Одна из основных особенностей, которая проявилась на рынке жилой аренды в кризис, – повальное нежелание нанимателей платить профессиональным риэлторам полную сумму комиссии (она равна стоимости одного месяца аренды выбранной нанимателем квартиры) – сохраняется на рынке до сих пор. В результате в последние три года в Петербурге увеличилось количество агентов, готовых работать за половину комиссионных и даже меньше. К сожалению, в I квартале не произошло изменений в отношении потенциальных нанимателей к информационным агентствам: в риэлторские компании продолжают обращаться клиенты, уже успевшие оставить в подобных фирмах от 5 до 8 тыс. руб. за «мыльную» информацию.
Но в главном эксперты отмечают на рынке жилой аренды Петербурга позитивные изменения: спрос растет, качество предложений улучшается. По сравнению с началом прошлого года рынок аренды стал более динамичным.
В преддверии весны
На фоне достаточно активного спроса уже почти год продолжают расти и арендные ставки, которые, однако, традиционно немного снижаются в начале года. Так, по данным Городской справочной службы по недвижимости «Квартирный Вопрос», по сравнению с декабрем 2010 года в январе 2011-го ставки снизились на 1,5-6%, в зависимости от класса объекта.
Наименьшее снижение произошло в сегменте однокомнатных квартир. Цена аренды на такие объекты упала в среднем на 2% – в январе однокомнатную квартиру можно было снять за 18 тыс. руб. в месяц. Если сравнить ставки с январскими 2010 года, становится очевидно, что за 12 месяцев стоимость аренды таких квартир увеличилась на 9,5%.
Снижение ставок по двухкомнатным квартирам в январе было более значительным – они упали на 5,7%, до 24 тыс. руб. за типовой объект. А вот по сравнению с аналогичным периодом прошлого года арендные ставки по двухкомнатным выросли в среднем на 5%.
Стоимость аренды трехкомнатных квартир также упала в январе на 4%, остановившись на уровне в 32 тыс. руб. в месяц. Но даже несмотря на это снижение, за прошедший год стоимость их аренды все же выросла – на 4%.
В феврале ставки оставались относительно стабильными, только стоимость аренды трехкомнатных квартир еще немного снизилась – в среднем на 2,5%, до 31,5 тыс. руб. в месяц.
В марте сохранились ставки на однокомнатные квартиры. А вот двух- и трехкомнатные немного прибавили в цене – 1,2% и 6% соответственно. В результате стоимость аренды однокомнатной квартиры к концу I квартала составила в среднем 18,3 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной – 24,6 тыс. руб. в месяц, трехкомнатной – 33,5 тыс. руб. в месяц.
«В I квартале арендные ставки оставались относительно стабильными, – констатирует Александр Пастухов, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Итака». – При этом собственники жилья очень неохотно шли на снижение цены, если потенциальные наниматели пытались торговаться».
«Год назад торг был уместен, а сегодня все зависит от нанимателя, – соглашается Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости. – Чем порядочнее он выглядит, чем больше у него внешних признаков надежности, тем скорее собственник жилья будет готов идти ему на уступки».
Дорогие места
Ценовая география петербургского рынка аренды в I квартале 2011 года не претерпела каких-либо изменений. Самое дорогое съемное жилье по-прежнему расположено в историческом центре города: Центральном, Петроградском, Василеостровском, Адмиралтейском районах. Ставка аренды на такие объекты как правило выше, чем у аналогичных вариантов на окраине города, на 20-40% лишь из-за местоположения.
Так, средняя стоимость аренды комнаты в центре Петербурга в I квартале составляла 9,5-10 тыс. руб. в месяц без учета коммунальных расходов. В то же время в окраинных районах, таких как Красносельский, комнату можно было снять и за 8 тыс. руб. в месяц. А в популярных Выборгском, Приморском и Московском районах такие объекты сдаются в среднем по 9 тыс. руб. в месяц.
Аналогичная ситуация складывается и для других типов объектов. Например, однокомнатные квартиры в центральных районах города в январе-марте предлагались по цене в 26 тыс. руб. в месяц и по 17,5-19 тыс. руб. в месяц в Выборгском, Калининском, Приморском и Московском.
Двухкомнатные квартиры в центре города также были в среднем на 10-13 тыс. руб. в месяц дороже аналогичных вариантов в более отдаленных районах Петербурга.
Ставка на трехкомнатные в центре отличалась от ставок на похожие объекты в Выборгском, Кировском и Невском районах в среднем на 8-16 тыс. руб.
Фактор интереса
Хотя в Петербурге представлены объекты любых площадей и качества, больше половины рынка аренды до сих пор занимают однокомнатные квартиры. И именно эти объекты пользуются наибольшим спросом у потенциальных нанимателей. Так, в I квартале однокомнатные хотели арендовать 53% потенциальных квартиросъемщиков. Наименее всего интересны нанимателям многокомнатные квартиры – 2% от общего числа запросов.
