Пока этой проблемы нет, арендаторы пытаются максимально удовлетворить свои потребности, переезжая из офиса в офис и выискивая наиболее подходящие для себя варианты.
Дефицит на носу
Начиная со второго полугодия минувшего года на рынке офисной недвижимости Петербурга наблюдается новая фаза роста. По итогам I квартала 2011 года практически все районы Петербурга продемонстрировали положительные значения чистого поглощения предлагаемых площадей. Лидерами стали Красногвардейский, Приморский и Центральный районы, отмечают эксперты Jones Lang LaSalle. Петроградский район, которому в течение всего прошлого года принадлежала пальма первенства, в этот раз показал более скромные результаты. Аналитики NAI Becar также отмечают, что спрос в сегменте деловой недвижимости стал более активным. По их мнению, это объясняется тем, что ставки аренды последние полгода практически не менялись, и в ожидании их неминуемого роста вслед за инфляцией потенциальные арендаторы стремятся скорее определиться с офисными площадями.
По словам руководителя отдела офисной недвижимости компании ASTERA Александры Смирновой, наиболее активные категории в поиске помещений – строительные, юридические, консалтинговые компании, а также фирмы, занимающиеся инжинирингом и проектированием. Причем преимущественно это – уже сложившиеся бизнесы, которые переезжают из не очень комфортных бизнес-зданий класса С в офисы более высокого уровня – класса B. Кроме того, не меняя классности, арендаторы стараются захватить побольше метров – пока цены позволяют. Это подтверждают все аналитики, которые отмечают рост спроса на крупные офисные блоки площадью 1-1,5 тыс. кв. м. «Сейчас на рынке в основном происходят переезды и расширения действующих компаний, – говорит генеральный директор Knight Frank Санкт-Петербург Николай Пашков. – На долю новых компаний, которые, в частности, приходят из Москвы и из-за рубежа, выпадает незначительная часть спроса. Это вызвано общим состоянием экономики».
В итоге, по подсчетам ASTERA, незанятыми остались лишь 10-20% площадей в бизнес-центрах класса А. В офисных зданиях категорий В+ и В уровень вакансий еще меньше – около 5%. «Последний раз такой показатель был зарегистрирован в IV квартале 2008 года», – вспоминают эксперты из Jones Lang LaSalle. Тем не менее в абсолютном выражении объем свободных площадей по-прежнему остается высоким и составляет 282 тыс. кв. м, из которых классу А принадлежат 112 тыс. кв. м.
Однако уже в самое ближайшее время этих вакансий не будет, и рынок снова начнет ощущать дефицит офисов. «Темпы роста пока не слишком активны, тем не менее уже с лета 2010 года объемы поглощения заметно превышают объемы вывода на рынок новых площадей», – констатирует Пашков. Впрочем, в этом нет ничего удивительного. В течение кризиса новых проектов появлялось очень мало. Немного их и сейчас, так как проблема финансирования в сегменте офисного девелопмента до сих пор стоит достаточно остро. «Инвесторов, готовых вкладываться в начатые, строящиеся объекты, крайне мало – практически нет, – объясняет Пашков. – Банки тоже довольно настороженно смотрят на этот сегмент рынка, потому что он до сих пор считается слабым. Это и обуславливает то, что новых проектов запускается мало. А результаты этого дисбаланса мы увидим в 2012-2013 годах, когда то, что уже выведено на рынок, заполнится. Новых крупных проектов будет немного. Особенно тех, что построены с нуля, не реконструированных».
Как сельди в бочке
Между тем еще до кризиса по обеспеченности бизнес-площадями Северная столица числилась в аутсайдерах. И сейчас позиции петербургского офисного рынка, естественно, стали еще ниже. По данным NAI Becar, всего на тысячу жителей города приходится 545 кв. м, и 923 кв. м – на тысячу человек, которых можно отнести к категории экономически активного населения Петербурга. Если сравнивать с другими крупными городами, то в настоящий момент Москва располагает 1000 кв. м качественных офисных помещений на тысячу горожан, для Лондона эта цифра составляет 5 тыс. кв. м, а для Парижа – 4 тыс. кв. м.
В связи с надвигающейся угрозой нехватки площадей на рынке обозначилась новая тенденция. По словам заместителя директора департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург Дмитрия Шишанова, если несколько лет назад арендаторы старались брать площадь с запасом, то сейчас они по максимуму урезают свои потребности. «Компании, которые раньше исходили из расчета 12 кв. м площади на человека, теперь арендуют 6-7 кв. м», – поведал эксперт. Он объяснил, что этот тренд пришел к нам из Восточной Европы, где считают, что для сотрудников, которые часто бывают в разъездах и не всегда находятся в офисе в течение всего рабочего дня, нет смысла арендовать большие помещения.
