Однако последние несколько лет легальная часть этого рынка неуклонно сокращается – агентствам невыгодно работать с самыми востребованными дешевыми объектами, а более «дорогие» арендодатели нередко предпочитают не искать от добра добра и из года в год заключают договор с постоянными дачниками. Сегодня на долю агентств приходится не более 15% рынка дачной аренды, подсчитали эксперты, собравшиеся на круглом столе, организованном редакцией «Бюллетеня Недвижимости» и выставкой «Строим дом».
ДАЧА КАК ОСОЗНАННАЯ НЕОБХОДИМОСТЬ
Основной спрос на дачи сегодня, пожалуй, сосредоточен в дешевом сегменте – стоимостью 5-10 тыс. руб. в месяц. Именно для такой категории горожан, с одной стороны – связанной работой в городе, с другой – ограниченной в средствах, проблема «куда отправить на лето семью» стоит особенно остро. При этом покупка дома не рассматривается: либо на него банально не хватает средств, либо нет желания связывать себя с определенным местом навсегда.
Андрей УМАНСКИЙ, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:
– На рынке существует достаточно четкая сегментация. В первую очередь – эконом-класс: это как раз те люди, которые снимают на все лето комнату, полдома, дом в садоводстве. Для них это определенная программа, семейный проект – месяц на даче с детьми сидит мама, потом, например, бабушка.
Затем – бизнес-класс, где люди более мобильны, они меньше склонны быть жестко привязанными на все лето, и они могут рассматривать другие варианты, в том числе за границей. Для них здесь у нас не так уж много достойного жилья, которое будет стоить столько же, сколько в Финляндии или Эстонии. У нас ведь часто как бывает – дом стоит, дом хороший, окружение вокруг ужасное. Или место может быть хорошее, как вот улица Зоологическая в Сестрорецке, – но чем она застроена? Правда, эту нишу бизнес-класса в аренде периодически занимают гостиницы и отели.
Что касается элит-класса, то здесь совсем сложно: объектов, соответствующих этому уровню, в принципе очень немного, по пальцам можно пересчитать. И, по большому счету, эта категория клиентов вообще снимает дом сразу на целый год. Потому что дом шикарный, в нем готовы жить не только летом.
В любом случае, дилеммы «купить или арендовать дачу», мне кажется, сегодня нет. Все-таки покупка дачи – это определенный жизненный этап, а выезд на дачу – сезонная необходимость. И это разные потребности.
Ирина РОМАНОВА, директор загородного представительства АН «Итака»:
– Конечно, некоторое «перетекание» есть – например, люди снимали загородный дом много лет у кого-то из знакомых, у друзей. Поняли, что это их стиль – и покупают дачу. Они могут не обладать большим достатком, но накопили немного и покупают. Пусть дача тысяч 600-700 стоит, но – своя. Да даже и за 200 тыс. руб., где-нибудь в Волховском районе.
Но в основном это, действительно, разные категории – те, кто ищет дом на лето, и те, кому нужна своя дача. Те, кто покупают, понимают, что это определенная обуза. Но в этом году мы увидели странную ситуацию: покупают дешевые дачи, буквально засыпанные снегом. «Прокопайте нам дорожку к двери». Заходят, смотрят и покупают сразу. Боятся роста цен, может быть?
Павел ШИШКИН, руководитель отдела загородной недвижимости «Центрального агентства недвижимости»:
– Или, бывает, человека ребенком вывозили на дачу – и он приходит в агентство и говорит: я хочу вот здесь, с детства ездил сюда, родители тут снимали… Такие обращения случаются.
НОВЫЕ ТОЧКИ НА КАРТЕ
Предпочтения покупателей из года в год не меняются: отдыхать мы едем на север. Или, как шутят риэлторы, ближе к загранице.
Ирина РОМАНОВА:
– У клиентов всегда востребованы Всеволожский и Выборгский районы, а также Ладога. Потому что здесь озера, леса. Из нового – сейчас стали спрашивать такие направления, как Тихвинское, Волховское. И объекты там есть относительно недорогие, на все лето, если человек готов добираться два-три часа.
