Но, несмотря на сложную ситуацию, эксперты отмечают, что рынок недвижимости не стоит на месте. По данным АРИН, I квартал 2011 года оказался намного динамичнее аналогичного периода прошлого года, показав, что вторичный рынок медленно, но верно возвращается на свои предкризисные позиции, хотя и не настолько равномерно, как можно было ожидать. По сравнению с январем 2010-го количество сделок в январе текущего года выросло на 40%. Однако уже в феврале спрос, а, следовательно, и количество сделок, снизился на 30% и снова начал плавно расти в марте.
Предпочтения потенциальных покупателей оказались вполне предсказуемыми: в I квартале людей по-прежнему в большинстве случаев интересовали самые дешевые и компактные квартиры. «Среди однокомнатных квартир лидерами спроса в I квартале стали однокомнатные квартиры в кирпично-монолитных домах в Калининском, Приморском и Московском районах общей площадью 40 кв. м. Средняя цена на них составила 2,9 млн руб., – рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Крайне популярны были также однокомнатные квартиры в старой панели в Выборгском, Красногвардейском и Фрунзенском районах города. Кроме того, с февраля по март резко выросло количество сделок с двух- и трехкомнатными квартирами. В предыдущие два-три года мы такого не наблюдали. Особенно популярными оказались двухкомнатные квартиры в домах-брежневках во Фрунзенском районе (средняя цена 2,9 млн руб.) и хрущевки в Московском (средняя цена 3 млн руб.)».
Ценовой разбег
Не секрет, что на вторичном рынке цена предложения может довольно значительно отличаться от цены сделки. Поэтому по большинству объектов, находящихся в состоянии продажи, торг уместен. Шаг снижения зависит от того, насколько изначально правильно был оценен объект, а также насколько он уникален. В среднем скидка, о которой можно договориться, варьируется в пределах от 50 тыс. руб. до 150 для типовых объектов. «В итоге реальные цены на вторичном рынке сейчас держатся на уровне в 2,5-3 млн руб. для однокомнатных квартир, на двухкомнатные квартиры ценник находится в диапазоне 3,2-3,8 млн руб., трехкомнатные квартиры продают по цене от 4 млн руб.», – рассказывает Евгения Лукьянцева, менеджер городского отдела ООО «Александр-Недвижимость».
При этом, по мнению ряда экспертов, цены на недвижимость вторичного рынка сегодня завышены в среднем на 30% – результат предкризисного бурного роста. «Сейчас они снижаются очень медленно, так как продавцы этому сопротивляются, – говорит Елена Дорогова, исполнительный директор агентства недвижимости «Центр». – Однако качество жилья на вторичном рынке с каждым годом ухудшается, объекты изнашиваются, поэтому сейчас уже совершенно непонятно, почему эти устаревшие цены еще держатся».
По мнению ряда экспертов, цена типовой однокомнатной квартиры в Петербурге должна быть меньше в среднем на 200 тыс. руб., для квартир, состоящих из большего количества комнат, снижение должно быть еще более существенным. «Для типовой однокомнатной квартиры 2,6 млн руб. – красная цена, по которой она уйдет за неделю. Однако продавцы хотят получить больше денег и не понимают, что покупатели сейчас не могут переплачивать за недвижимость. В этом случае они просто не купят квартиру по завышенной цене, подыскав для себя более подходящий вариант. Та же самая проблема с квартирами-студиями. Они сейчас плохо продаются. Продавцы хотят за них в среднем 2,4 млн руб., а покупатели не видят смысла брать такой объект, когда, добавив еще 200 тыс. руб., можно купить полноценную однокомнатную квартиру», – уверена Дорогова.
Факторы роста
Параллельно с незначительным увеличением цен на недвижимость продолжила свое развитие ключевая для рынка недвижимости тенденция – рост объемов ипотечного кредитования. По данным агентства «Петербургская Недвижимость», в I квартале 2010 года количество ипотечных сделок достигло 19% от общего числа сделок на вторичном рынке. Это достаточно радужные показатели, учитывая практически полное исчезновение ипотечных кредитов в 2009 году.
«Количество таких сделок в последнее время плавно растет, – подтверждает Людмила Андреева, ведущий специалист по недвижимости компании «АДВЕКС на Ланском». – Однако нельзя сказать того же о сделках с привлечением государственных субсидий и дотаций. В связи с сокращением размера субсидий количество таких сделок сейчас снижается».
В результате если в прошлом году доля сделок с привлечением той или иной формы господдержки по разным оценкам достигала 25-30% всех сделок на вторичном и первичном рынках недвижимости, в текущем году число подобных сделок едва ли приблизится к отметке в 10%, подсчитали эксперты.
В то же время увеличение объемов ипотечного кредитования пока не способно подстегнуть цены на недвижимость и заставить их расти в геометрической прогрессии, как это было четыре года назад. По мнению участников вторичного рынка, в ближайший год даже расширение ипотечной линейки не окажет серьезного влияния на цену недвижимости, которая пока растет в пределах инфляции.
Однако ипотека, госсубсидии и собственные накопления граждан – лишь формы доплаты, не покрывающие всей стоимости недвижимости. Основные деньги для покупки жилья в 80% случаев поступают от продажи уже имеющейся недвижимости. По словам риэлторов, большая часть таких встречных сделок сейчас проводится с целью улучшить жилищные условия, а не ради доплаты при переезде в меньшее по площади жилье, что часто наблюдалось в 2008–2009 годы.
Вверх и вниз
Помимо проблем с ценовым позиционированием объектов вторичный рынок в начале года традиционно сталкивается с дефицитом предложения: в начале января число квартир, выставленных на продажу, всегда меньше, чем в конце предыдущего года. Этот феномен вызван большим количеством праздничных дней, на время которых рынок недвижимости традиционно замирает.
И хотя предложение на вторичном рынке уже сравнялось по объемам с показателями декабря 2010 года, в Петербурге продолжает наблюдаться дефицит качественных одно-двухкомнатных квартир небольшого метража, выставленных по адекватным ценам. Такая ситуация сохраняется в городе на протяжении последних трех лет. «Сейчас на рынке, скорее, переизбыток предложения переуступок и квартир в плохом состоянии по завышенным ценам, которые никто не хочет брать», – добавляет Владимир Спарак, заместитель генерального директора агентства «АРИН».
При этом в последние месяцы на вторичном рынке проявилась еще одна проблема – увеличилось количество неподготовленных к продаже вариантов. «В каких-то случаях у продавца такой квартиры не проработаны документы на объект или неправильно просчитаны варианты встречных покупок, поэтому, не найдя для себя подходящую «встречку», он отказывается продать покупателю свой объект, – рассказывает Андреева. – И таких «сырых» вариантов с каждым годом становится все больше. Это вызвано тем, что люди пытаются продавать недвижимость сами, а кроме того, наличием большого количества непрофессионалов на рынке».
Новые веяния
Прогнозы на будущее, озвученные экспертами в марте, не сулят вторичному рынку никаких кардинальных перемен в скором времени. По мнению большинства специалистов, в ближайшие месяцы следует ожидать дальнейшего оживления рынка, однако без излишнего ажиотажа. Рост цен будет немного опережать инфляцию, увеличится средний размер ипотечного кредита. Кроме того, продолжится падение спроса на морально и физически устаревшие объекты, а также на комнаты в коммунальных квартирах.