«Спрос по-прежнему велик на жилье эконом-класса, недорогие одно- и двухкомнатные квартиры, а также комнаты, – рассказывает Алла Иванова, менеджер отдела аренды компании «Адвекс. Загородная недвижимость». – Такие варианты всегда пользуются большим спросом и сдаются очень быстро. Так было и три года назад, подобная ситуация остается и сейчас».
Однако в связи с увеличением количества предложений на рынке жилой аренды Петербурга в нынешнем году наниматели стали более требовательны к возрасту и общему состоянию дома, качеству ремонта в подъезде и квартире, наличию в ней современной мебели и бытовой техники, а также к общему состоянию района вблизи дома. Особое значение имеют соображения безопасности, поэтому далеко не все наниматели сейчас соглашаются снимать квартиры в зданиях бывших общежитий на рабочих окраинах юго-востока Петербурга, предпочитая им более благоустроенные и чуть более дорогие северные районы. Также до сих пор большое значение имеет близость к метро. А вот наличие рядом с домом охраняемой стоянки или крытого паркинга – относительно новое требование, особенно часто в последние месяцы оно встречается при аренде жилья комфорт- и бизнес-класса.
«Кроме того, в последний год наблюдается тенденция переезда нанимателей в более качественное жилье, – добавляет Ирина Бузина, заместитель директора агентства недвижимости «Бекар». – Причем наниматели готовы платить на 2-3 тыс. руб. больше, если квартира будет в новом доме, с лучшей мебелью и т. д. Например, если раньше молодые семьи с детьми рассматривали квартиру в хрущевке, то сейчас они хотят жить уже в современном доме».
Среди вариантов бизнес-класса наиболее востребованными в I квартале оказались однокомнатные квартиры и квартиры-студии стоимостью от 25 тыс. руб. в месяц. В центре Петербурга ставки на подобные объекты превышают 35 тыс. руб. в месяц. Однако наниматели готовы рассматривать и такие варианты при надлежащем качестве самой квартиры.
Несметный сонм
Наибольший объем предложений съемного жилья традиционно сосредоточен на севере города – в Приморском (16% от общего объема предложения) и Клининском Хотя значительный объем сдающегося в аренду жилья представлен и в Невском районе – 10%. Эти же районы лидируют по числу запросов со стороны потенциальных нанимателей (10% – Приморский и 9,3% – Калининский). Популярны также объекты Московского (11,3% запросов) и Невского (9,5%) районов.
Согласно данным ГСН «Квартирный Вопрос», количество выставленных предложений аренды в I квартале стабильно росло. Так, в начале года объем выставленных в листинги вариантов превысил 12 тысяч, в феврале он вырос уже до 13 тысяч, а в марте расширился до 15,5 тысячи. Однако в данном случае следует иметь в виду, что один и тот же объект может быть продублирован в листингах несколько раз, поскольку выставлен от разных агентств недвижимости.
При этом половину и более всех объектов, предлагаемых к съему, традиционно составляют однокомнатные квартиры (от 50% до 56% в зависимости от времени года).
Рассматривая требования, которые собственники жилья предъявляют к потенциальным нанимателям, эксперты отмечают, что они хоть и с трудом, но все-таки поддаются коррекции, особенно в сегменте жилья премиум-класса. В результате чем дороже квартира, тем лояльнее собственники относятся к потенциальным нанимателям. Например, в сегменте бизнес-класса можно легко договориться о проживании с детьми и домашними животными.
А вот повышенные требования к квартиросъемщикам предъявляют как раз хозяева объектов эконом-класса. Именно владельцы недорогих съемных квартир больше всего боятся за ремонт в квартире, а также за сохранность мебели и бытовой техники.
«Поэтому в основном такие собственники отдают предпочтение нанимателям с «пропиской» в Санкт-Петербурге и Ленобласти, одиноким людям или парам без маленьких детей, – рассказывает Александр Пастухов. – Препятствием для вселения в данном случае может стать наличие домашних животных. К приезжим предъявляются строгие требования: помимо регистрации в Санкт-Петербурге еще и наличие постоянного места работы».
«Приезжим из стран Ближнего зарубежья достаточно трудно подыскать себе жилье по адекватной цене, поэтому обычно они переплачивают 10-15% от стандартной арендной ставки», – согласна Екатерина Михальчук, старший специалист отдела аренды ООО «Александр-Недвижимость».
Накануне
В ближайшие два месяца, по мнению экспертов, рынок жилой аренды ожидает традиционное оживление, вызванное приближением летнего и открытием туристического сезонов, а также предстоящими вступительными экзаменами в средние и высшие учебные заведения, которые привлекают в Петербург множество абитуриентов.
Все эти факторы ежегодно значительно повышают спрос на съемное жилье и, как следствие, вызывают рост ставок аренды на 5-15% – разумеется, на самые ликвидные объекты.
