О проблемах и перспективах развития рынка загородного домостроения рассуждали участники круглого стола «Пригород – новый тип расселения», прошедшего в рамках XXII Ярмарки недвижимости.
Руководитель проектного направления Фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад» Эдуард Бозе:
Рынок пригородной недвижимости стоит, так как концепция развития этой зоны зашла в тупик. Спрос на этом рынке сейчас диктуют не люди, а «гибриды» - «человек, плюс телефон, плюс машина». То есть тот, кто готов купить недвижимость за городом, оценивает ее с точки зрения не только стоимости, но и транспортной доступности, а также наличия устойчивой телефонной и интернет-связи.
Сейчас на каждую тысячу петербуржцев приходится по 400 машин и больше тысячи телефонов. Еще десять лет назад этого не было. Поэтому и требования к загородному проживанию предъявлялись совершенно другие. Кроме того, граница между рабочим временем и досугом у людей стирается. Все большее значение приобретают так называемые деловые развлечения, когда люди решают вопросы бизнеса и отдыхают, развлекаются одновременно. Им нужно, чтобы их жилье находилось на территории с развитой досуговой инфраструктурой.
Еще один важный фактор: за город выносятся виды деятельности, которые всегда считались сугубо городскими. Например, промышленное производство, офисы и т. д. А значит, тем, кто будет жить за городом, не обязательно каждый день ездить в Петербург на работу. Это опять же требует соответствующей инфраструктуры.
У нас же девелоперы и чиновники продолжают относиться к пригороду как к спальному району Петербурга, откуда люди ежедневно отправляются на работу в город. В итоге все проекты для постоянного проживания в пригороде привязываются к вылетным магистралям, которые забиты машинами уже сейчас. Те компании, которые придерживаются этой стратегии, проживут недолго. Выиграют те, кто будет продавать другой образ жизни.
Ведущий аналитик ГК «Бюллетень недвижимости» Сергей Бобашев:
Вот уже примерно лет десять ситуация на загородном рынке напоминает мне положение на рынке автомобилей начала 1990-х. В продаже были только «лохматые» жигули и черные мерседесы. Середины не было. Потом сформировалось разнообразие: мерседесы – не только черные, но и красные, зеленые, синие, а в сегменте между жигулями и мерседесами появилось много более демократичных, но при этом качественных машин, доступных даже тем, кто ездил на жигулях.
Вот уже примерно лет десять ситуация на загородном рынке напоминает мне положение на рынке автомобилей начала 1990-х. В продаже были только «лохматые» жигули и черные мерседесы. Середины не было. Потом сформировалось разнообразие: мерседесы – не только черные, но и красные, зеленые, синие, а в сегменте между жигулями и мерседесами появилось много более демократичных, но при этом качественных машин, доступных даже тем, кто ездил на жигулях.
С недвижимостью сейчас то же самое происходит. В роли жигулей – дачные и садоводческие домики, а им противостоят дорогие коттеджи, причем все одинаковые, как черные мерседесы. Но такой динамики, как с автомобилями, на этом рынке нет – спрос другой.
Загородная малоэтажная первичная недвижимость – это примерно 11 тыс. объектов во всех категориях. При этом состоятельных людей, которые могут себе позволить купить такое жилье – всего 60-100 тыс. человек. Те богатые люди, которые хотели купить коттеджи, уже их купили. По два коттеджа у нас мало кто покупает. Новый спрос формируется в основном за счет пополнения рядов состоятельных людей, а это происходит очень медленно. Средний же класс, который мог бы приобретать дома в Репино и Комарово для постоянной жизни, у нас почти отсутствует. То есть массовому покупателю такая недвижимость не доступна. Я не беру в расчет объекты типа «Новой Ижоры» (малоэтажный поселок в Пушкинском районе Петербурга реализует компания «Балтрос». – «БН.ру») – это нельзя назвать классическим коттеджным поселком, это скорее одноэтажная хрущовка.
С другой стороны, жизнь за городом у нас не может быть постоянной. Семьи, где есть родители среднего возраста и дети-школьники, не поедут в пригород – там нет ни школ, ни нормальной медицинской помощи, ни прочей инфраструктуры. Особенно очевидными эти минусы стали в последние два года, когда обнаружилось, что у нас бывает зима. Даже те, кто вроде бы переехал на постоянное жительство за город, вернулись обратно в Петербург. Потому что если на своем джипе ты худо-бедно еще доберешься в город и обратно, то, случись что, «газель» скорой помощи по сугробам и нечищеным дорогам к твоему коттеджу не поедет.
Дача – другое дело. Это продукт понятный. Она для того, чтобы на лето отправить туда тещу с детьми. А вот как связать город с пригородом, чтобы можно было полноценно жить за городом? Решения пока нет.
Советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева:
Нужно разделять два понятия: Ленобласть – как место для жителей самой области и Ленобласть – для горожан. Это принципиально разные модели. В качестве катализатора тут очень четко выступила зима. Петербуржцы, почувствовав неудобства этой зимой, потянулись обратно в город, а областным жителям выбирать не приходится, они вынуждены мириться с тем, что есть. Отсюда и разница в подходе к загородному жилью.
