«Дачная амнистия» стала одной из главных тем семинара «Загородная недвижимость: критерии выбора для постоянного и сезонного проживания, строительства и инвестиций». Мероприятие состоялось 17 марта в рамках выставки-семинара «Жилищный проект» в театре «Балтийский дом». Ее организаторами выступают Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга и «Бюллетень Недвижимости».
Сквоттеры не пройдут
Федеральный закон 93-ФЗ, получивший в народе, а позже и в официальных структурах название «дачная амнистия», вступил в силу в сентябре 2006 года. Он дал право в упрощенном порядке оформлять право собственности на землю и строения. Речь идет, конечно, не о сквоттерах, самовольно занявших часть соседской или государственной земли – им, по закону, как раз ничего не светит. «Если вы, допустим, в 70-80-х гг. получили надел в 10 соток, а фактически использовали 20, ни при каких условиях легализовать «излишек» не получится», - говорит Александр Петренко, адвокат, заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР».
Под амнистию подпадают участки, которые предоставлялись людям – на основании самых разных документов – для ведения садоводства, дачного хозяйства, под индивидуальные гаражи, под ИЖС, личное подсобное хозяйство в границах населенных пунктов, а также сооружения (садовые и дачные индивидуальные жилые дома, гаражи) на этих наделах. Конечно, продолжать пользоваться такими объектами можно и без легализации, но вот чтобы совершить какую-либо сделку, необходимо свидетельство о праве собственности. Заметим, что «дачная амнистия» распространяется на участки, полученные до 30 октября 2001 года – именно тогда начал действовать Земельный кодекс РФ.
Амнистия отодвинулась
Сначала «амнистию» планировалось завершить к 1 марта 2010 года. Но за три года упрощенным порядком регистрации воспользовались чуть более 2,5 млн россиян. В то время как количество владельцев незарегистрированных объектов варьируется, по разным сведениям, от 25 до 50 миллионов. Тогда проекту продлили жизнь – в июле 2009 года Совет Федерации пролонгировал действие «дачной амнистии» до 1 марта 2015 года.
Срок добавили – и люди, по-видимому, решили, что спешить теперь некуда. По статистике Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, за 2009 год в Ленинградской области в упрощенном порядке было зарегистрировано 60,9 тыс. прав. Данные за 2010 год приводит уже Управление Росреестра по Ленобласти (в прошлом году полномочия по двум субъектам разделились). Согласно их сведениям, в прошлом году на территории области в рамках 93-ФЗ зарегистрировано всего 47,4 тыс. прав. Чем объясняется подобный регресс?
Свет в одном окне
Летом 2009-го мы обращались к экспертам рынка недвижимости с вопросом: что мешает «дачной амнистии» заработать в полную силу? Мнения высказывались разные, были, например, такие: отсутствие «единого окна» при работе с заявителями, сложности с оформлением кадастрового паспорта (входит в число необходимых документов), кроме того, специалисты сетовали на то, что в России нет института кадастровых инженеров, и это ведет к дороговизне, не всегда высокому качеству предлагаемых услуг.
С инженерами проблема благополучно разрешилась. С этого года введена личная ответственность таких специалистов перед потребителями, создана жесткая система их аттестации. Хотя о снижении стоимости их услуг говорить пока рано; возможно, это произойдет в результате роста конкуренции на рынке землеустроительных работ.
С единым окном проблема тоже разрешена. Теперь в территориальные отделы Управления Росреестра по Ленобласти можно обращаться даже не имея на руках кадастрового паспорта на земельный участок. Другими словами, можно самому не ходить в Кадастровую палату, а сразу подавать документы на госрегистрацию прав и кадастровый учет в окошке Росреестра.
Есть еще одно послабляющее новшество: сейчас не требуется проводить кадастровые работы по садоводческим и дачным участкам, участкам под индивидуально-жилищное строительство, если ранее этот надел уже был учтен. «Даже если в Кадастровой палате отсутствуют соответствующие сведения, закон разрешает гражданину просто прийти с заявлением о внесении сведений о ранее учтенном земельном участке и представить документ – розовое или голубое свидетельство, выписку из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на землю, либо иной другой документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на данный земельный надел. Сведения будут внесены, даже если координат границ участка нет», - поясняет начальник отдела регистрации прав Управления Росреестра по Ленинградской области Наталья Зенкевич.
