Корреспондент «Бюллетеня Недвижимости» выяснял, как должны действовать россияне, желающие направить материальную помощь государства семьям с детьми на решение жилищной проблемы.
Напомним, что право на получение материнского капитала имеет семья, в которой после 1 января 2007 года был рожден или усыновлен второй, третий и более ребенок. При одном условии: мать непременно должна быть гражданкой РФ. К отцу, кстати, такие требования не предъявляются, и если в силу каких-то причин семья остается без матери, МК детям россиянки все равно будет выплачен. Интересно, что право на маткапитал закреплено строго за матерью. К примеру, если оставшийся отцом-одиночкой мужчина женился и в новом браке появился ребенок, такая семья, вне зависимости от общего количества детей, не получает права на господдержку.
В 2011 году размер МК составляет 365,7 тыс. руб., увеличившись более чем на 20 тыс. руб. по сравнению с годом предыдущим. Его по-прежнему можно направлять на образование детей, формирование накопительной части пенсии матери, а также на улучшение жилищных условий семьи. В последнем случае МК можно использовать в качестве доплаты при обмене меньшей жилой площади на большую, для получения или погашения жилищного займа, а с прошлого года – также для покрытия затрат на строительство или реконструкцию дома собственными силами. Но на обмен жилья или оплату стройматериалов госпомощь можно будет направить только тогда, когда ребенку исполнится три года. Зато погасить долги по ипотечному кредиту при помощи МК можно, не дожидаясь этой даты.
Если семья определилась со временем и целью использования маткапитала, первым шагом должно стать обращение в территориальный Пенсионный фонд с заявлением о распоряжении средствами МК. Обратиться можно как лично, так и через представителя, имеющего нотариально заверенную доверенность, а также – послать комплект документов по почте. Причем если раньше желающий воспользоваться МК в первой половине года должен был успеть подать заявление до 1 октября, а во второй – до 1 мая, то с 2011-го все ограничения по срокам сняты.
Снизить долг
Самое распространенное использование средств МК – погашение части целевого жилищного кредита (но потребительский кредит, взятый на покупку жилья, или кредит на ремонт квартиры погасить маткапиталом не удастся). Этот инструмент снижения долговой нагрузки на россиян активно применяется с 2009 года. Сначала он был «обкатан» в рамках ипотечных программ с государственной поддержкой банками – партнерами АИЖК. Сегодня МК в зачет долга принимают все банки, занимающиеся ипотечным кредитованием.
Погасить при помощи МК можно кредит, взятый как до рождения второго ребенка, так и после. Причем заемщиками могут выступать и мать, и отец ребенка (ведь большинство женщин сидят с новорожденными дома, а значит, претендовать на получение займа в банке не могут). Одно «но» – отец может воспользоваться МК только если супруги состоят в зарегистрированном браке, в данном случае так называемый гражданский брак не пройдет. Вне зависимости от того, кто выступает заемщиком, придется выполнить еще одно условие. А именно: нужно нотариально заверить письменное обязательство переоформить приобретаемое жилье в общую собственность всех членов семьи в течение шести месяцев после погашения кредита. Это необходимо прежде всего для защиты интересов детей, которые по настоянию банков не могут быть включены в число собственников до тех пор, пока квартира находится в залоге.
Прежде чем решить, что настала пора воспользоваться средствами МК, необходимо учесть два момента. Во-первых, надо помнить, что ПФР перечисляет маткапитал на погашение кредита только в том случае, если квартира оформлена в собственность. Так что если приобретенное в ипотеку жилье еще строится, придется дождаться оформления права собственности, а потом уже идти с документами в Пенсионный фонд. Однако необходимо, чтобы застройщик заключал с покупателем договор долевого участия согласно 214-ФЗ. Также застройщику придется ждать поступления средств материнского капитала на счет в течение полугода.
Во-вторых, следует внимательно прочитать кредитный договор. Дело в том, что некоторые банки (хотя таких все меньше) все еще предусматривают мораторий на досрочное погашение кредита, как правило, в течение 6–12 месяцев. Во время действия моратория за досрочное погашение кредита могут взиматься штрафы, и, возможно, целесообразнее дождаться его окончания, а потом начинать активные действия с МК. Лучше всего проконсультироваться в своей кредитной организации. Так, в банке DeltaCredit сообщили, что, хотя мораторий у них существует, на погашение долга маткапиталом он не распространяется.
