Действующий Жилищный кодекс – не идеал. Его начали переписывать с момента вступления в силу в 2005 году. Но устранить все недоработки пока не удалось.
Сам себе противоречит
Больше всего пробелов в тех статьях ЖК, которые касаются управления жильем. Например, термина «управление многоквартирным домом» (МКД) в нем вообще нет. Отсюда неясно, чем принципиально управляющая компания отличается, скажем, от обслуживающей. А значит, ответственность разного рода управленцев перед жильцами и законом весьма расплывчата.
Первый заместитель председателя Жилищного комитета Петербурга Владимир Гайдей считает проблематичными положения кодекса, касающиеся создания ТСЖ в строящемся доме: «Это уже давно стало притчей во языцех: две статьи ЖК – № 139 и № 143 – напрямую противоречат друг другу. В одной говорится, что товарищество может быть создано в строящемся доме, а в другой – что управлять домом могут только собственники жилья. А какие собственники могут быть в незавершенном объекте?».
Доработки, по его мнению, требуют и пункты ЖК, где говорится о трех способах управления многоквартирными домами. Два из них, наиболее популярные в нашей стране (управление силами объединения собственников или при помощи управляющей компании), прописаны достаточно внятно. А вот третий способ – непосредственное управление – оказался ущербным с самого начала. «Я вообще не понимаю, как управляют своими домами люди, которые выбрали этот способ. К примеру, поскольку он не предусматривает создания юридического лица, то непонятно, как проводить платежи за жилищно-коммунальные услуги – ведь лицевой счет собственники открыть не могут», – говорит Гайдей.
Ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина» Тимофей Титаренко считает, что нечетко урегулированы в ЖК вопросы проживания бывших членов семьи собственника: «Не разрешена ситуация, когда ребенок становится орудием для решения жилищных вопросов одним из родителей. При принятии решения о расторжении брака суд определяет по требованию родителей и место жительства ребенка. В большинстве случаев ребенка оставляют жить с матерью. Согласно статье 20 Гражданского кодекса РФ место жительства ребенка определяется местом жительства его родителей. Исходя из этой нормы и мать сохраняет право проживания в квартире бывшего мужа. В итоге мужчина вынужден жить с бывшей супругой под одной крышей».
Отдельная тема – тарифы на жилищные услуги. В действующем ЖК указано, что стоимость услуг по обслуживанию дома, а также расценки на проведение капремонта должны определять собственники на общем собрании. Они же принимают решение о необходимости ремонта. Однако заниматься этим жильцы не обязаны, а добровольно мало кто соглашается скинуться на капремонт.
За последние три года, когда в стране действовали ремонтные программы Фонда содействия реформированию ЖКХ, жильцы, чьи дома участвовали в этих программах, оплачивали 5% от всех работ по капремонту. Остальное делили между собой фонд и региональные бюджеты. В Петербурге в программе поучаствовали чуть больше шести тысяч домов. В целом за три года город получил из Фонда ЖКХ свыше 8 млрд руб.
В следующем году фонд прекращает работу, и собственникам придется самим оплачивать ремонт. Если не обязать их делать это, то изношенный жилфонд начнет разваливаться. Кроме того, из-за этой «дыры» в кодексе страдают и управляющие организации (УО). «Устанавливая стоимость услуг по обслуживанию дома, собственники обычно ориентируются на примерные тарифы, рекомендованные городом. Но они минимальны, а ведь затраты на обслуживание даже двух типовых зданий, построенных в один и тот же год, различны – у них разная степень износа. Поэтому потребности у всех домов разные», – комментирует начальник Управления по работе с объединениями собственников жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Денис Шабуров.
Если расходы УО больше, чем собрано денег, то приходится просить собственников собрать дополнительные средства. «Собственники отказываются. При этом с УО требуют выполнения определенных работ, иначе управляющая компания будет оштрафована. Это касается, например, уборки снега. Вот недавний случай с частной УК в Красносельском районе: имея бюджет на обслуживание нескольких домов в 300 тыс. руб., она получила штрафов на 500 тыс. руб. То есть прямой чистый убыток у нее только за штрафы – 200 тыс. руб.», – рассказывает Шабуров.
