Если верить отчету компании Evans, среднестатистическому россиянину на приобретение жилья нужно копить более 26 лет. На российском рынке недвижимости существуют различные финансовые инструменты, позволяющие не ждать счастливого момента до пенсии. Однако они сильно различаются по доступности, стоимости и уровню заложенных в них рисков.
Вялая поддержка государства
В Петербурге действуют пять целевых программ, задача которых – помочь горожанам в решении жилищных проблем: «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге на 2002-2011 годы», «Молодежи – доступное жилье», «Расселение коммунальных квартир», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения» и «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты». Они различны как по целевым аудиториям, так и по механизмам оказания помощи. Но если говорить в общем виде, то от государства можно получить следующее. Во-первых, субсидию в размере 25-30% от стоимости жилья. Кроме того, право на беспроцентную рассрочку в размере 50-70% от стоимости приобретаемого объекта в течение 10 лет. Покупать жилье с господдержкой можно как на вторичном рынке, так и в новостройке, как в многоквартирном городском доме, так и в загородном поселке.
Звучит неплохо, если бы не несколько «но». Помощь города довольно скромна – она составляет 20-30% от реальной стоимости жилья, и ее доля снижается год от года, потому что стоимость субсидируемых «метров» рассчитывается не по рыночной цене, а по установленному Смольным нормативу. То есть чтобы стать участником программы, необходимо иметь собственные средства на доплату, что довольно проблематично для петербуржцев с низкими доходами.
Но и эта скромная поддержка государства мало кому доступна. Оказывается она тем, кто состоит в очереди на улучшение жилищных условий или в очереди нуждающихся в помощи города для решения жилищной проблемы. Попасть туда могут только семьи, проживающие в коммунальных квартирах или в таких, в которых на одного жильца приходится менее 9-10 кв. м площади. Дополнительный отбор проходит либо по возрасту (до 35 лет – для включения в «молодежную» программу), либо – по сфере деятельности (так, особое право на помощь имеют бюджетники, проработавшие не менее пяти лет). Всего в 2010 году по целевым программам Петербурга улучшили свои жилищные условия 5855 семей – это менее 3% нуждающихся (сейчас в городских очередниках на улучшение жилищных условий значатся 195 тысяч семей, из которых 17,5 тысяч претендуют на участие в целевых программах).
Главное препятствие для более активного применения этого инструмента – нехватка выделяемых из бюджета города средств. Деньги, предусмотренные на финансирование программ, заканчивались в 2009-2010-м уже к лету. В этом году ситуация только усугубится: в проекте бюджета Петербурга на 2011 год на городские жилищные программы заложена сумма в 3,17 млрд руб. – против 4,00 млрд в 2010-м. Финансирование программы «Жилищные сертификаты» уменьшается втрое, – до 100 млн руб., «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» – вдвое, до 500 млн руб. На улучшении жизни бюджетников не отпустили средств вовсе. На прежнем уровне осталось финансирование двух программ: «Молодежи – доступное жилье» и «Развитие долгосрочного жилищного кредитования».
С банковского благословения
Наиболее широко известный финансовый инструмент покупки жилья – ипотека – теперь гораздо более доступен обычному петербуржцу. В 2010 году ипотечный рынок города удвоился и достиг почти 15 млрд руб. По оценке экспертов, с привлечением ипотечного кредита покупается каждая пятая квартира в Петербурге, а у некоторых застройщиков – каждая вторая. С прошлого года банки стали выдавать ипотеку также на приобретение загородного жилья.
Быстрый рост объемов кредитования обусловлен прежде всего тем, что банки значительно улучшили свое предложение. Годовая процентная ставка фактически вернулась на докризисный уровень: в среднем она составляет 10,5-13%, но недавно Сбербанк в рамках акции предложил кредиты под 8% годовых (при условии 50-процентного первоначального взноса и погашения в течение 8 лет). Первоначальный взнос также перестал быть непреодолимым барьером – он снижен в среднем до 15-20%, по отдельным программам (Сбербанк, банки, работающие с АИЖК) – до 10%. Две кредитные организации, Ханты-Мансийский банк и банк «Советский», рискнули предложить ипотеку с нулевым взносом.
Несомненным плюсом ипотеки является возможность привлечь средства на длительный срок – вплоть до 30 лет. Это дает возможность минимизировать ежемесячный платеж. К примеру, при средних для Петербурга параметрах ипотечного кредитования (размер кредита – 1,7-2 млн руб., срок погашения – 7-10 лет) ежемесячный платеж, в зависимости от банковской программы, составит 14-20 тыс. руб., что вполне подъемно для многих горожан.
Но есть у ипотечного кредитования и свои минусы. Получить ипотеку также непросто. Потенциальному клиенту прежде всего придется отыскать застройщика и объект, который устроит как его самого, так и банк (с ненадежными девелоперами кредиторы предпочитают не связываться). При этом надо помнить, что строительные компании, возводящие самые привлекательные (по цене, месту расположения, степени готовности) дома, квартиры в которых хорошо продаются, могут просто не пожелать связываться с ипотекой. Ведь не факт, что переговоры заемщика и банка закончатся успешно. В целом банки стали намного лояльнее относиться к клиентам, даже традиционно взыскательный Сбербанк не требует для подтверждения доходов справки 2-НДФЛ. Но все равно кредитные организации всесторонне проверяют доходы, устойчивость положения, кредитную историю возможного заемщика, и вполне могут отказать человеку, в прошлом имевшему незначительную просрочку по кредиту. Наконец, надо помнить, что банковские деньги – дорогие деньги. Совокупная переплата по ипотечному кредиту (проценты, комиссии, страховка) за десять лет составляет не менее 70% от размера займа.