«Понятно, что потом могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности у соседей, возможно, возникнет спор. Но такие споры подлежат решению в судебном порядке, получения новых документов не требуется», - подчеркивает она.
С 1 марта 2010 года для того чтобы подать документы на регистрацию, можно даже не ходить в отдел Росреестра. Достаточно выслать бумаги почтой. Правда, эта услуга пока не слишком востребована. «Отправка по почте требует нотариального заверения ряда документов, к тому же граждане опасаются отправлять оригиналы документов на собственность таким способом», - констатирует Сергей Костанда, руководитель Консультационного центра по земельным вопросам АН «Итака».
Где зарыта собака?
Хотя ряд пробелов в механизме восполнен, что-то все-таки мешает «амнистии» заработать в полную силу. Безусловно, не юридические сложности – в этом плане программа работает эффективно и отлажено, считает Александр Петренко. «В последнее время к нам практически нет обращений по «дачной амнистии», соответственно, можно предположить, что юридических затруднений при реализации права граждан не возникает», - подтвердил Сергей Костанда.
Относительно медленное, вопреки ожидаемому, вовлечение граждан в этот процесс объясняется, по его мнению, в основном инерцией самих людей и, в какой-то степени, неполным пониманием возможностей «дачной амнистии».
Другие эксперты называют в числе проблем и внешние факторы. «Сбор и оформление необходимых для регистрации документов все равно требует значительных денежных и временных затрат, в связи с чем многие россияне до настоящего времени не оформили свои прав на дачную и садовую недвижимость», - полагает Вера Рябова, юрист практики недвижимости и строительства компании Rightmark Group.
«При регистрации в упрощенном порядке объектов индивидуального жилищного строительства проблем практически не возникает, - говорит Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости компании «ПРОГАЛЬ». – Но вот с объектами в садоводствах много сложностей. Во-первых, в каждом районе свои особенности оформления документов, и их надо учитывать. Во-вторых, вам придется получать у председателя садоводства заключение правления с описанием границ участка, а председатель – это лицо, которое никому не подчиняется, кроме общего собрания. Он вполне может затянуть выдачу этой бумаги на неопределенный срок». Садоводам, желающим воспользоваться «дачной амнистией», Людмила Юшина рекомендует обращаться к риэлторам, которые работают в данном районе. Они помогут правильно и своевременно подготовить все бумаги.
На полпути
Когда человек собирает документы сам, действительно, есть вероятность получить отказ в регистрации. Так, например, в 2009 году отказ получили около 1 тысяси человек (это примерно 1,5% от общего числа заявлений), в 2010-м – 867.
«Чаще всего причина отказа – отсутствие правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на землю. Приходят с садоводческой книжкой, со справкой из налогового органа о том, что они платили налоги. Это не документы, подтверждающие право на земельный участок. Мы также отказываем, когда в документах имеются подчистки, приписки, неоговоренные исправления, либо документ имеет дефект», - пояснила Наталья Зенкевич.
«Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок или документов, подтверждающих факт возведения строения на участке и его описание, действительно может стать проблемой», - подчеркивает Вера Рябова. И поясняет: «Для оформления права собственности на объект индивидуального жилищного строительства необходимо представить в регистрирующий орган документы, подтверждающие факт создания объекта и содержащие его описание - кадастровый паспорт объекта, разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию. Если это недострой, необходимо представить разрешение на строительство.
Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства, либо факт создания гаража является декларация о таком объекте недвижимого имущества».
Пора поторопиться
Хотя до окончания «амнистии» еще много времени, затягивать с подачей документов не стоит. Чем ближе к крайнему сроку, тем больше будет желающих легализовать свои объекты недвижимости. Кроме того, не всегда удается оформить свои права с первого раза. Возможно, придется исправлять ошибки в документах, доносить недостающие бумаги – так что процесс может затянуться.
