Петербургским отелям реконцепция не в диковинку. В последние несколько лет, до кризиса, в городе часто совершались сделки по приобретению старых советских гостиниц (в основном иностранными инвесторами, но не только ими). Естественно, новые владельцы переоборудовали морально и физически устаревшие площади в соответствии со своими стандартами и бизнес-прогнозами.
Наследие советского периода
Примеров можно привести много. Так, после 2005 года серьезные перемены произошли в гостинице «Советская» (Лермонтовский пр., 43/1). Ею стала управлять российская компания «АЗИМУТ Менеджмент групп». Была произведена значительная реконструкция номеров, открыты новые конференц-залы и рестораны. Объект был переименован в «Азимут Отель Санкт-Петербург».
В 2009 году закончилась перестройка гостиницы «Park Inn Прибалтийская» (с 2006 года принадлежит норвежскому холдингу Wenaas). Реконцепция включила в себя обновление номерного фонда, полную реконструкцию ресторанов и конференц-залов (открыты 30 новых конференц-залов различной величины и большой конгресс-зал вместимостью до 1500 человек). Кроме того, в составе общего комплекса появился аквапарк «Вотервиль».
Изменения затронули и гостиницу «Park Inn Пулковская» (тот же владелец) – полной реконструкции подверглись конференц-залы, открыты новые рестораны, полностью обновлены холлы, бары, бизнес-центр.
Также в 2009 году завершился масштабный проект расширения и модернизации отеля «Коринтия Невский Палас» (Невский пр., 57) и произошло открытие его нового крыла на месте дома 59. С 2002 года гостиницей владеет мальтийская компания «Интернэшнл Хоутел Инвестментс» (ИХИ) (управляет отелем CHI Hotels & Resorts). В проект расширения и модернизации отеля ИХИ вложила около 100 млн евро. В ходе реконструкции провели полное обновление холла, конференц-залов и ресторана в основном здании. Что касается пристройки, то в ней были открыты 107 новых номеров представительского класса, президентский люкс площадью более 250 кв. м и VIP-гостиная. Кроме того, здесь появился просторный конференц-центр.
Лучшее – разобрали
В период кризиса масштабные реконструкции, естественно, не проводились. Сейчас рынок вновь ожил, но вектор финансовых вливаний отельеров изменился. Новые иностранные операторы, приходящие в Петербург, выбирают для создания своих отель-проектов не бывшие советские гостиницы (самые удачные из которых уже выкуплены), а объекты иного назначения. Например, Four Seasons Hotels and Resorts создает свой Hotel Lion Palace St. Petersburg в здании знаменитого «Дома со львами» на Исаакиевской площади. Fairmont Raffles Hotels откроет в этом году Swissotel в здании бывшего ДК пищевиков (ул. Правды, 10).
Превратить старый отель в соответствующий современным стандартам в самом деле непросто, считает Анастасия Цыганова, ведущий эксперт-аналитик GVA Sawyer. Она называет целый круг проблем, мешающих такой реконцепции. Это отсутствие лифтов (для современных проектов категории «три-пять звезд» высотой более трех этажей наличие лифта обязательно), недостаточный объем существующих площадей (международным операторам интересны площади, где можно устроить не менее 100-150 номеров). Кроме того, планировки старых объектов зачастую предполагают узкие коридоры (менее 1,5 м), что также не соответствует современным требованиям.
«Очень сложно произвести реконцепцию под отель высокого уровня, когда подавляющее большинство номерного фонда состоит из комнат менее 18 кв. м, ведь даже «три звезды» по международным стандартам предполагают минимальный размер комнат 20-21 кв. м», – добавляет Максим Михайлов, исполнительный директор компании Maris/CBRE.
Поэтому практически все крупные игроки рынка гостиничных услуг сегодня либо ищут для своих проектов непрофильные здания с подходящими параметрами, либо строят новые. Экономика проекта при этом может быть очень различной.
«Если речь идет о реконструкции исторического здания, то – по сравнению с новым строительством – создание объекта обходится в среднем в два раза дороже. Это зависит от износа здания и наложенных обременений, от степени исторической ценности дома, его статуса и, соответственно, рвения охранных и проверяющих органов. Если же при реконструкции функция не меняется и состояние объекта в целом удовлетворительное (в первую очередь, несущих конструкций и фундаментов), то затраты при наличии адекватного бизнес-плана будут оправданными», – говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.