Жилищный кодекс не дает собственникам возможности контролировать деятельность УК и ТСЖ. Он запрещает управляющим организациям скрывать информацию о своей работе от собственников. Но и представлять ее не обязывает. Поэтому УО не спешат рассказывать, на что тратятся собранные в счет квартплаты деньги. Результат – многочисленные нарушения в деятельности УО, начиная от нецелевых расходов квартплаты и заканчивая некачественным предоставлением услуг.
Долговая яма
О том, что в ЖК нет механизма воздействия на должников по квартплате, эксперты говорят уже шесть лет. Денис Шабуров поясняет: сейчас неплательщика можно выселить по суду, только если у него помимо изымаемого есть еще и другое жилье в собственности. Еще хуже с должниками-нанимателями – их выселять попросту некуда, в городе нет маневренного фонда. Лишить нарушителей коммунальных услуг не получится – по закону отключать холодную воду и тепло нельзя, да и технически невозможно из-за особенностей строения инженерных сетей в жилых зданиях. То есть квартплату можно не платить годами, и ничего за это не будет. Многие так и делают, из-за чего долг по платежам за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) в Петербурге достиг уже 4,5 млрд руб.
К неизбежному образованию долгов, даже если все жильцы исправно перечисляют квартплату, приводят и другие пробелы в законодательстве. Например, договор на поставку ресурсов с монополистами должна заключать управляющая организация (УК, ТСЖ, ЖСК). По Гражданскому кодексу она приобретает товар. Собственники, в свою очередь, подписывают договор с ней на предоставление коммунальных услуг – так определяет ЖК.
К чему это приводит? Во-первых, расчет за товар и услугу строится по-разному. Например, ГУП ТЭК продает товариществам и управляющим компаниям гигакалории – в счетах прописывается, какое их количество отпущено данному дому. А жильцы оплачивают тепло, исходя из площади своей квартиры, и горячую воду, в зависимости от потребленного объема, – по тарифам, которые установлены городом. Из-за этого несоответствия в принципе расчета оплаты возникает очень существенная разница.
Во-вторых, УО берет теплоэнергию от монополиста по тарифам, которые включают 18% НДС, – для юридических лиц. А от жильцов получает плату, рассчитанную на основе тарифов, которые этим налогом не облагаются, – для физических лиц. То есть накопление долгов уже изначально заложено в механизме взаимоотношений с монополистами.
В-третьих, поскольку поставщиком для жильцов являются УО, то и за качество, и за количество предоставленных услуг перед своими потребителями отвечают именно они. С другой стороны, за недобор средств от квартплаты перед ресурсоснабжающими организациями (РО) отвечают не сами собственники жилья, которые пользуются коммунальными ресурсами, а та же УО. Ей в случае чего предъявляют судебные иски и жильцы, и монополисты. Это прямой путь к банкротству, ведь никаких свободных средств у этих организаций нет, заявляет председатель петербургской Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Марина Акимова.
Всех этих проблем можно было бы избежать, если бы Жилищный кодекс разрешал собственникам заключать прямые договоры с монополистами. Но это позволяется, только если жильцы выберут непосредственный способ управления многоквартирным домом, а не ТСЖ или УК. Непосредственное управление, когда для принятия любого решения по домовым нуждам собственникам приходится созывать общее собрание, – крайне неудобный способ. Он подходит только для маленьких домов на несколько квартир. В Петербурге его выбрали всего четыре дома из 24 тысяч.
«Управляющие организации довольно часто подают иски в суды, чтобы добиться заключения договоров, в которых абонентами были бы именно жильцы, а сама УО выступала бы в качестве их агента. Но суды выносят решение в пользу ресурсоснабжающей компании», – констатирует Титаренко.
Что было
В октябре прошлого года группа депутатов Госдумы во главе с Виктором Плескачевским и Мартином Шаккумом внесла в парламент законопроект с революционными изменениями ЖК.
Документ ввел термин «управление МКД» и подробно расписал, что входит в деятельность управляющей организации.
