Осенью 2008 года, когда мировой финансовый кризис докатился до России, кредитные организации резко ограничили кредитование застройщиков. Доходы населения, обороты компаний сократились, вниз пошли цены на жилье, арендные ставки. Предложение квартир, офисных и торговых помещений превысило спрос. Многие застройщики в сложившейся ситуации не могли своевременно обслуживать долги. Банкиры не спешили забирать залоги – недвижимое имущество, часто недостроенное, – чтобы не засорять баланс неликвидом, и предоставляли застройщикам отсрочку по погашению основного долга (то есть девелопер платил только проценты по кредиту, также банкиры позволяли оплачивать долги не ежемесячно, а раз в квартал). Однако не всем застройщикам это помогло, и имущества они лишились.
Скрытые резервы
Вычленить данные о недвижимости в общих активах банка оказалось непросто. Банк России уже давно обеспокоен скопившимися у финансистов непрофильными активами, из которых на недвижимость приходится более 70%. По оценкам Банка России, общая сумма непрофильных активов колеблется в диапазоне от 700 млрд до 1 трлн руб.
Александр Щёголев,
управляющий Центральным отделением
Северо-Западного банка «Сбербанка России»
В прошлом году ЦБ решил подтолкнуть финансистов к продаже залогов путем повышения требований к резервированию для оказавшейся на балансах банков недвижимости. ЦБ намеревался требовать формировать резервы на возможные потери по имуществу, в зависимости от срока его нахождения на балансе банка. Если актив находится на балансе более одного года, коэффициент резервирования под него предлагалось установить на уровне не менее 10%, если более двух лет – не менее 35%, а если свыше трех – не менее 75%. Однако против нововведений выступило руководство крупнейшего банка страны, Сбербанка, поскольку выполнение новых требований могло привести к сокращению прибыли банков, а также – ограничить возможности по кредитованию. А это противоречит политике руководства страны по наращиванию объемов и количества выдаваемых кредитов. Банк России под давлением банковского сообщества пошел на уступки, коэффициенты резервирования будут ниже, хотя пока не ясно, какими конкретно они будут и когда начнут действовать. Этот вопрос должен решиться в апреле-мае.
Как отреагируют на нововведения банки, что станет с кредитованием строительных проектов и ценами на недвижимость, когда кредитные организации начнут распродавать залежавшиеся объекты – тоже сказать трудно, и банкиры очень неохотно делают прогнозы по развитию кредитования строительного комплекса. «Банки всегда действуют постфактум, подстраиваются под рынок», – объясняет Александр Щёголев, управляющий Центральным отделением Северо-Западного банка «Сбербанка России».
Елена Гатауллина,
заместитель управляющего Центральным отделением
Северо-Западного банка «Сбербанка России»
Из-за снижения цен и падения спроса рентабельность строительных компаний сократилась, их бизнес стал более рискованным. «До кризиса надбавка застройщиков к себестоимости достигала 100% – мы видим общую смету, – а сейчас она стала заметно ниже», – говорит Елена Гатауллина, заместитель управляющего Центральным отделением Северо-Западного банка «Сбербанка России». «Я бы на вашем месте не заявлял, что вы видите все расходы», – поспешил заступиться за застройщиков Андрей Коротков, генеральный директор ГИСК «Стандарт». По словам эксперта, на каждом этапе согласования проекта, строительства, ввода в эксплуатацию у застройщиков возникают так называемые непредвиденные расходы. Их размер определяется субъективно, и он непредсказуем. «Не имеет значения, какая у застройщиков рентабельность, главное, что есть спрос, люди готовы покупать жилье по этой цене», – уточняет Николай Вечер, генеральный директор GVA Sawyer в Петербурге.
Андрей Коротков,
генеральный директор ГИСК «Стандарт»
Осторожно: элитное жилье
С середины 2010 года банки наращивают кредитование застройщиков. «В 2010 году объем кредитов, выданных нашим банком на строительство жилья и коммерческой недвижимости, возрос на 26,5%», – делится цифрами Александр Одношивкин, управляющий директор дирекции по работе с крупными клиентами Северо-Западного регионального центра Банка ВТБ. Однако сейчас банкиры более тщательно взвешивают риски и оценивают кредитуемые объекты. «Кредитуем в основном жилищные проекты эконом-класса, к элитному жилью относимся более осторожно», – подчеркивает Гатауллина. С осмотрительностью банкиры относятся и к проектам по строительству объектов коммерческой недвижимости. Финансисты уже не верят тому, что написано в бизнес-плане, а тщательно оценивают рынок сбыта. «Раньше мы ориентировались на цифры, приведенные в бизнес-плане, а там, например, указывалось, что арендные ставки будут увеличиваться на 10-15% ежегодно, теперь же мы ограничиваем возможный рост арендных ставок 3% в год», – рассказывает Гатауллина.
