Торговые центры Северной столицы переполнены. По уверениям специалистов NAI Becar, во многих из них нет не только свободных мест, но даже существуют листы ожидания. Открытые в 2010 году торговые комплексы «Стокманн Невский Центр» и Galeria заполнены почти на 100%. Такие центры, как «Феличита», «Масштаб», «Пулково-3», «Космополис», «Северный Молл», свободны на 30-60%, но и их заполняемость растет.
Впереди планеты
В первом квартале 2011 года в Петербурге в эксплуатацию введены два торговых объекта. Так, в марте состоялось долгожданное открытие III, последней, очереди ТРК «Сити Молл» у станции метро «Пионерская». Общая площадь комплекса составляет более 50 тыс. кв. м, инвестиции в достройку – около 500 млн руб. В числе представленных брендов – Zara, Stradivarius, Bershka, Oysho, Mango, Calzedonia, Gant, Be Free, Benetton, Movenpick, «Иль де Боте» и многие другие. На последнем этаже комплекса расположится кинотеатр сети «Кронверк Синема», на фудкорте будут работать рестораны Carl’s Junior, KFC, «Теремок», «Баскин Роббинс». Вторым объектом стал многофункциональный торгово-развлекательный комплекс «Константиновский», построенный в юго-западной части города Пушкина, общей площадью почти 12 тыс. кв. м. Кроме того, в первом квартале завершился ввод в эксплуатацию торгово-офисного центра Olimpic Plaza на Стремянной улице, 21. Таким образом, совокупный объем рынка качественных торговых площадей в Петербурге увеличился почти на 75 тыс. кв. м, вплотную приблизившись к 4 млн кв. м.
Как следствие, еще выше стал показатель по обеспеченности населения торговыми площадями. Эксперты NAI Becar подсчитали, что на тысячу жителей города теперь приходится 847 кв. м, и эта цифра является практически рекордной. По словам замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Андрея Косарева, петербургский рынок близок к насыщению, уже обогнал Москву, и в рейтинге российских городов занимает второе место – после Казани – по обеспеченности ритейл-помещениями. В связи с этим обостряется конкурентная борьба между владельцами торговых комплексов города. «Если раньше вновь построенный торговый центр перетягивал на себя посетителей из объектов стрит-ритейла и старых комплексов, не отвечающих современным требованиям, то теперь в таком же положении оказались качественные, вполне успешные центры, – констатирует Андрей Косарев. – Когда открылись ТК «Галерея» у Московского вокзала и «Стокманн Невский центр», сократился поток покупателей и просели обороты торговых комплексов «Сенная», «Гранд Каньон» в обоих объектах «МЕГА». Существенно уменьшился и лист ожидания арендаторов в этих комплексах». Причем начавшиеся проблемы объясняются вовсе не тем, что у этих комплексов устарела концепция, неудачная локация или появились сложности с управлением. Все значительно проще. Покупателям они просто прискучили, и – поскольку появилось нечто незнакомое – клиентские потоки переориентировались на новое. «Этот тренд станет развиваться и в дальнейшем, в связи с чем владельцы существующих ТЦ уже очень скоро будут вынуждены задуматься о реконцепции», – уверен Косарев.
Ритейл со скидкой
Впрочем, иногда менять концепцию вынуждены еще не открывшиеся торговые центры. Например, специализированный центр дизайна AURA, запуск которого готовился несколько лет, в первоначально заявленном формате так и не начнет работу. По всей видимости, салон в Лахте будет преобразован в галерею элитных бутиков, наподобие «Гранд Паласа» на Невском проспекте или «Априори» на Большом проспекте Петроградской стороны. Однако будет ли востребован магазин премиального сегмента в таком месте – пока что большой вопрос.
Игроки рынка, скорее, склоняются к успешности уникального для петербургского рынка формата аутлет-центра (торгующего товарами высокого качества и прошлогодних коллекций со скидками). «По крайней мере, один качественный проект будет весьма востребован», – утверждает Косарев. По мнению эксперта, таким проектом может стать аутлет-молл Outlet Village площадью 30-40 тыс. кв. м на Пулковском шоссе, который реализует американская девелоперская компания Hines. В успешности других аутлетов Косарев сомневается. Тем не менее в Северной столице на сегодняшний момент заявлено еще два проекта по строительству подобных магазинов. Первый – аутлет-молл Fashion House Development площадью 37 тыс. кв. м. на пересечении Таллиннского и Волхонского шоссе, открытие которого запланировано на 2012 год. Также о готовности развивать этот формат неоднократно заявляла компания «Уткина заводь девелопмент». «Петербург – это не Москва, – объясняет Косарев. – Если в Москве могут сосуществовать несколько аутлет-центров, поскольку это – супермегаполис, в который съезжаются люди со всей страны, то в нашем городе все-таки более локальный рынок. Я не думаю, что несколько аутлет-центров будут здесь востребованы».
