Выгодны ли сейчас инвестиции в коммерческую недвижимость?

Стоимость недвижимости в кризис упала как минимум в два раза, однако сейчас ситуация на рынке постепенно выравнивается, в связи с чем многие собственники снова начали взвинчивать цены продаж. По словам директора по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс» Светланы Шалаевой, от 60% до 90% объектов коммерческой недвижимости Петербурга, выставленных на продажу, предлагаются по завышенной цене. «Эта оценка приблизительная, поскольку петербургский рынок очень сложно контролировать, – объясняет эксперт. – Но как только рынок начал расти, таких предложений явно прибавилось». Причем неоправданно высокие цены далеко не всегда есть следствие превышения спроса над предложением. Стоимость актива во многом зависит от того, насколько велика потребность продавца в ресурсах. «На мой взгляд, владелец завышает цену тогда, когда не имеет особого желания расстаться с активом и готов это сделать только в том случае, если за него предлагается фантастическая стоимость. Именно так формируются цены на помещения на Невском проспекте и расположенных рядом с ним улицах, – полагает Шалаева. – Бывает, конечно, что ожидания продавца по доходу от сделки просто неадекватны рынку. Что, впрочем, неудивительно, поскольку рынок непрозрачен и питается слухами».

Директор филиала GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер придерживается аналогичного мнения: «Объектов, которые предлагаются по завышенной цене, чрезвычайно много, но, собственно говоря, продуктом, готовым к продаже, они не являются. А причина повышения цены весьма банальна – желание получить побольше денег».

Решает окупаемость
Однако любой здравомыслящий человек прежде чем вложиться в тот или иной проект, просчитывает его рентабельность. Параметр, позволяющий оценить справедливую рыночную стоимость объекта и сроки его окупаемости, – коэффициент капитализации, то есть отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому годовому доходу. Эксперты считают, что это один из универсальных критериев, который позволяет инвесторам оценивать инвестиционную привлекательность различных проектов и, таким образом, выбирать для себя наиболее интересные объекты с целью финансирования.

По данным Colliers International, в конце 2010 года произошло некоторое снижение оценочных значений ставок капитализации до уровня 11-12% как по офисным, так и по торговым объектам. Это значит, что сроки окупаемости проектов снижаются. Впрочем, в Петербурге они всегда были значительно меньше, чем, например в Москве. Не говоря уже о США и европейских странах. «Петербургские инвесторы, за редким исключением, ориентированы на приобретение объектов со сроком окупаемости менее 8 лет», – говорит исполнительный директор компании Maris|CBRE Максим Михайлов. Генеральный директор ГК «Интертерминал» Юлиан Краснопольский подтверждает: предприниматели Северной столицы считают, что средние сроки окупаемости коммерческих объектов не должны превышать 5-8 лет, в то время как для США и Европы разумным считается показатель в 10-15 лет. Между тем, размещая свои инвестиции в нашу недвижимость, иностранцы также рассчитывают на скорую окупаемость. Сейчас многие зарубежные инвесторы снова начали присматриваться к нашим объектам, и те, кто ведет активный поиск объектов коммерческой недвижимости, по словам генерального директора Colliers International Николая Казанского, ориентируются на сроки окупаемости от 7 до 9 лет.

В то же время, по мнению управляющего партнера УК BlackStone Keeping Company Алексея Сигала, чем выше класс объекта, тем дольше окупаются вложенные в него инвестиции. Объясняется это тем, что несмотря на более высокие ставки в таких зданиях, затраты на строительство и эксплуатацию объекта значительно выше. «Если объект высококлассный, имеет хороших арендаторов, понятную историю на рынке, у него отличное местоположение, то его окупаемость обычно выше, чем у аналогичного, но с худшими критериями, – объясняет эксперт. – Даже если рассматривается один и тот же класс». По словам Сигала, в Москве инвестиции в офисный объект класса А, который полностью занят добросовестными арендаторами, можно отбить за 9-10 лет.

При этом класс В окупается в пределах 7-10 лет, а столичный бизнес-центр класса С – примерно за 7 лет. В Петербурге сроки окупаемости на порядок меньше, из чего следует, что и качество недвижимости в Северной столице хуже, чем в Москве. Это и неудивительно. До кризиса, в условиях дефицита коммерческих площадей, покупатели и арендаторы закрывали глаза на такие неудобства, как отсутствие парковки и прочие недостатки. Но и сегодня новых качественных площадей на рынке не появилось.
«В 2010 году мы заложили платформу для нового цикла развития, – говорит Николай Казанский. – Определяющим фактором этого цикла будет изменение предпочтений инвесторов в сторону высококачественных объектов недвижимости». Профессионалы считают, что процесс увеличения сроков окупаемости, который в этом случае неизбежен, станет хорошим индикатором устойчивости экономики и рынка.