Депутаты указывают, что при управлении должны учитываться не только текущие проблемы дома, но стратегические задачи на будущее. То есть управленцу надлежит, например, заботиться об улучшении показателей энергоэффективности инженерных систем дома. Обслуживание этого не подразумевает, его задача – поддерживать данные системы в рабочем и безаварийном состоянии.
Законопроект прописал возможность заключать прямые договоры между собственниками жилья и РО.
Срок договора на управление продлевается до семи лет (сейчас – год, с возможной пролонгацией до пяти). Автоматически – если у сторон нет претензий друг к другу – он может быть продлен еще на год.
С двух третей до простого большинства в проекте сокращается количество голосов, которые требуется собрать при принятии того или иного решения на общем собрании собственников. Нынешние требования очень усложняют работу по обслуживанию жилья – для каждой мелочи обязательно собирать почти всех жильцов. А делать это, особенно в очень больших жилых комплексах, крайне проблематично. Авторы законопроекта предлагают оставить требование об обязательных двух третях голосов только для капитального ремонта и реконструкции дома.
Один из самых существенных пунктов – введение административной ответственности собственников и правления ТСЖ, УК за разные провинности. Прежде всего – за то, что собственники не соблюдают «требований к содержанию помещений и правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», в том числе – и требований своевременно проводить ремонт дома. Если они не примут соответствующих решений, для граждан предусмотрен штраф в размере 100-200 руб., для должностных лиц (членов правления ТСЖ, ЖСК) – 4-5 тыс. руб., для юридических лиц – 40-50 тыс. руб.
УО будет оштрафована, если отказывается представлять собственникам сведения о своей деятельности или дает ложную информацию. За первое подобное нарушение руководитель должен будет заплатить 5-20 тыс. руб., фирма – 50-200 тыс., за повторные провинности начальника могут дисквалифицировать на один-три года. Для руководителя ТСЖ штраф за первое нарушение – 0,5-1 тыс. руб., за повторные – 2-5 тыс. руб.
Если у УО образовался долг перед монополистами или другими поставщиками услуг из-за того, что собственники не платят квартплату, то на таких жильцов будет возложена субсидиарная ответственность по долгу.
Предлагается скорректировать также положения действующих законов, связанные с установкой индивидуальных счетчиков на воду, тепло, газ и т. д. Например, ФЗ «Об энергоэффективности» (от 23.11.2009 № 261) требует, чтобы многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию с 1 января 2012 года после капитального ремонта, оснащались индивидуальными приборами учета тепловой энергии. Но техническая возможность для этого есть не всегда, и такая операция потребует слишком больших затрат от собственников.
Нужно заменить общепринятую в России закрытую однотрубную систему отопления (с вертикальной разводкой) на двухтрубную (с вертикально-горизонтальной). Иначе поквартирные счетчики установить не получится. Затраты на это будут окупаться лет сто, подсчитали авторы законопроекта. И предлагают для таких домов отменить «индивидуальные» требования, а обязать их устанавливать только общедомовые счетчики.
Депутаты хотят запретить строителям участвовать в создании ТСЖ в новом доме (статья № 139 ЖК), а также навязывать собственникам услуги аффилированных с застройщиком УО. Если в течение двух лет с момента ввода новостройки в эксплуатацию жильцы не выберут способ управления, предлагается автоматически считать, что они решили избрать непосредственное управление.
Что будет
Ко второму чтению законопроект пришел значительно обновленным. Таблица поправок, рекомендуемых к принятию, содержит 71 пункт, уместившийся на 338 страницах. Это вчетверо больше, чем первоначальный законопроект.
Предлагается ввести несколько новых положений, касающихся управления МКД. Например, появился новый орган управления – совет МКД. Его должны выбрать собственники, если они не приняли решения об управлении дома посредством ТСЖ или ЖСК. Регистрировать совет нигде не нужно. Никаких управленческих решений он не принимает, его мнение рекомендательно для собственников. Если они так и не собрались, чтобы выбрать совет, то собрание инициирует муниципалитет. Он также может предложить жильцам создать ТСЖ.
Выбирать непосредственный способ управления для домов, где больше 12 квартир, разрешается, только если после этого будет нанята управляющая компания.
