Маршала Блюхера, о которых мы заявили этой весной.
Если говорить о прошлом годе, то это I очередь жилого квартала «Новое Мурино» общей площадью 45 тыс. кв. м (всего комплекс на 300 тыс. кв. м жилья) в традиционном для нас сегменте эконом-класса, кроме того, это проекты комфорт-класса «Кантеле» – поселок таунхаусов в Репино, признанный открытием года на рынке загородного домостроения, и малоэтажный жилой комплекс «Золотой век» в Пушкине. Это не совсем традиционный для нас сегмент рынка.
– Вы в свое время активно строили в центре Петербурга, но сейчас у вас таких проектов нет. Почему? Стало неинтересно и вы ушли?
– Мы никогда и ниоткуда не уходили. Если есть возможность где-то построить, то строим, нет возможности – не строим. В центре пока для нас интересных участков нет.
– Хватает ли компании своего земельного банка или вы покупаете новые участки?
– Мы постоянно отслеживаем новые предложения. И сейчас, и в кризис. Полтора года назад мы приобретали земельные участки за долю от построенного жилья, потому что со средствами было напряженно. Сейчас частично расплачиваемся деньгами.
– Девелоперы говорят, что у банков скопилось достаточно много земельных участков, которые были у них в залоге…
– Не так и много. Мы постоянно отслеживаем ситуацию. Из тех земельных участков, которые перешли в собственность банков, ликвидные можно пересчитать по пальцам.
– Ликвидные – в каком смысле? На которых можно построить, но немного, или немного участков, за которые банки хотят приемлемые деньги?
– Ликвидные участки – это те, где можно построить жилье. То есть не просто жилье, а в большом объеме, участки с высокой степенью готовности документации, в интересном месте – таковых буквально единицы.
– Сейчас город будет выставлять на продажу пятна, которые отбирает по итогам инвестканикул. Интересно, кто будет участвовать?
– Смотря за сколько выставят. Сейчас, к сожалению, проходит совсем мало торгов городской землей. Соответственно, конкуренция очень большая, на аукционы приходят все участники рынка, у которых есть деньги. Участвуют обычно 10-15 компаний, среди них три-пять – весьма активные. Поэтому цены по итогам торгов получаются очень завышенные. Сейчас трудно делать прогнозы, что будет дальше с рынком при таких ценах на землю и как компании планируют получить от этого строительства прибыль. Нам пока рисковать не хочется.
Кроме того, сегодня город – активный участник строительства жилья. Многие участки, которые готовит Управление инвестиций, забирает себе город, а на торги выводится очень малое количество. Поэтому каждый аукцион – это какое-то безумие, дикий ажиотаж.
То есть одновременно идут два процесса, противоречащие друг другу. С одной стороны, город старается, чтобы цены на квартиры были невысокие, с другой – хочет продать землю как можно дороже. Застройщики покупают участки по безумным ценам, и есть риск не вписаться в себестоимость. Это сейчас хорошо, пока нет инфляции, а инфляция будет – стоимость строительства начнет возрастать, ведь строительный цикл – 1,5-2 года. Если первые полгода цены на строительные материалы и сами строительные работы не повышались, а потом начнут расти, можно с себестоимостью строительства так не угадать, что весь проект будет большим минусом – с учетом покупки земельных участков по нынешним ценам.
– Но сейчас появился фонд РЖС, Минобороны также продает земельные участки…
– У Минобороны не так много интересных земель, где можно строить жилье. И у фонда РЖС, к сожалению, тоже. Не знаю, что по Москве, что по другим регионам, а у нас не так много.
– Во сколько сейчас обходятся земельные участки?
– На торгах все ориентируются на 12-15 тыс. руб. за кв. м. Участки без градостроительной документации – 200-250 долл. (6-7,5 тыс. руб.) за кв. м.
– Какая, на ваш взгляд, в таком случае должна быть цена продажи, скажем, квартиры?
– От 70 тыс. руб. за кв. м. А сейчас – 65 тыс. руб. за кв. м, на нулевом цикле. Проекты по такой цене не окупаются. Мы ожидали большего роста. Я рассчитывал, что предложений станет гораздо меньше, а спрос подрастет. Планировал, что цена – по итогам года – окажется примерно 75-80 тыс. руб. за кв. м. Пока она меньше. Количество предложений однозначно уменьшилось, но не так существенно, как прогнозировалось, – застройщики понемногу начали размораживать проекты, работа над которыми была приостановлена в 2009 году, приступили к реализации новых. Но уменьшился и спрос.
С другой стороны, неожиданных событий на рынке не происходит, во всяком случае – на нашем, питерском, рынке. Это хорошо. Все развивается по предсказуемому сценарию, без потрясений. В целом опасений, какие были год или два назад, уже нет. Продажи растут, новые объекты строятся. Так, в прошлом году, по сравнению с 2009-м, они выросли в 2,5 раза, по ряду объектов – в три раза, что еще раз убедило нас в правильности выбранной маркетинговой стратегии и общего направления развития.
