В последние годы клиенты стали более подкованными с юридической точки зрения – обращений в суды становится все больше. Чаще всего граждане прибегают к услугам служителей Фемиды с требованием вернуть комиссионные за сорвавшуюся сделку. Тем не менее, встречаются и более серьезные конфликты. Впрочем, как свидетельствуют члены профессиональных сообществ, большинство споров им удается решить своими силами.
Конфликтный рейтинг
По словам генерального директора агентства «Невский простор» Александра Гиновкера, подавляющее большинство конфликтов между агентствами недвижимости и их клиентами связано с операциями на рынке аренды.
«Человек заключает договор, живет несколько месяцев и вдруг начинаются проблемы – арендодатель повышает ставку, на квартиру предъявляют права третьи лица и т.д. Клиент требует вернуть заплаченную агентству комиссию. Хотя с юридической точки зрения оно выполнило свою функцию – провело сделку и проверило документы», — пояснил Александр Гиновкер.
Часто арендаторы съезжают через пару месяцев после заселения, хотя изначально предполагали снимать жилье на длительный срок. При этом многие из них требуют вернуть заплаченную риэлтору комиссию, хотя подписанный ими договор не предусматривал подобных санкций.
На втором месте по числу конфликтов – сделки с загородной недвижимостью. «Нередко проблемы возникают в сегменте недорогих домов и участков. Из-за пробелов в земельном законодательстве документы на загородную недвижимость оформляются почти полгода. За это время покупатель может передумать – меняется его настроение, цена объекта. В таких случаях некоторые клиенты также хотят вернуть заплаченный агентству задаток», — рассказывает Александр Гиновкер.
Тем не менее, самые сложные конфликты происходят на вторичном рынке – при покупке квартир и комнат. В таких случаях есть риск не только потерять задаток, но и уже приобретенное жилье. Если риэлтор должным образом не проверил историю объекта, а после регистрации права собственности на квартиру предъявит свои права еще кто-то, суды общей юрисдикции часто выносят решения в пользу этих третьих лиц.
Как свидетельствует президент компании «Адвокат-Недвижимость» Сергей Слободянюк, при рассмотрении подобных споров права добросовестных приобретателей соблюдаются далеко не всегда.
«Если риэлтор должным образом не проверил квартиру или человек решил провести сделку самостоятельно, она может привести к нарушению прав третьих лиц. Они могут заявить о своих правах на уже проданное жилье. И, как показывает практика, выигрывают подобные суды. Если речь идет о безвозмездной сделке – договоре дарения, покупатель никогда не докажет свое право на жилье и уж тем более не сможет вернуть свои деньги», — поясняет Сергей Слободянюк. По его словам, проблема усугубляется тем, что сотрудники паспортных столов в большинстве случаев отказываются предоставлять сведения о тех, кто имеет те или иные права на продаваемое жилье. Добывать информацию приходится за счет личных связей с работниками регистрирующих организаций.
Но даже покупатель сможет доказать свою добросовестность в суде, у него вряд ли получится вернуть заплаченную за объект сумму. «В лучшем случае можно получить 1 млн рублей. На моей памяти был всего один такой случай, да и то не в Петербурге. К тому же, сразу получить отсуженную сумму вряд ли удастся – пострадавшей стороне будут выплачивать ее годами», — сокрушается директор по продажам агентства недвижимости «Итака» Елена Ледовская.
Больше всего проблем у тех, кто обращается к посредникам и сомнительного рода фирмам: если у клиента возникают финансовые претензии к сделке, вернуть деньги можно лишь по суду. Но к тому моменту компания может перестать работать, а маклера не найти.
Без Фемиды
Некоторые агентства недвижимости предпочитают решать конфликты со своими клиентами до суда. Как пояснил президент Гильдии риелторов Петербурга Андрей Тетыш, подобные споры решаются президиумом профессионального сообщества.
«В большинстве случаев споры возникают из-за того, что покупатель объекта не может отделить претензии к нам от претензий к агентству недвижимости. Иногда конфликты возникают у риэлторов разных компаний – каждый отстаивает точку зрения своих клиентов. В подобных случаях общественное объединение (в нашем случае – президиум) выступает третейской стороной, которая и решает возникшую проблему», — рассказал Андрей Тетыш.
По словам генерального директора АН «Бекар» (входит в состав Гильдии) Сергея Козлова, если клиентов что-то не устраивает, они чаще всего сразу обращаются в суд. «В последнее время таких случаев становится все больше. Тем не менее, это связано лишь с повышением юридической грамотности клиентов. Если клиент обращается в профессиональное агентство недвижимости, он уже может не думать о возможных проблемах. Сложности происходят только с «черными» риэлторами, количество которых на рынке не уменьшается», — пояснил Сергей Козлов.
В Санкт-Петербургской палате недвижимости (СПН) существует несколько структур для решения подобных проблем – группа юридической поддержки для входящих в партнерство компаний, Общественная приемная по защите прав потребителей в сфере недвижимости и Комитет по защите прав потребителей.
Как рассказал президент СПН Дмитрий Щегельский, за время существования Санкт-Петербургской палаты недвижимости было всего несколько жалоб от клиентов входящих в нее компаний. «Вопросы решались силами группы юридической поддержки. Разногласия были, когда компании не вовремя отчитывались о проделанной работе, либо агентство и клиент по-разному истолковывали пункты договора. Хотя такие случаи можно пересчитать по пальцам. Споры решались даже без вмешательства высшей инстанции палаты – Комитета по защите прав потребителей. Клиенты не переходили в другую компанию и были довольны тем, как разрешилась ситуация», — пояснил Дмитрий Щегельский.
По его словам, в сентябре прошлого года СПН запустила социальную услугу для населения – Общественную приемную по защите прав потребителей. Сюда петербуржцы обращаются по вопросам и конфликтным ситуациям с любыми строительными компаниями либо агентствами города — неважно, входят они в СПН или нет. Таких обращений было уже порядка 400.
«Вопросы самые разные – от порядка получения субсидий, до расселения, споров в сфере ЖКХ, вопросов в сфере семейного права, вопросов о том, как должна правильно проходить сделка с недвижимостью. Пока что все ситуации юристам Приемной удалось решить в досудебном порядке. Сегодня общественная приемная не только консультирует граждан на выставке-семинаре для населения «Жилищный проект», но и вышла в социальную сеть «В Контакте» и отвечает на вопросы в режиме он-лайн», — резюмировал Дмитрий Щегельский.
