О необходимости дальнейшего расширения принятой в 2008 году адресной программы «Развитие застроенных территорий» власти города заговорили больше года назад, когда 22 квартала удалось оптом пристроить в компанию «СПб-Реновация». Еще один квартал из программы годом раньше получила компания «Воин». Правда, оба инвестора до сих пор не приступили к практической реализации проектов и находятся в стадии подготовки планировочной документации на кварталы. В адресном перечне осталось лишь девять депрессивных территорий – большинство с отрицательной рыночной оценкой и потому не интересные инвесторам.
Наказ Смольного подыскать новые территории районные администрации перевыполнили – они предложили пустить в развитие около 40 «хрущевских» кварталов. После фильтрации Комитет по строительству согласовал 13 территорий в семи районах города. В середине февраля районные чиновники презентовали свои предложения на парламентской комиссии Законодательного Собрания СПб по городскому хозяйству, и депутаты особых препятствий для расширения программы не нашли. Хотя есть опасения, что проекты освоения некоторых кварталов могут быть убыточными, а реновация других вызовет протесты граждан.
Новые хрущевки
Одним из самых инициативных в деле поиска новых площадок выступил Калининский район. Изначально он предлагал пустить в развитие 14 адресов, но согласовал лишь три. Это квартал 7 площадью 7,8 га в районе площади Калинина, квартал 24 Полюстрово (43 га) и квартал 25 Гражданского проспекта (26 га). На указанных территориях крупнопанельные пятиэтажки 1960-1965 годов постройки составляют 40-73% от общего объема жилищного фонда.
В Кировском районе к застройке предлагается квартал 9А района Ульянка, где расположено 35 жилых домов 1968-1970-х годов постройки, из них 27 объектов планируются к сносу. В квартале 3 района Дачное к сносу приговорены 18 из 21 дома 1961-1965 годов рождения.
Красносельский район в реновационных устремлениях был скромен – чиновники подобрали для программы небольшую территорию площадью 3,8 га в Красном Селе, застроенную 15 четырехэтажными жилыми домами.
Московский район презентовал сразу четыре площадки в западной части – квартал 3 (площадью 14,1 га), квартал 4 (12 га), квартал 15 (7 га) и кварталы 8-11-12 (51,2 га). На последней территории стоят 79 панельных и кирпичных хрущевок и проживают 20 тысяч человек.
Невский район отметился лишь кварталом вдоль Октябрьской набережной – здесь имеются трехэтажные дома с большим процентом износа, построенные до 1927 года. Но основная часть территории занята стандартными пятиэтажными хрущевками.
Не стал мелочиться Приморский район – там инвесторам хотят предложить разом освоить громадный кусок возле Черной речки, который вобрал в себя территории как минимум шести кварталов.
Представитель Петродворцового района, отправившего в реновацию квартал в Ломоносове, на депутатской комиссии отсутствовал. Но этот адрес также значится в числе согласованных в Комитете по строительству.
Поверхностный анализ
Комиссия Законодательного Собрания по городскому хозяйству дала добро на подготовку соответствующих поправок по расширению адресной программы. По словам главы комиссии Сергея Никешина, предварительный анализ территорий особых препятствий для их включения в программу не выявил. То есть формально по критериям, заявленным в законе (наличие домов с аварийным статусом, домов типовых проектов постройки 1958-1970-х годов и т. д.), эти кварталы можно пускать в развитие. Окончательно определиться с хрущевской добавкой планируется в марте: районы должны представить дополнительную информацию о наличии в кварталах свободных пятен под застройку, соотношении объемов сносимого и нового жилья и пр.
Первый заместитель директора ГУ «Управление инвестиций» Артем Корочкин просит произвести минимальные расчеты по рентабельности проектов: он опасается, что некоторые территории могут иметь отрицательную рыночную оценку, а значит, их не получится выставить на торги. «Не нужно добавлять новые адреса ради галочки и протаскивать через программу заведомо убыточные кварталы», – говорит он.
Скепсис в отношении некоторых адресов уже высказали и парламентарии. Против запуска в развитие территории возле Черной речки выступил депутат Алесей Белоусов. По его мнению, все свободные пятна там уже застроены новыми жилыми комплексами, и освоение территории будет убыточным для инвесторов. А депутат Вадим Войтановский выступил против попытки повторного запуска в реновацию кварталов 3 и 4 в Московском районе, так как в свое время их жители активно протестовали. «Почему район вновь пытается это сделать – непонятно. Там практически нет свободных пятен под застройку», – утверждает он.
Впрочем, районные чиновники уверены, что земля под застройку во всех кварталах имеется, а сложности с размещением новых социальных объектов легко разрешимы. По словам начальника отдела строительства администрации Калининского района Сергея Авенирова, у района уже есть опыт работы с компанией «СПб-Реновация» по кварталу 17-17а – часть социальных объектов там решено размещать во встроенных помещениях, а также возводить на свободных пятнах в соседних кварталах.