Андрей УМАНСКИЙ:
– Да, это очень интересное наблюдение. Река Оять, Свирь, другие крупные судоходные реки – это было сильно востребовано москвичами, которые покупали дома, куда могли добраться на яхтах, на катерах. Почему? Потому что это полудикий край плюс хорошая рыбалка. Сейчас и жители Петербурга начинают интересоваться.
Но в целом – на юге, на востоке массово дачи не пользуются спросом. Безусловно, есть хорошие места – в районе Луги например. Но вообще спрос там гораздо ниже, чем на севере.
Станислав АЗАЦКИЙ, директор департамента загородной недвижимости Корпорации «Адвекс»:
– Понятно, почему не востребовано, например, южное направление – там менее интересные природные ландшафты. На севере же сосредоточены Ладога, Финский залив, озера. А по югу – только Оредеж и река Луга. Соответственно, и точки притяжения – Вырица, Сиверская, места под Лугой. Или еще есть люди, которые выезжают даже дальше – рассматривают Псковскую область, например Чудское озеро.
КАК ЕЕ ИСКАТЬ?
Аренда дачи – традиционная петербургская забава. И надо заметить, что технология взаимного поиска хозяина и арендатора не изменилась, кажется, с XIX века. В повести классика на ворота дома, предлагаемого в аренду, вывешивали квиточек. Нынче эту роль играют придорожные столбы и – все чаще – группы «Вконтакте».
Андрей УМАНСКИЙ:
– Если весной мы едем куда-то за город, то можем увидеть, что все столбы оклеены объявлениями «Cниму дачу». Пик съема загородного жилья как раз приходится на майские праздники. В агентствах появляются те, кто уже когда-то сдавал свой объект, но остался недоволен арендатором. Этот круг арендодателей постоянно убывает, потому что если наниматели их устраивают, они сами на следующий год созваниваются напрямую.
Появляются новые действующие лица – например, человек приезжает в садоводство, находит председателя и через него подыскивает вариант. А председатель приходит в начале года к «своим» садоводам и говорит: кто хочет чего сдавать, мне скажите. И вот у нас есть персонаж, который работает сам на себя, – он иногда даже и лучше работает, чем агент, потому что у него все выстроено, инфраструктура есть, все действует, и люди выбрали его председателем и ему верят.
Если бы мы могли гарантировать компенсацию ущерба от сдачи в аренду, предлагали бы какой-то более полный продукт… Но это очень сложно – взять загородный дом в доверительное управление. Это очень дорого, а те деньги, которые владельцы готовы заплатить за это, никогда не окупят расходов. И человек понимает: все, что мы можем, – найти ему потенциального арендатора. А это он и сам может, поехав в те же майские праздники на дачу. Очень многие находят друг друга просто через сарафанное радио, и это работает лучше, чем все наши технологии.
Александр ПУДИКОВ, директор выставок «Строим дом» и «Загородный отдых»:
– Самый дешевый частный дом как правило ни агентства не интересует, ни туристическую компанию – это просто сдача из рук в руки. У бабушек в Вырице, где я арендовал дачу, например, целая гильдия. Они все друг про друга знают, если сам уже сдал – передай другому. И зачем тут агентство? И рынок этот огромный, по всем направлениям – это происходит повсеместно.
Станислав АЗАЦКИЙ:
– Да, прибавьте к этому распространение интернет-технологий, социальные сети – те же «Вконтакте» и прочие… В целом это очень проблемный рынок – если им заниматься как выделенным сектором, он абсолютно нерентабелен. И аренда всегда идет для агента только как дополнительная опция к купле-продаже. То есть мы на самом деле говорим о том, что услуги агентств в этом секторе сжались: объекты есть и арендаторы есть. Но они ищут друг друга сами.
Ирина РОМАНОВА:
– То есть в агентство обращаются люди с изначально завышенными ожиданиями, которые приходят к нам и говорят: «Сделайте фокус! Задешево я и сам сдам, а вы сдайте в два раза дороже!»