Однако наибольшим спросом среди ритейлеров по-прежнему будут пользоваться торговые площади традиционного формата в успешных торговых комплексах с высоким покупательским трафиком, считают специалисты ASTERA. Кроме того, по-прежнему будут востребованы помещения в формате street retail на главных торговых коридорах города в центральной части и в спальных районах вблизи станций метрополитена. Резкого взлета арендных ставок не прогнозируется, однако до конца 2011 года на 5-10% они все же поднимутся. По оценкам ASTERA, в течение I квартала рост ставок аренды на торговые помещения в обоих этих сегментах составил 2-6%. Для якорных арендаторов и операторов развлечений ценовые колебания были зафиксированы в диапазоне от 500 до 1200 руб. за кв. м в месяц. Операторам торговой галереи помещения предлагались по 800-5000 руб. за кв. м в месяц, в зависимости от этажа, расположения, арендуемой площади, а также от успешности торгового комплекса.
Директор по развитию бизнеса ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Людмила Рева отмечает, что за I квартал нынешнего года уровень вакантных площадей в ТЦ города незначительно уменьшился. Сейчас в успешных торговых объектах с хорошо продуманной концепцией и выгодным местоположением свободными остаются всего 5% торговых территорий, в менее успешных ТК вакантно от 15% до 30% площадей. В street retail продолжается ротация арендаторов – по причине ухода с рынка игровых компаний, а также активного развития новых брендов, таких как Nespresso, Traveler’s Coffee, Kill Fish Bar, «Косметика мертвого моря».
Что новенького?
Наиболее ярким событием прошедшего квартала игроки рынка считают сделку по приобретению Группы компаний «Макромир», совершенную в конце марта холдингом Fort Group. Теперь, помимо собственных объектов, в портфель Fort Group попали все активы и пассивы « Макромира» – функционирующие торгово-развлекательные комплексы «Французский бульвар», «Родео Драйв», «Фиолент», «Феличита», «Сити Молл», а также замороженный торговый центр «Долгоозерный», который компания планирует достроить к 2013 году. На текущий момент в собственном портфеле Fort Group находятся как готовые, так и строящиеся проекты. Наиболее известные среди них – ТРК «Академ Парк» (бывший ТЦ «Грейт»), ТРК «Южный Полюс», ТЦ «Рыбацкий». К 2013 году компания планирует вывести на рынок сразу несколько масштабных объектов, в числе которых флагманский проект Fort Group – строящийся суперрегиональный торгово-развлекательный центр «Кантемировский», к проектированию которого привлечено английское архитектурное бюро Chapman Taylor. Также в стадии проектирования находится II очередь торгового центра «Рыбацкий», ввод которого завершит создание мощной торговой зоны возле метро и железнодорожной станции Рыбацкое.
Что касается видимой перспективы, то в следующем квартале планируются к открытию шесть объектов. За исключением гипермаркета «К-Раута», расположенного на пересечении Комендантского и Шуваловского проспектов, и ТК «Лето» на Пулковском шоссе, все они находятся в районах с относительно низкой конкуренцией. Так, компания «Адамант» запустит торгово-развлекательный комплекс «Лиговъ», расположенный на пересечении Лиговского проспекта и набережной Обводного канала. Здание комплекса интегрировано с вестибюлем станции метро «Обводный канал», открытие которой состоялось в конце 2010 года. В том же Фрунзенском районе должен появиться новый корпус торгово-развлекательного комплекса «Балканский», уже сейчас забронированный арендаторами на 45%. По прогнозам, к апрелю объект будет заполнен на 75%. Его потенциальная посещаемость оценивается в 15-20 тысяч человек в день. Кроме того, в Красногвардейском районе на углу Заневского проспекта и проспекта Энергетиков откроется ТЦ «Платформа» площадью 5 тыс. кв. м, а в Колпино, на Пролетарской улице, наконец-то распахнет свои двери для посетителей ТК «Меркурий», техническое открытие которого состоялось в конце прошлого года.