По его словам, чтобы реконструкция была оправдана с финансовой стороны, необходима также возможность получить затем обновленный объект в собственность. Большую роль играют и различные обязательства, наложенные городом, по размещению в объектах, например, театров, школ и т. п. И еще один не менее важный нюанс – структура собственности на объекте: чем больше собственников, тем менее рентабельным становятся выкуп и реконструкция здания.
Был отель и… нет
Итак, лучшее из старого номерного фонда уже выбрано отельерами и реконструировано. А владельцам невостребованных объектов в неинтересных местах и с неудобными планировками придется либо мириться с малой заполняемостью, либо искать варианты непрофильного использования.
Как считает Евгения Тучкова, старший консультант департамента стратегического консалтинга Colliers International, большая доля гостиниц, оставшихся еще с советских времен, сегодня морально устарели и требуют переоборудования, однако находятся они не в самых худших локациях. Привлечь международных операторов на такие объекты сейчас сложно, выходом может стать перепрофилирование их под жилищную функцию – как это происходит, например, с гостиницей «Карелия».
«Здание морально устаревшей гостиницы можно развивать как офисный центр или жилой объект. Однако точные варианты возможного функционального использования такого дома определяются только после анализа местоположения здания, маркетингового анализа различных сегментов рынка и финансовых расчетов по каждому варианту возможного использования. Так, в докризисный период лучше всего окупались офисные помещения. Сейчас их окупаемость снизилась», – объясняет Цыганова.
Новый облик – новые ожидания
Еще один источник реконцепции, который сейчас набирает обороты, – это улучшение существующего проекта для повышения его доходности, но без смены оператора.
До кризиса имелись такие примеры. Так, в 2008 году завершилось масштабное обновление в «Гранд Отеле Европа». В результате трех этапов реконструкции были полностью обновлены интерьеры 200 апартаментов из 301, устроено кафе «Мезонин» под стеклянной крышей.
В гостиницах «Москва» и «Октябрьская», получивших с 2008 года статус четырехзвездочных, существенно повышены уровень сервиса и качество номерного фонда.
«Во время кризиса подобная реконцепция не проводилась в Петербурге – собственники не готовы были вкладывать дополнительные деньги в свои объекты, но уже сейчас задумываются о способах улучшения своего бизнеса», – говорит управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге Илья Андреев. По его словам, главная причина, по которой сегодня проводится реконцепция, – это снижение доходности объектов.
«Действительно, качественная реконцепция гостиницы позволяет создать, по сути, новый объект, востребованный рынком и приносящий стабильный высокий доход при минимальных вложениях в перестройку здания», – добавляет Анастасия Цыганова.
Характер улучшений может быть различным. Например, отель «Ренессанс Санкт-Петербург Балтик» ввел с 1 апреля 2011 года новую категорию номеров «супериор». Таким образом, теперь гостиница предлагает клиентам 71 номер категории «де-люкс» (базовая категория), 5 номеров «супериор» и 26 номеров «люкс». Особенности номеров «супериор»: вид на город; бóльшая площадь, по сравнению с базовыми номерами, – до 29 кв. м, а также более комфортное оснащение.
«Глобальное переустройство ждет в ближайшее время гостиницу «Нева» (ул. Чайковского, 17). Общая площадь отеля должна увеличиться с 7,5 тыс. до 12 тыс. кв. м – за счет пристройки мансардного этажа. В настоящее время проект проходит экспертизу», – рассказала Марина Колесниченко, директор по проектированию ЗАО «Петро инжиниринг» (компания разрабатывала проект реконструкции).
В июле или августе этого года должна открыться после реконструкции гостиница «Южная» (Расстанная ул., 2А, корп. 1). «Номерной фонд отеля изменяется кардинально. Вместо двух-шестиместных номеров без удобств, рассчитанных на студентов, туристов, командированных, появятся 115 более комфортных двухместных номеров и 5 одноместных класса «стандарт», – сообщили в гостинице.
Закрыты на ремонт сейчас и многие мини-отели, которые также стремятся за счет повышения качества привлечь дополнительных клиентов. В их числе, например, некоторые отели сети RINALDI – «На Невском, 103», «На Невском, 105», Poetic (ул. Восстания, 12).
Производимые в отеле улучшения, естественно, сказываются на цене. Иногда это оправдано, иногда – нет, все зависит от изначального класса гостиницы, честности оператора, объема проведенных работ.
Но в любом случае в городе происходит сокращение недорого номерного фонда, который как раз очень востребован постояльцами. Даже в гостинице «Южная», которая после ремонта повысит свой уровень, нам сказали: «Безусловно, жалко тех людей, которые раньше останавливались в нашем отеле. Ведь гостиниц недорогого – туристического – уровня в городе не так много».