Но впереди предвыборный год. Честно говоря, хочется стабильности. Что будет дальше, как это отразится на экономике, сейчас сказать трудно.
С другой стороны, выбранная ГК «ЦДС» ниша на рынке – квартиры эконом-класса – самая надежная и востребованная. Будет капитализм – хорошо, будет социализм – еще лучше, будет тирания или монархия – все равно квартиры эконом-класса нужны. Поэтому в любых обстоятельствах станем работать.
– В прошлом году власти активно приучали участников рынка работать по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Вы же продолжаете продавать жилье через ЖСК, так?
– На рынке есть два полноценных способа приобретения квартир в строящихся домах – договор долевого участия и ЖСК. Первый более известен, о нем много говорили и писали в процессе принятия 214-ФЗ, он больше на слуху, если можно так сказать.
Договор ЖСК менее привычен – в силу своей меньшей освещенности в СМИ. Тем не менее от этого он не становится хуже. Схема полностью отвечает действующему законодательству, поэтому привлекательна как для застройщиков, так и для клиентов. Приобретение квартир осуществляется посредством вступления в кооператив и платы членских взносов. Это позволяет более лояльно относиться к покупателям и предоставлять им более широкие возможности рассрочки платежей.
Через небольшой промежуток времени обе схемы будут восприниматься одинаково и клиентами, и различными структурами.
Мы проделали большую работу в этом направлении, в том числе и с городом, и с АИЖК – по поводу выделения субсидий на договоры паевого и первого взносов.
– А что с ипотекой?
– Мы работаем по ипотечным программам с Банком «Санкт-Петербург», Дельтакредитбанком, есть еще семь банков, которые готовы давать ипотечные кредиты по схеме ЖСК. В настоящее время мы проходим у них аккредитацию, и, надеюсь, у наших клиентов появится еще больше вариантов ипотечных программ на более выгодных условиях. Все структуры, с которыми мы сталкиваемся, постепенно разбираются в этой схеме и привыкают к ней.
– Контроль городских властей за рынком, насколько он мешает? Или больше мешает постоянное изменение правил игры на строительном рынке?
– Глобально они меняются не так часто – утвердили Генплан, приняли ПЗЗ, еще что-то. Сейчас работают над региональными нормативами, обещают до лета принять. Если брать по мелочам, то все время что-то меняется, каждый квартал, каждый месяц – все время что-то новое.
На самом деле, четко очерченные правила игры – это хорошо. Понятно, что, допустим, после принятия Генплана, ПЗЗ, после разработки ППТ (проекта планировки и межевания территории – Ред.) можно определенно сказать, что на конкретном участке реально построить. Это вещь не сама в себе. В этом смысле риски для бизнеса уменьшаются. С другой стороны, нужно достаточно много согласований, чтобы начинать стройку. Чтобы заниматься градостроительной документацией, надо иметь много знаний, понимания, как все это происходит, как все это согласовывается, какие есть этапы. В результате рынок становится более монополизированным, более защищенным от будущих конкурентов. Те, кто в правилах разбираются, получается, находятся в преимущественном положении.
– Это, в принципе, ведет к удорожанию билета для входа на рынок. Это плюс?
– Для тех, кто на рынке, это плюс. Для того, кто еще не вышел на рынок, – минус.
– А для покупателей?
– Для покупателей, после определенной степени концентрации строительных компаний, это – минус. Но до какого-то уровня – плюс.
Общее количество случайных строительных компаний уменьшается. Случайным, то есть тем, кто просто пришел побаловаться, очень сложно работать, поэтому они на рынок даже не выходят. Это – плюс. Это значит, что работают только строительные компании, которые понимают, что делают. Сейчас конкуренция есть. Конкуренция за покупателя. Она дает возможность цене не подниматься. Да и действующие на рынке компании – уже не случайные, достаточно давно работают на рынке, поэтому риск их развала через три года, год-полтора стал меньше, чем раньше.
Но когда на рынке остается две, три, четыре или пять компаний, для покупателей это становится минусом.
– А такое возможно?
– Все возможно, почему нет?
– Как это может произойти – за счет слияний и поглощений?
– Вряд ли. Я не понимаю, что можно поглотить? Не очень понятна цель этого поглощения.
В другой отрасли есть производство, производственные предприятия, производственные мощности, которые объединяются, чтобы стать сильнее. Единственный актив строительной компании – земельные участки. Когда стройка завершена, то и производство на этой стройке закончилось. Начинается производство на другом земельном участке. Можно купить строительную компанию из-за ее производственной мощности в плане строительной техники, а по-другому – смысла нет.
– Чего вы ожидаете от 2011 года?
– Предполагаю рост цен на 10-15%. Хотя сейчас достаточно интересная ситуация со стоимостью нефти, металла, газа и остальных ресурсов. Вполне возможно, что из-за таких высоких цен на рынке появится большее количество денег, и они дойдут до среднего класса потребителя, до населения, а население начнет их вкладывать, в том числе и в недвижимость. При таком развитии сценария цены вырастут еще больше.