Однако долговечной эта тенденция вряд ли станет. По мнению большинства игроков, это всего лишь сиюминутное веяние, которое является следствием кризисной ситуации. «Понятно, что сейчас финансово ограниченные компании пытаются по максимуму «упаковать» людей в одно помещение, – говорит Пашков. – Они дают своим сотрудникам шесть метров в помещении формата open space, с минимальным количеством вспомогательных пространств, таких как переговорная и прочее. Если же смотреть на более долгосрочную перспективу, то требования сотрудников фирм – в том числе и к качеству среды, в которой они работают, – будут расти. И компании, которые заталкивают своих людей в помещения, где они чувствуют себя как сельди в бочке, вряд ли будут конкурентоспособными». Эксперт также добавил, что по стандартам, существующим в Англии и США, на одного работника компании должно приходиться от 20 до 35 кв. м площади офисного здания.
Качество низковато
Инвесторы по-прежнему не очень стремятся вкладываться в офисную недвижимость Петербурга. Не устраивает все – текущие риски, арендные ставки, заявленная стоимость квадратного метра. Но еще больше и иностранным покупателям, и россиянам не нравится качество имеющегося в Северной столице бизнес-пространства. «Существует мнение, что в Петербурге очень мало хороших бизнес-центров. Есть даже горячие головы, которые заявляют, что таковые вообще отсутствуют», – сказал директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов. Пашков также считает, что в Петербурге очень немного зданий, которые могут сравниться с объектами международного уровня. «Более того, я недавно общался с девелопером, высказавшим мнение, что в нашем городе нет объектов, которые по качеству были бы сопоставимы даже с лучшими московскими объектами, – говорит Пашков. – Отчасти я с ним согласен и понимаю, в чем причина. Офисный рынок в Петербурге относительно молод, развивается всего 20 лет, а с точки зрения строительства новых зданий – и того меньше». Основной парадокс, по мнению эксперта, в том, что даже те здания, которые претендуют на звание современного бизнес-центра и проектировались примерно в 2005-2006 годах, уже тоже морально устарели. «Проблема в том, что проекты этих зданий разрабатывались с позиций того времени, спроса и требований, которые были актуальны тогда. А нужно смотреть вперед и не зацикливаться на том, что у нас есть, что мы умеем и знаем сейчас, в текущий момент. Необходимо ориентироваться на лучшие образцы, которые представлены на более развитых рынках», – пояснил Пашков.
Впрочем, шанс, что на петербургском рынке наконец-то появятся достойные проекты, все же есть. Так, игроки рынка высоко оценивают деловой центр «Аэропорт-Сити» девелопера Avielen AG (принадлежит троим австрийским акционерам), сдача которого запланирована до конца 2011 года. Комплекс строится в бизнес-зоне «Пулково-3» и будет включать в себя три офисных центра площадью 40 тыс. кв. м. По словам генерального директора ОАО «Avielen AG» Андрея Канивца, бизнес-комплекс будет построен с применением энергоэффективных технологий в лучших традициях «зеленого девелопмента». «Затраты на создание комфортных условий для наших арендаторов составляют примерно 30% от общей стоимости строительства, – объясняет девелопер. – Системы охлаждения и очистки воздуха, воды, зеленые кровли – все это, безусловно, дорого. Но мы на это идем, потому что такова наша концепция, которой мы собираемся придерживаться и в дальнейшем. То есть все передовые технологии, касающиеся комфорта, будут подхвачены и применены».
Помимо этого проекта до конца 2011 года к вводу в эксплуатацию заявлено приблизительно 177 тыс. кв. м высококлассных офисных объектов. Если сроки реализации будут соблюдены, то к 2012-му общий объем предложения рынка офисной недвижимости Петербурга составит около 2,6 млн кв. м. Рост ставок аренды в первом полугодии 2011 года в качественных бизнес-центрах Петербурга в удобной локации возможен в пределах 5% – для объектов класса А и на 5-10% – для офисных центров класса В. Сейчас для деловых центров класса А арендные ставки, по данным ASTERA, находятся в диапазоне 315-570 долл. за кв. м в год, в офисах категорий B+ и B они составляют 245-380 долл. за кв. м в год.