Николай Вечер,
генеральный директор GVA Sawyer в Петербурге
Охотно банки дают застройщикам в долг на пополнение оборотных средств, а также выделяют деньги на целевое финансирование проектов, обычно начатых еще до кризиса. За проектное финансирование финансисты берутся с особой осторожностью, поскольку – в отличие от инвестиционного кредита – при проектном финансировании долг возвращается преимущественно за счет денежного потока, генерируемого проектом (не менее 50%). И если речь идет о жилищном проекте, то для банкиров существенное значение имеет, чтобы квартиры продавались по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. «По проектам строительства элитного жилья проектное финансирование не предоставляется, выдаются кредиты только на пополнение оборотных средств», – отмечает Одношивкин.
Личная ответственность
Как правило, доля собственных средств, вложенных в проект, не должна быть ниже 20-30% от общей стоимости проекта, то есть максимальный размер кредита – 80%. Основной залог для банкиров – будущие помещения. «Застройщики предлагают в залог крупногабаритное жилье – трехкомнатные квартиры, но мы предпочитаем брать небольшие по площади однокомнатные или двухкомнатные квартиры, поскольку они более ликвидны», – говорит Гатауллина. Обычно под строительный проект создается специальное юридическое лицо. «Иногда банки предъявляют требования передать в залог акции (доли) этой компании», – заметил Вечер. Также банкир может взять поручительство головной (материнской) компании, генерирующей прибыль. Некоторые кредиторы, чтобы заинтересовать собственника в возврате средств, берут с него поручительство по погашению долга. «Взыскать долг невозможно, но у собственника возникают репутационные риски», – пояснила Гатауллина.
Александр Одношивкин,
управляющий директор
Северо-Западного регионального центра Банка ВТБ
Участие банка в проекте сложно переоценить, иногда лишь от его согласия финансировать строительство зависит судьба объекта. «Когда мы понимаем, что компания находится в поиске инвестора для начала проекта, но никто не хочет вкладываться, поскольку сомневаются, что удастся привлечь кредитные ресурсы, мы можем дать предварительное согласие на кредит. После этого инвесторы становятся более сговорчивыми, так как банк проанализировал проект и готов его финансировать», – рассказывает Щёголев.
Процентные ставки с середины 2010 года заметно снизились, в проектном финансировании они выше, чем при инвестиционном кредитовании, в последнем случае идеальный заемщик может получить кредит под 9% годовых. Требования к заемщикам тоже смягчились. «В период кризиса кредитовались объекты, готовность которых превышала 50%, сейчас нет ограничений по степени готовности», – говорит Гатауллина. Особенность петербургских банков состоит в том, что кредиты по крупным проектам местным территориальным подразделениям приходится согласовывать с головным офисом в Москве, а это как правило усложняет и удлиняет процесс. Хотя и тут наметились позитивные для потенциальных заемщиков изменения. «Во второй половине марта ВТБ «Северо-Запад» завершил объединение с головной структурой – Банком ВТБ, и мы получили больше полномочий в кредитовании и больше самостоятельности в тарифной политике. Мы теперь не обязаны все кредитные продукты согласовывать с головным офисом. Задача – сжать сроки рассмотрения заявок по кредитам в размере 5-8 млрд руб., решения по которым мы можем принимать самостоятельно. Вопросы по займам на десятки миллиардов рублей придется согласовывать с Москвой», – отмечает Одношивкин.
Антон Реутов,
руководитель отдела оценки компании Knight Frank
По оценке банкиров, чаще всего за кредитами обращаются компании, реализующие жилищные проекты, по коммерческим объектам обращений меньше. По прогнозу Антона Реутова, руководителя отдела оценки компании Knight Frank, в июле на петербургском рынке начнется стабильный рост в сегменте коммерческой недвижимости. Специалист объясняет свое мнение тем, что существует временной лаг между Лондоном, Москвой и Петербургом. В Лондоне рынок уже оживился, в Москве этот процесс набирает обороты, по расчетам Реутова, устойчивый подъем в городе на Неве начнется в середине лета. «Те игроки, которые ждали нижней точки рынка, уже вложились, те, кто получил деньги, сейчас подбирают объекты для инвестиций», – говорит Реутов. По его словам, во время кризиса не во всех торгово-развлекательных центрах просели арендные ставки, арендаторы в некоторые из них заняли очередь и ждут, пока кто-либо освободит площади. Однако вряд ли во всех торговых и офисных центрах арендные ставки начнут расти – на рынке сформировался избыток предложения площадей. Новые проекты будут просчитываться более тщательно, чем до кризиса, когда недвижимостью занимались все кому не лень, а ставки увеличивались в разы. Теперь же объекты будут строиться под определенных клиентов.
