Совет первый. Подсчитать расходы заранее
«Стоит подсчитать все расходы до подписания кредитного договора», – советует президент ГК «ЮРИНФО», председатель правления Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Павел Штепан. По его оценкам, комиссия банка за организацию кредита может достигать от 1% до 3% от суммы займа. Некоторые кредитные организации ограничивают нижнюю планку комиссионного вознаграждения как правило на уровне 15 тыс. руб. Отдельные банки еще в конце 2010 года громко заявили об отмене комиссий за выдачу кредита. Однако это только один вид комиссионных, многие банки берут деньги за рассмотрение заявки потенциального заемщика, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу наличных. Не стоит забывать про оплату услуг банка по предоставлению сейфовой ячейки. Каждая статья расходов в отдельности покажется несущественной, но в сумме может набежать более 30 тыс. руб. Поэтому при выборе кредитной организации стоит обращать внимание не только на процентную ставку, но и на комиссионные расходы.
Совет второй. Не забыть про оценку объекта
Помимо банковских затрат заемщику придется заплатить за услуги оценщика, напоминает Павел Штепан. Обычно банкиры доверяют отчетам определенных оценочных компаний и настаивают, чтобы заемщик обращался именно в эти фирмы. На любезное отношение к клиентам в таких компаниях можно не рассчитывать, изготовление отчета стоит от 3 тыс. руб. до 15. И это не предел. Стоимость отчета может зависеть от удаленности объекта, его типа и площади. При кредитовании домов старого фонда, домов с деревянными перекрытиями банкиры могут потребовать проведения строительной экспертизы, что повысит затраты заемщика. Не стоит забывать и про обязательного участника сделки купли-продажи жилья – нотариуса, его услуги тоже недешевы.
Совет третий. Обратиться к ипотечному брокеру
Примерно 1-1,5% от стоимости приобретаемого объекта покупатель заплатит за услуги риэлтора и ипотечного брокера. Первый подбирает подходящий объект и сопровождает сделку, а ипотечный брокер помогает заемщику выбрать подходящий банк и оформить в нем кредит. Можно обойтись без услуг посредников, но тогда нельзя исключить, что все получится по принципу «скупой платит дважды». Например, на ипотечном рынке Петербурга действуют 44 банка, предлагающих ипотеку, и предложения достаточно сильно разнятся и по стоимости заемных средств, и по комиссионным расходам. Самостоятельный выбор кредитной организации займет много времени, причем чтобы уточнить все расходы, возникающие при получении кредита, мало прочитать информацию на сайте банка, надо позвонить туда, а скорее всего, придется встретиться с кредитным инспектором. И даже эта встреча не дает гарантии, что заемщику станет известна полная стоимость кредита: нередко банки раскрывают все карты только в момент подписания кредитного договора и договора залога, когда клиент уже больше думает о грядущем ремонте в новом жилье, а не о предстоящих ежемесячных выплатах в течение длительного периода времени. Поэтому стоит воспользоваться услугами профессиональных посредников.
Совет четвертый. Правильно оформленные документы принесут налоговые льготы
Кстати, посредники-профессионалы помогут правильно оформить все документы, чтобы впоследствии удалось без проблем получить налоговые льготы, которые могут достигать 20% от стоимости жилья.
Заемщик может получить компенсацию удержанного с него государством подоходного налога (имущественный налоговый вычет) в размере 13% от стоимости приобретенной квартиры или дома. Кроме того, налоговый вычет полагается и за расходы на погашение процентов по кредиту за весь срок их выплаты – в размере 13% от общей суммы. Вычет за проценты начисляют постепенно, по мере того как заемщик выплачивает их банку.
Совет пятый. Страховать – обязательно
Покупая жилье в кредит, его придется застраховать. Расходы на страховку как правило составляют 1-3% от остатка ссудной задолженности. Некоторые банки высчитывают стоимость страховки, добавляя к остатку ссудной задолженности 10%. Страхуется залог – приобретаемый объект недвижимости, жизнь и здоровье заемщика, а при покупке жилья на вторичном рынке, то есть не у застройщика, страхуется титул – риск утраты права собственности на объект. И неважно, что он покупался с помощью риэлтора, который обещал проверить юридическую чистоту сделки. «Риэлторы не в состоянии провести достоверную экспертизу неоспоримости сделки», – предупреждает Штепан.
Совет шестой. Как выплачивать кредит
Самые высокие расходы в ипотеке – это, конечно же, проценты по кредиту – от них прежде всего зависит сумма ежемесячного платежа. Ее размер можно уменьшить, увеличив срок кредитования, но тогда возрастет общая сумма причитающихся банку процентов. Например, оформив кредит на 1 млн руб. на десять лет при ставке 12,5% годовых, ежемесячно придется платить 14,6 тыс. руб., а при увеличении срока до 15 лет платеж сократится до 12,3 тыс. руб.
На выплате процентов можно сэкономить, досрочно погасив кредит. Некоторые банки не позволяют досрочно погашать задолженность в течение первых шести месяцев или первого года, но этот срок несущественен при ипотечном кредите, рассчитанном как минимум на пять лет. Важней, что многие банки требуют комиссию за досрочное погашение кредита – это может быть фиксированная величина, например 10 тыс. руб., и может быть процент от суммы досрочного погашения, и тогда счет пойдет на десятки тысяч рублей, а экономическая целесообразность досрочного погашения пропадет.
Здесь есть одна тонкость. При досрочном погашении важно учитывать сумму причитающихся банку процентов и уже уплаченных. Обычно банкиры взимают за пользование кредитом одну и ту же сумму каждый месяц (аннуитет). Эта сумма состоит из двух частей. Первая идет в счет погашения основного долга. Вторая – начисленные проценты по кредиту. И в первые годы пользования ипотекой процентные платежи могут превышать 50% в общей сумме аннуитета. То есть чем ближе окончание платежей по кредиту, тем меньше доля суммы процентов в ежемесячном платеже.
Совет седьмой. Сравнить ипотеку и аренду
Ставки по кредитам снижаются с середины 2010 года, а значит, сокращается и размер ежемесячного платежа, одновременно с этим аренда жилья дорожает. Банкиры все чаще говорят, что покупка жилья в кредит выгодней, чем аренда квартиры. При займе в 1 млн руб. средняя сумма ежемесячного платежа по кредиту на 15 лет составляет 12 тыс. руб., что вполне сопоставимо с арендной платой за однокомнатную квартиру без изысков: с мебелью не первой свежести из IKEA, без бытовой техники. Правда, как правило, заемщикам требуются большие суммы на покупку жилья, а значит, и платеж будет выше. Еще один аргумент в пользу ипотеки – увеличение цен на жилье: по мнению многих экспертов, стоимость квадратного метра достигла минимума и теперь будет только расти. И покупая жилье в кредит сегодня, можно рассчитывать, что его рыночная стоимость к окончанию кредитного договора перекроет все расходы заемщика, в том числе и процентные. По словам консультанта по ипотеке КБ «Дельта Кредит» Ивана Смирнова, граждане, которые купили жилье пять лет назад, оказались в выигрыше, несмотря на кризис: они живут в собственной квартире, которая выросла в цене. «В марте 2006 года квадратный метр жилья стоил 34 тыс. руб., а в марте 2011-го он стоит 83 тыс. руб.», – отмечает специалист.