Меньше или короче
Сбор документов для подачи в территориальное отделение Пенсионного фонда РФ потребует немало усилий. Если кредит выдан на супругу, то в пакет входят сертификат, свидетельства обязательного пенсионного страхования, паспорта или свидетельства о рождении всех членов семьи, проживающих в квартире, приобретаемой в ипотеку. Если кредит выдан на супруга, то дополнительно необходимы копия паспорта жены, копия свидетельства о браке. В обоих случаях понадобятся банковские документы: копия кредитного договора, справка кредитора о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом, копия договора об ипотеке, прошедшего государственную регистрацию, свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилье, выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета. Из всего перечня устареть может только справка об остатке долга по кредиту, она актуальна в период между двумя месячными платежами. Но это не страшно – на изготовление новой справки у банков уходит от двух до пяти дней.
Если у человека образовался долг перед банком, это не фатально. ПФР все равно перечислит маткапитал для зачисления в счет ипотечного кредита. Но по закону средства МК нельзя использовать на оплату штрафов, комиссий, пеней за просрочку. С этими обязательствами пред банком клиенту придется разбираться самостоятельно.
После того как пакет документов поступил в ПФР, фонд либо отказывает (например, родителям, лишенным родительских прав), либо в течение двух месяцев перечисляет средства на счет в банке. Далее, увы, право выбора заемщика ограничено. Многие заемщики, чей семейный доход снизился после рождения второго (третьего) ребенка, хотели бы взять тайм-аут и погасить за счет МК несколько месячных платежей подряд. Но такое невозможно. Материнский капитал в соответствии с законом трактуется банком как частичное досрочное погашение займа. По умолчанию уменьшается срок выплаты кредита при сохранении размера ежемесячного платежа. Если же клиент желает снизить ежемесячный платеж, оставив срок неизменным, об этом надо особо предупреждать кредитора. Но снижение финансовой нагрузки будет незначительным, на несколько тысяч рублей в месяц. Тогда как период платежей при займе в 1–1,5 млн руб. можно сократить сразу лет на пять-семь. Поэтому подавляющее большинство заемщиков выбирают вариант «укорочения».
Пилот пока не взлетел
Со второй половины 2010 года АИЖК запустило новый продукт «Материнский капитал», в рамках которого предполагается использовать маткапитал для первоначального взноса по ипотеке. Его необходимость была обусловлена выявленной несостыковкой в правилах ПФР и банков: первый не хотел перечислять МК до тех пор, пока квартира не оформлена в собственность, вторые, в свою очередь, не давали «добро» на покупку квартиры до тех пор, пока не выплачен в полном объеме первоначальный взнос.
Чтобы заполнить законодательную прореху, в АИЖК был разработан кредит особой конструкции. Он состоит из двух частей. Первая, основная, – это стандартный ипотечный кредит максимальным сроком на 30 лет под 10,25–12,45% годовых (ставка различается в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования). Вторая часть равна размеру материнского капитала. Она выдается банком на шесть месяцев под процентную ставку, равную ставке рефинансирования ЦБ, и зачисляется в качестве части первого взноса. Предполагается, что в течение полугода ПФР справится с переводом денег на корсчет в банке, и вторая часть кредита гасится. Но за счет списания процентов сумма, зачисляемая в качестве первоначального взноса, несколько уменьшается – до 330 тыс. руб.
Теоретически новация выглядит прекрасно. Она, во-первых, расширяет число потенциальных заемщиков за счет семей, не сумевших накопить средства в размере, как минимум, 30% от стоимости приобретаемого жилья. Во-вторых, благодаря этой программе заемщик может получить больший заем, чем тот, который был бы доступен без учета МК. Но на практике новый продукт не заработал.
Как пояснили ипотечные брокеры, тому есть две причины. Прежде всего, он не совсем подходит для Петербурга и Москвы. По условиям АИЖК первоначальный взнос и МК должны в сумме составлять не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры. В Петербурге квадратные метры недешевы, и даже для самой скромной двухкомнатной квартиры 30% – это почти 1 млн рублей. То есть семья для решения своей жилищной проблемы все равно должна обладать достаточно солидной суммой, на уровне 600–700 тыс. руб. Кроме того, между правилами ПФР и банков остается некоторая рассогласованность в процедурах, затрудняющая осуществление права семьи на использование МК в качестве первого взноса. Как рассказали в компании «Балтийская ипотечная корпорация», пока в Петербурге, по их данным, не было реализовано ни одной сделки в этом формате.
Благодарим за помощь в подготовке текста банки ВТБ24, DeltaCredit, компании «Балтийская ипотечная корпорация», «Первое Ипотечное Агентство», «Уником»