«Ипотека» от застройщика
Альтернативой банковской ипотеке являются программы рассрочки от застройщиков. Они подходят в первую очередь тем покупателям, кто не может подтвердить свой доход ни официально, ни справкой по форме банка, а также имеет «подмоченную» кредитную историю.
Теоретически первоначальный взнос по ним может быть ниже, чем у банков – от 5% стоимости квартиры. Остальная сумма должна быть погашена либо до сдачи дома в эксплуатацию, либо – что реже – в течение нескольких лет после этого. В среднем петербургские строители дают рассрочку на 2-5 лет. В отдельных случаях срок может быть более долгим: так, компания ЛенСпецСМУ в прошлом году запустила акцию, в рамках которой молодые семьи могут расплачиваться за приобретаемую квартиру в течение семи лет.
Но на практике девелоперы делают все возможное, чтобы побудить покупателя оплатить единовременно как можно большую часть стоимости квартиры. Так, при стопроцентной оплате жилья застройщики дают ощутимую скидку – в размере 5-10% от базовой цены. Компания ЦДС в прошлом году проводила акцию, по условиям которой скидка достигала 20% от стоимости квартиры. Дисконт распространяется также на покупку с привлечением банковских средств.
Если все же выбран вариант рассрочки, то на сумму долга в месяц начисляются 0,3-1,5% (или – 3,6-18% годовых). Чем больше первоначальный взнос и меньше срок погашения, тем ниже процент. Хотя некоторые застройщики по отдельным объектам – при условии, что первоначальный взнос превышает 50% от стоимости жилья, – предоставляют беспроцентную рассрочку.
Таким образом, средняя цена квадратного метра, приобретенного в рассрочку, получается несколько выше, чем купленного в ипотеку. И тем не менее переплата по данной схеме оказывается как правило меньше, чем по банковскому кредиту – на уровне 30-50% от суммы долга перед застройщиком.
К негативным нюансам рассрочки относится в первую очередь более ощутимый размер ежемесячного платежа. Если покупатель будет гасить долг в размере 2 млн руб. в течение 3-5 лет, то в месяц ему придется платить 33-55 тыс. руб., даже если рассрочка была беспроцентной. Второй минус – покупатель принимает на себя дополнительные риски, самостоятельно оценивая надежность застройщика, тогда как банк работает с аккредитованными (проверенными) строительными компаниями. Но опасность остаться без денег и квартиры можно снизить, застраховав финансовые риски участника долевого строительства.
Дешево, но рискованно
Еще один путь к собственному жилью – жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). ЖНК – некоммерческая организация, добровольно учрежденная гражданами, деятельность которой строится по принципу «кассы взаимопомощи». То есть новые члены кооператива оплачивают покупку квартиры «старичкам» и одновременно накапливают свои паевые взносы. Право на приобретение жилья возникает тогда, когда накоплено 30-50% от его стоимости. После этого ЖНК доплачивает такую же сумму, какую внес пайщик (разницу можно покрыть за счет заемных банковских средств), очередной счастливчик справляет новоселье и начинает гасить свой долг перед кооперативом.
К плюсам этого инструмента относится его безусловная демократичность. Стать членом ЖНК может любой россиянин, достигший 16 лет. С него не спросят ни регистрации, ни сведений о доходах, а из документов захотят увидеть только паспорт. Купить тоже можно практически что угодно – квартиру, комнату, дом – как на вторичном рынке, так и в новостройке. Есть возможность зачета в счет покупки имеющегося жилья. И самое главное: как уверяют руководители ЖНК, расходы сверх стоимости квартиры, включая все затраты на ее приобретение, в том числе членские взносы (вступительный и ежемесячные), составят не более 40% за десять лет.
Теперь о минусах. ЖНК – форма, безусловно, легитимная, но довольно новая для России и пока плохо «обкатанная». Видимо, потому деятельность кооперативов не выглядит прозрачной. Так, из зарегистрированных в Петербурге восьми ЖНК реально действуют только три, сообщает «Фонтанка.ру». Еще два ЖНК («Новосел» и «Наш дом») исчезли вместе с деньгами пайщиков, а кооператив «Свой мир» был исключен из реестра ФСФР за нарушения закона, но возобновил работу под новым названием.
Пайщики кооперативов находятся в зоне повышенного риска. В отличие от заключивших договоры долевого участия с застройщиками, они покупают не квартиру, а паи, и превращение их в жилье зависит от притока новых участников. Другой момент, настораживающий покупателей: если при ипотеке или рассрочке достроенная квартира оформляется в собственность приобретателя, то в данном случае владельцем остается ЖНК – до тех пор, пока пайщик не погасит свой долг.
Подведем итог сказанному: чем более доступен финансовый инструмент и более экономичен, тем выше связанные с ним риски. В общем, как и во всех остальных сферах жизни.