Лучше побыстрее
Но пока приоритеты инвесторов, которые приходят в Петербург, не изменились. Для них по-прежнему важно отбить свои вложения в максимально короткие сроки. Осознавая это, эксперты назвали основные факторы, влияющие на время окупаемости. В числе объективных факторов, влияющих на сроки окупаемости, эксперты в первую очередь называют ситуацию, которая в этот момент сложилась на рынке. «Я думаю, что очень важны экономические циклы, которым подвержена сфера недвижимости, – говорит Алексей Сигал. – Если недвижимость куплена, когда экономика и, соответственно, недвижимость находятся на пике, а за этим происходит резкий спад, то срок окупаемости объекта значительно увеличивается».

Кроме того, имеет значение цена и структура финансирования проекта. «Разные способы финансирования влияют на итоговую стоимость, что, в свою очередь, сказывается на расчетных сроках окупаемости», – объясняет Юлиан Краснопольский. Николай Вечер также признает значимость источника привлечения денег: «Как правило, собственные средства стоят дороже заемных. Окупаемость, или ставка капитализации (величина, обратная окупаемости) зависит от соотношения «доходы-расходы». При этом под расходами подразумеваются как капитальные затраты на строительство, так и операционные расходы уже готового объекта, а также величина налоговой и кредитной нагрузки. В этом плане ставка капитализации, безусловно, зависит от того, заемным является финансирование или инвестиционным».

Светлана Шалаева считает, что прямой связи между источником финансирования и окупаемостью нет, но при этом уверена, что грамотный выбор схемы финансирования способен существенно снизить риски проекта. «При оценке проектов срок окупаемости в отрыве от других инвестиционных инструментов не применяется, – объяснила она. – Хотя кредитные средства обходятся девелоперу дешевле собственных и при благоприятном развитии ситуации позволяют выйти на плановые показатели доходности раньше и, соответственно, окупить проект в более короткие сроки».

В числе субъективных факторов, которые влияют на сроки окупаемости, эксперты называют ликвидность самого объекта и отношение собственника к арендаторам. «Например, повышение арендной ставки может значительным образом увеличить долю вакантных площадей – арендаторы будут вынуждены искать другое место для офиса, – говорит коммерческий директор технопарка Nagatino i-Land Сергей Канаев. – А собственнику придется потратить время и деньги на поиск и привлечение новых резидентов, что, безусловно, скажется на сроке окупаемости проекта».

Не копите ликвидность
Коммерческая недвижимость больше не показывает докризисную доходность. «Ее уровень существенно ниже, чем три года назад, примерно в 1,5-2 раза», – утверждает Николай Вечер. В связи с этим популярность этого сегмента в качестве объекта инвестиций поставлена под сомнение. «На мой взгляд, время для входа «с нуля» именно в недвижимость не пришло, – говорит Юлиан Краснопольский. – Может быть, в течение 2-3 лет такое «окно» появится. Но если есть свободные собственные средства, то, на мой взгляд, нужно инвестировать в себя, в имеющийся бизнес при условии, что капитализация компании вырастет значительно больше, чем сама инвестиция. Нужно доделывать и выводить на рынок начатые ранее проекты или, если данная стратегия не привлекает, на это время инвестировать в бумаги крупных компаний, находящихся на рынке 20-30 лет с акцентом на дивидендную стратегию». Сергей Канаев, напротив, уверен, что сейчас оптимальное время для приобретения хороших объектов, так как цены идут вверх. «Подтверждением этому является и значительное потепление в отношении банков к девелоперам, – объясняет предприниматель. – Сегодня на рынке у отечественных банков бывают ставки даже ниже тех, которые предоставляют в РФ западные банки. Копить ликвидность больше не интересно, и банки выходят на проверенные рынки, которые показывают стабильный рост. Коммерческая недвижимость – как раз такой рынок. Тем не менее кризис научил банки избирательности. Сегодня они тщательно анализируют предложения, вкладываются в высоколиквидные проекты с перспективой и доверяют девелоперам, уже имеющим успешный опыт реализации проектов и ликвидные активы для залога».

Сроки окупаемости коммерческой недвижимости, лет

Текст: Татьяна Елекоева