После кризиса покупателям некоторое время было не до дач – многие даже старались избавиться от скромного имущества. Но уже в прошлом году риэлторы отметили, что интерес к дачам опять вырос – причем среди покупателей появляются молодые люди, которым хочется на лето выезжать за город. Конечно, к докризисному уровню рынок еще не приблизился, но, по некоторым оценкам, рост числа обращений по приобретению дачных объектов с января увеличился на 30%. И подобный подъем спроса, помимо традиционного весеннего повышения интереса к загородной недвижимости, связан с присутствием на рынке достаточного количества интересных предложений по весьма приемлемым и адекватным ценам.
В ожидании роста
Судя по всему, покупатели в «экономном» сегменте опасаются повышения цен – зимой некоторые дома в садоводствах покупались практически не глядя. Ирина Романова, директор загородного представительства АН «Итака», отметила интересную посленовогоднюю тенденцию: «В этом году мы наблюдали странную ситуацию, когда покупают дачи, буквально засыпанные снегом. Мы приезжаем на место, клиент просит прокопать ему дорожку в дом, заходит, смотрит объект внутри и сразу вносит деньги. Причем речь идет именно о сегменте дешевых дач».
За минувший год цены на садоводческие дома и участки практически не изменились – разве что несколько ушли вниз. Самые дешевые дачи на сегодняшний день – это объекты стоимостью от 250 тыс. до 1 млн руб. За 250 тыс. руб. можно купить примерно шесть соток земли в 80 км от города (например в южном направлении), хороший и даже очень хороший видовой участок в восточных районах Ленинградской области, садовый участок со старым домом на юге Тосненского района и в Лужском районе, садовый домик в Волховском или Волосовском районе. За полмиллиона – те же шесть соток земли без коммуникаций уже в 60 км от города, неплохой участок в Выборгском и Приозерском районах, в старых садоводствах восточной части Всеволожского района либо участок со стареньким домом в восточном направлении за рекой Волхов. У обладателей 1 млн руб. появляется возможность купить дачный участок с коммуникациями примерно в 50 км от города. Трудно, но можно приобрести участок в садоводстве недалеко от Петербурга в северном направлении, а также хороший садовый дом на среднем удалении к востоку или югу.
Кстати, отмечает Андрей Уманский, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар», из-за снежной зимы у большого количества продавцов появились проблемы. Так, например, многие дома сильно пострадали и нуждаются в ремонте, поэтому их можно продавать или с дисконтом, или в срочном порядке ремонтировать. В общем, клиенту весной будет о чем поторговаться.
Минус на минус дает плюс
Разумеется, предложение на дачном рынке существенно больше спроса. На каждого реального покупателя приходится от трех до пяти продавцов. И наиболее значительная доля предложения сосредоточена в крупных садоводствах – таких как густонаселенные садоводческие товарищества в Пупышево, Синявино, Мшинской, Мге, Чаще и т. п. Это не только самый «экономный», но и наименее востребованный сегмент. Минусов у такой загородной недвижимости предостаточно, и она при всей своей дешевизне пользуется весьма умеренным спросом. Помимо удаленности от города повседневная жизнь таких садовых массивов отягощается массой проблем. Это, в первую очередь, качество дорог, так как за счет бюджета ремонтируются только главные дороги. На втором месте по актуальности проблема электроснабжения – выделенных во время оно мощностей (как правило, 1-1,5 кВт на участок) современным дачникам уже не хватает, да и износ сетей слишком велик. Замыкает тройку самых острых проблем водоснабжение – во многих садоводствах по воду приходится ходить не к ближайшей колонке за 20 метров, а за километр или привозить ее в канистрах. Не говоря уж о том, что озеро или река есть рядом далеко не всегда. Еще один существенный минуc: зимой садоводства как правило пустеют, поэтому хозяину дома в таком месте придется смириться с возможностью краж.
Несколько дороже стоят старые садоводства, расположенные сравнительно недалеко от Петербурга, – во Всеволожском районе. Так, Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость», отмечает, что настоящее возрождение переживает садоводство Дунай – причем в ходу участки по восемь-десять соток, более скромные участки, по шесть соток, популярностью не пользуются. Определенный интерес есть к Борисовой Гриве – в силу ее близости к Ладоге.
Наконец, верхний сегмент дачного сектора – такие поселки, как Лососево или Колосково на Карельском перешейке, а также Дубочки и Лебяжье на южном побережье Финского залива. Стоимость дачного домика в подобных садоводствах начинается в среднем от 1,5 млн руб. При отсутствии рядом «большой воды» можно подобрать вариант по более низкой цене в старом уютном садоводстве – приличный домик в южном направлении, расположенный в пределах 50 км от города. На юге наиболее популярны такие садоводства, как Ропша, Торики, Красницы. Вроде бы и от города сравнительно недалеко – можно жить постоянно, – и обеспеченность инфраструктурой достаточно велика.
Безразличная «элита»
Совершенно отдельный сегмент на дачном рынке – дорогие дачи, стоимость которых начинается от 3-4 млн. Риэлторы выделяют в отдельную категорию так называемые элитные садоводства. Это небольшие садовые товарищества, где в силу каких-либо обстоятельств сложилась более или менее однородная среда: большинство дачных домов пребывают в хорошем состоянии или вообще были построены в последние пять-семь лет, участки ухожены (таких, по оценкам специалистов компании «Бекар», должно быть не менее 60%), а инфраструктура – электричество, водопровод – исправно функционирует. Состав жильцов в таких садоводствах тоже «улучшенный» – как правило, участки по соседству приобретают друзья или коллеги.
Покупателям домов за 5 млн и выше, которые приобретают сезонный дом в сущности все равно, какой статус имеет земельный участок. Азацкий считает: «Люди, выбирая дачу, ориентируются на состояние объекта, удаленность, природное окружение, постройки вокруг, а не на статус участка». А с социальным окружением и удобством проживания в некоторых старых садоводствах может оказаться куда лучше, чем, например, в новом строящемся коттеджном поселке. «Бывает, в садоводстве, в том же самом Белоострове, стоит не дом уже, а самый настоящий коттедж, – говорит Уманский. – Люди покупали по два, по три участка рядом и ставили на них хорошие, качественные дома. Статус садоводства сохраняется, но от коттеджного поселок не отличается ничем: та же охрана при въезде, есть бригада из местных, которая убирает дороги, все чисто, клумбы при въезде, цветочки посажены. И покупатель в этой ситуации не особенно смотрит на статус».
Как правило, самые дорогие дачные дома такого усовершенствованного типа находятся в Приморском направлении (недалеко от залива, а также в Белоострове, Рощино). Так, в дачных поселках в Курортном районе за дом с участком даже сегодня придется заплатить не менее 4-5 млн руб. Популярные и раскрученные поселки есть и «на ближнем севере» – это Токсово, Ново-Токсово, и в Приозерском районе – Грузино, Орехово, Осельки и Васкелово. В некоторых из перечисленных старых садоводств стоимость дома начинается от 2 млн руб.