В поправках детально описывается, что именно принадлежит собственникам на праве общедолевой собственности, определено, что такое коммунальные услуги и т. д.
Поставщики коммунальных ресурсов ответят за «надлежащие поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границы общего имущества в многоквартирном доме и внешних сетей инженерно-технического обеспечения». А УО наделяется правом заключать прямые договоры с монополистами от имени собственников. При этом собственники могут обойтись и без этого посредника, прямо обратившись к РО.
Поправки вводят в ЖК новый раздел – «Саморегулирование в сфере управления МКД». Членство в СРО обязательно для всех УК. Минимальное число членов – 100. Деятельность такой организации построена по образцу строительных и иных СРО. Рамочные стандарты и правила деятельности по управлению МКД будет устанавливать Правительство РФ, а детальные положения проработают саморегулируемые организации.
Чем сердце успокоится
Эксперты соглашаются комментировать далеко не все предложенные ко второму чтению новации. Например, о совете МКД они пока предпочитают не говорить, ссылаясь на то, что им вообще непонятно, что это за структура и зачем она нужна.
Председатель ТСЖ «Российский, 5» Надежда Костенко считает, что главным успехом второго чтения законопроекта для собственников будет получение возможности заключать прямые договоры с монополистами: «Мы через суд уже расторгли договор с ГУП ТЭК на поставку услуг, доказав, что его условия ущемляют наши интересы. Теперь будем добиваться заключения нового, справедливого для собственников, договора. Но в условиях нынешнего законодательства подписать прямой договор с поставщиком невозможно. Поэтому мы прорабатываем текст соглашения так, чтобы максимально защитить права собственников. Проблема будет решена, если в ближайшее время примут поправки о прямых договорах».
Монополисты, по их словам, только и ждут отмашки законодателей по этому вопросу. Юрисконсульт юридического отдела ГУП ТЭК Елена Мартынова разъясняет: «Сейчас Гражданский кодекс требует, чтобы энергоснабжающая организация заключала договор только с лицом, у которого есть энергопринимающие устройства, подсоединенные к сетям этой организации. В нашем случае эти устройства – общедомовые приборы учета на входе в дом. Это общедолевая собственность собственников жилья, а значит, договор мы заключаем с ТСЖ. Чтобы заключить прямые договоры с собственниками, приборы учета должны быть установлены в каждой квартире».
Аналогичная позиция и у ГУП «Водоканал».
Глава Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Петербурга, гендиректор ООО «УК “Стакс”» Евгений Пургин приветствует введение ответственности граждан за неплатежи и непринятие решений о ремонте дома.
А вот требования по полному раскрытию информации о деятельности УК управленцев не устраивают. Гендиректор ООО «РЭС ТСВ» Сергей Тихонов подчеркивает, что собственникам, во-первых, не нужна информация в том объеме, которого требует закон. Во-вторых, для ведения такой отчетности в УК потребуется нанять новых сотрудников, а плата за управление, которую перечисляют собственники, слишком мала, чтобы обеспечить наем дополнительных специалистов.
Застройщикам не нравятся предложения, ограничивающие их управленческие права. Генеральный директор ЗАО «Сервис-Недвижимость» (структура холдинга «ЛенСпецСМУ») Владимир Кузьмичев считает, что эффективно управлять новостройкой может только компания застройщика: «Процессы сдачи дома в эксплуатацию, оформления прав собственности на квартиры, управления новостройкой настолько сложны, что разобраться в них может только аффилированная компания. Если бы дома «ЛенСпецСМУ» получала в управление сторонняя организация, то не было бы такой строгой приемки. Наш застройщик прекрасно знает, что я не приму дом с недоделками – ведь мне же потом с ними работать, я буду за все отвечать».
Неясно специалистам и то, где собственники жилья возьмут деньги на ремонт домов. Государство должно наладить кредитование в этой сфере (например, взять на себя гарантии по таким кредитам, субсидировать процентную ставку и т. д.). Пока никаких решений не предложено.
В одном эксперты единодушны: если пройдут все поправки в Жилищный кодекс РФ, то мы получим совершенно новый документ. Не пришлось бы его снова переписывать.