Размер и локация
Эксперты говорят, что фактуры для анализа пока маловато. С точки зрения рынка можно назвать наиболее ликвидные территории. Но определить, насколько каждый из участков будет эффективен для девелоперов, невозможно: недостаточно информации о дополнительных факторах, влияющих на доходность проектов и их инвестиционную привлекательность.
По оценке экспертов АРИН, на первый взгляд наиболее выигрышной выглядит территория возле Черной речки: она расположена близко к метро, к центру города и может быть зоной размещения жилья класса «бизнес» и «комфорт+». Также неплохие перспективы в этом отношении у квартала 3 района Дачное и квартала 15 в Московском районе. Кварталы в Ломоносове, Красном Селе и квартал 7 Калининского района больше подходят для размещения жилья класса «эконом».
«Спрос будет зависеть от цены на участки, – отмечает руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. – Кроме того, непонятно, как будут продаваться кварталы. В предыдущий раз все 22 участка выставлялись одним лотом. Если в этом случае будет так же, то уже инвестору решать, в каком порядке реализовывать проекты и какой из этих участков будет для него наиболее интересен. А определить это можно будет только с учетом комплекса факторов: градостроительные ограничения, необходимое число новых социальных объектов, фактор конкуренции в данном районе на момент выхода с продажами и пр.».
Заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Всеволод Щербаков говорит, что сегодня, ввиду отсутствия длинных и дешевых денег, интерес могут вызывать лишь небольшие по площади территории, то есть критичен объем необходимых инвестиций и срок окупаемости проекта. «Кроме того, чем больше территория, тем больше времени понадобится на решение проблем с существующими собственниками. Таким образом, наибольший интерес могут вызывать кварталы у площади Калинина, на Октябрьской набережной, на Ленинском проспекте. Квартал в Ломоносове вызывает большие сомнения – ввиду неярко выраженного спроса на квартиры в данном районе», – считает эксперт.
По мнению Щербакова, в целом интерес инвесторов сейчас сосредоточен не на реновации кварталов, а на возможности застройки свободных пятен внутри них (под предлогом реновации). Особенно это актуально ввиду запрета на уплотнительную застройку.
Педалировать рано
Заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов отмечает, что программа реновации идет довольно медленно, поэтому нужно искать факторы, способные ускорить процесс. «Проводить торги и сейчас ничего не мешает, поскольку главное здесь – найти деньги на строительство. Но наиболее важными для реновации представляются кварталы в центральной части Петербурга, которые сейчас не входят в программу. Выбрать из новых адресов какие-то интересные довольно сложно, так как власти решили начать с самых удаленных и поэтому труднореализуемых кварталов, в которых находится жилье с низкой ценовой категорией», – поясняет Сандалов.
«Мне кажется, что сейчас педалировать ситуацию с программой реновации не стоит, лучше подождать итогов реализации программы по уже проданным кварталам, – рассуждает директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николай Вечер. – В ходе реализации столь существенной программы будут сбои – и, скорее всего, немалые, – и исправляться они будут ценой здоровья и нервов жителей, многие из которых уже немолоды и не обладают значительным достатком, чтобы оплачивать ошибки реализаторов. Сейчас главное – отработать все нюансы, учесть, по возможности, все варианты развития событий, а уже потом тиражировать накопленный опыт».
Интересно, что и сами парламентарии к перспективам расширения программы, тем более в предвыборный год, относятся без энтузиазма. «Не понимаю, зачем нужно включать в программу новые адреса, пока непонятна судьба кварталов, уже пущенных в развитие, – говорит заместитель председателя комиссии Законодательного Собрания по горхозяйству Сергей Малков. У депутата большие сомнения вызывает деятельность инвестора в Ульянке – там возможно развитие ситуации, при которой реновация завершится уплотнительной застройкой в виде возведения нескольких новых домов. Поэтому власти должны взять реализацию пилотных проектов под особый контроль.
Не слишком удачной называет идею расширения программы и председатель Комитета по законодательству ЗакС Виталий Милонов. «Сейчас программа находится на бумажно-теоретической стадии, и как реально будет происходить расселение – мы не знаем. Это крайне деликатный вопрос, связанный с имущественными правами граждан. Программу нужно обкатать на нескольких кварталах, и без отработки практических механизмов неправильно думать о ее дальнейшем расширении», – уверен депутат.
Наряду с расширением адресного перечня из него планируется исключить несколько «старых» кварталов, где реновацию проводить не будут. А попутно депутаты скорректируют и «хрущевское» законодательство. Согласно законопроекту, принятому за основу в начале декабря, в программу попадут кварталы с домами, где есть квартиры без ванных комнат. По оценкам экспертов, дополнительный критерий существенно расширит границы реновации в Петербурге, в том числе за счет кварталов, прилегающих к центральной части города. Это даст возможность районным администрациям проявить еще большее рвение при подборе новых хрущевских кварталов под снос.