СДЕЛАЙТЕ МНЕ ДОРОГО
Надо заметить, что ожидания арендодателей, которые обращаются в агентство, действительно, сильно завышены – в силу чего поиск желающих на их объекты оказывается сильно затруднен.
Станислав АЗАЦКИЙ:
– Сезон, можно сказать, еще не наступил – спрос и предложение не сравнялись. По дешевым объектам сейчас идут обращения до 2 тыс. руб. или до 5 тыс., а собственники готовы сдавать за 10 тыс., за 15 тыс. По дорогим объектам та же картина – дисбаланс спроса и предложения. Когда сезон уже идет, люди начинают метаться и сдавать хоть за сколько. Например, в прошлом году коттеджи, которые заявлялись по 300 тыс. руб., сдавались реально по 120 руб.
Ирина РОМАНОВА:
– Взлет цен, который случился еще до кризиса, как-то «заморозил» сознание многих собственников. И то, что цены с тех пор упали, они так и не осознают. К нам приходят собственники дач, которые хотят за то, что сегодня стоит 5 тыс. руб., получить 20 тыс. Причем оговариваются условия, которым должен отвечать клиент: желательно молодая женщина с ребенком, одинокая, «и я сам там буду рядом жить»…
Дело кончается тем, что тот, кто хочет снять за 5 тыс. – найдет себе вариант. Пару выходных будет обходить садоводства, но найдет! А вот хозяин свой дом не сдаст.
Конечно, здесь бывает и чистое везение. Я знаю случай во Всеволожске, когда человек построил там таунхаус, довольно большой – 160 кв. м. И к нему пришли клиенты, топ-менеджеры Газпрома, а Газпром выделил большой бюджет на аренду домов для сотрудников, 80 тыс. руб. в месяц на жилье. За эту сумму и сняли. Но я считаю, что ему просто повезло, причем это раза в два больше по сравнению с тем, что он получил бы, если бы не этот удачный случай.
ОТДЫХАТЬ – ТАК С СЕРВИСОМ!
Заманить клиентов из бизнес-класса, которые могли бы сформировать стабильный рынок дачного спроса, оказывается, нелегко: для них просто нет подходящих предложений. И, кажется, в ближайшем будущем взяться таким вариантам особенно неоткуда: в организованной коттеджной застройке объекты в аренду не предлагаются, а базы отдыха и турбазы, которыми обросла Ленобласть в последние годы, не блещут качественным сервисом.
Павел ШИШКИН:
– У нас нет обращений от застройщиков организованных поселков, и это понятно: если сдавать дом, то там будут какие-то нарушения. Значит, чтобы запустить туда арендатора – в лучшем случае, дом надо застраховать. И если потом его планируют продавать, то, чисто психологически, – это будет дом, в котором уже кто-то жил. И не все покупатели на это согласятся.
Александр ПУДИКОВ:
– Немаловажный вопрос – сервис. Получить в Ленобласти достойный сервис и достойное обслуживание на базах отдыха сложно – таких объектов, к сожалению, единицы. Взять из-за сезонности этого вида бизнеса на работу постоянного специалиста достаточно сложно. Получается, что на любой базе отдыха 1% – это топ-менеджмент, специалисты из Петербурга, а иногда иностранные управляющие. А все остальные – жители Ленобласти, образовательный ценз у них невелик, и они как привыкли жить у себя дома, так же и к гостям относятся. А человек, который готов платить достаточно большие деньги за отдых, – таким сервисом не очень доволен.
Потому что можно сравнить цены. Например, в Ленобласти проживание на базе отдыха в среднем – 3 тыс. руб. в сутки. Но, с другой стороны, та же Финляндия, та же Эстония предлагают за те же деньги более высокий уровень обслуживания, более качественный сервис. Отсюда и тенденция: мы едем в другие страны. И я не думаю, что в ближайшем будущем эта ситуация как-то изменится: самый лучший отдых для жителя Петербурга в Ленинградской области – это отдых за рубежом…