Нужно разделять два понятия: Ленобласть – как место для жителей самой области и Ленобласть – для горожан. Это принципиально разные модели. В качестве катализатора тут очень четко выступила зима. Петербуржцы, почувствовав неудобства этой зимой, потянулись обратно в город, а областным жителям выбирать не приходится, они вынуждены мириться с тем, что есть. Отсюда и разница в подходе к загородному жилью.
Когда мы говорим о петербуржцах, работающих в городе и потенциально имеющих возможность купить загородный дом для постоянного проживания, то нужно понимать, что прежде всего это будет недвижимость эконом-класса. Но будут ли они ее покупать? Вряд ли.
Во-первых, посткризисное развитие инфраструктуры не способно догнать нарастающие потребности. То есть дороги, социальные и коммерческие объекты вроде строятся, но их количество нарастает не такими темпами, какими хотелось бы.
Во-вторых, автомобилизация приводит не к увеличению мобильности населения, а наоборот – к проблемам в этом отношении. Число пробок на въезде-выезде из Петербурга растет, и у людей меняется отношением к километражу как фактору при выборе жилья. Раньше близость к городу была одним из основных конкурентных преимуществ для загородного жилья. А сейчас не принципиально проехать по областным трассам лишние 20 минут, если потом ты час будешь стоять в пробке на въезде в Петербург.
Учитывая это, покупатели загородных объектов эконом-класса, который и составляет основу рынка, - это прежде всего областные жители. Значит, на первое место выходят интересующие их конкурентные преимущества. Это локация, юридически «очищенная» земля, четкие сроки строительства. Я не согласна, что на рынке недвижимости нет «разноцветных мерседесов». Это раньше, что бы мы ни делали, у нас получался трактор «Кировец». А сейчас есть вполне разнообразные машинки. Другое дело, что покупателя в основном интересует «то же самое, но только с перламутровыми пуговицами». То есть недорогие типовые проекты с различными индивидуальными вариантами. Но чтобы они были в достаточном ассортименте, нужен платежеспособный спрос. Банкам придется повернуться к клиентам лицом.
Нет повода для оптимизма
Трудно сказать, какое из этих объяснений отражает наиболее существенные загородные тенденции. Очевидно одно: рынок недвижимости в Ленобласти действительно «спит».
Трудно сказать, какое из этих объяснений отражает наиболее существенные загородные тенденции. Очевидно одно: рынок недвижимости в Ленобласти действительно «спит».
Из почти 15 тыс. домовладений, выставлявшихся на первичном и вторичном загородном рынке в 2010 году, было продано только около 5,2 тыс. (данные Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости»). Заместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева уточняет: на первичном загородном малоэтажном рынке (включая элитный, бизнес и эконом-классы) в 2010 году было продано лишь 8-10% от выставленных объектов.
«В целом ситуация на рынке в 2010 году по количеству сделок практически не отличалась от 2009-го, - добавляет директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. – Размер дисконта зависел от финансового положения застройщика: нередко в сложной ситуации застройщик готов был снижать цену даже на 20%».
«Спрос на ипотеку для покупки загородного жилья растет. Если за весь 2010 год было подано всего 45 заявок на покупку дома с земельным участком (выданных кредитов – примерно треть от этого числа), то только за три месяца 2011-го уже поступило 16 таких заявок», - констатирует руководитель петербургского филиала BSGV Елена Шевелева. Однако говорить об ажиотажном интересе заемщиков не приходится – подобные сделки пока исчисляются в Петербурге и Ленобласти лишь десятками.
Управляющий партнер компании GIA Priority (эта фирма занимается брокериджем строящегося коттеджного поселка компании «Династия» под названием «Уварово» во Всеволожском районе) Анна Каменева подтверждает: по сравнению с продажами квартир число сделок в загородном малоэтажном сегменте меньше в десятки раз. «За 2010 год в 18 пригородных элитных поселках было продано всего около 40 домов. При этом элитных квартир в Петербурге продано 400 за год», - говорит Каменева.
Областные власти не особо стремятся облегчить девелоперам путь на рынок. «Главная проблема для девелоперов в том, что Петербург – это рынок со сложившейся инфраструктурой и правилами игры. А в Ленобласти приходится работать по принципу «сделай сам» - сделай генплан территории застройки, договорись с монополистами, построй дороги, сети, социальные объекты», - признает глава администрации Сланцевского района Ленобласти Владимир Петров.
Эксперты пока не видят поводов для «загородного» оптимизма. Конечно, рынок немного «подрастет», но это лишь объективный подъем – результат затухания кризисных явлений. Принципиальных изменений ждать не стоит. «В 2011 году спрос будет медленно увеличиваться, рост за год составит 10-15%. Возможен рост объема сделок за год примерно на 10% у профессиональных застройщиков. Количество сделок в массовом секторе может увеличиться на 12%. Цены будут оставаться прежними», - предполагает Андрей Уманский.
