Судебная практика по подобным делам чаще всего складывается в пользу города. Тем не менее, бывают исключения. Сейчас КУГИ и Фонд имущества судятся с десятком компаний, пытаясь вернуть объекты общей стоимостью около $1 млн. Инвесторы, разумеется, недовольны и пытаются всячески затянуть судебные процессы. С момента подачи иска о расторжении договора купли-продажи и до фактического изъятия объекта проходит как минимум год.
Плата за медлительность
Аукцион по реализации двухэтажного здания на Михайловской, 6, лит. А площадью 359 кв. м и прилегающего участка в 0,1 га Фонд имущества провел еще в 2004 году. Покупателем стал частный предприниматель, который отдал за объекты 2,2 млн рублей (начальная цена объекта составляла 1,4 млн). По условиям торгов, победитель должен был возвести новое здание или реконструировать существующее. В 2007 году объект перекупила компания «Оскар». Старое здание она снесла, а новое возвести не успела.
В сентябре прошлого года КУГИ обратился в арбитраж с требованием вернуть проданные объекты в собственность города. Суд иск признал – здание с участком обязали вернуть в госсобственность.
Судебные разбирательства по возврату проданных зданий с участками начались в 2009 году. Тогда Смольный изъял объекты на Заповедной улице, 64 - дом в 177 кв. м и земельный надел в 630 кв. м., которые продали на торгах в 2004 году.
Продолжаются судебные разбирательства вокруг здания на Галерной, 40. Компания «РГС Недвижимость», которая приобрела объект, пытается заставить городскую власть продлить сроки реконструкции. КУГИ и Фонд имущества, в свою очередь, намерены расторгнуть договор купли-продажи и отобрать объект.
Всего же, по данным Арбитражного суда Петербурга и области, на рассмотрении находится около десятка подобных дел. Почти все они решаются в пользу города.
Соблюдение сроков реконструкции аварийных зданий — одно из самых главных условий их продажи. Его невыполнение ведет к расторжению договора. По данным Фонда имущества, стоимость объектов, которые город пытается изъять за нарушение сроков их реконструкции, составляет порядка $1 млн.
«С начала судебного разбирательства и до момента повторной продажи объекта проходит как минимум год. Сначала подается иск о расторжении договора купли-продажи. Даже если в первой инстанции его удается выиграть, инвесторы часто оспаривают это решение в апелляционном или кассационном суде. После чего подается иск о возврате имущества», - рассказала пресс-секретарь Фонда имущества Алина Куберская.
Исключения
Впрочем, при грамотно выстроенной линии защиты у инвесторов все же есть возможность продлить срок реализации своих проектов. Пример тому – разбирательство между Фондом имущества и ООО «Архитектурная студия «Росси», которая в августе 2008 года приобрела флигель усадьбы семей Багратион и Чавчавадзе в Пушкине, на Павловском шоссе, 11, лит. Б. Объект реализовали за 5,1 млн рублей при начальной цене в 3 млн. Компания планировала переоборудовать здание под кафе. Сделать это, по условиям торгов, надо было до августа 2009 года. Тем не менее, фирма успела только обследовать здание. Год назад Фонд имущества обратился в арбитраж с требованием расторгнуть договор. Однако в первой инстанции дело проиграл: представители «Росси» заявили, что в условиях соглашения не было пункта о том, что покупатель должен провести капитальный ремонт объекта. Этих данных не было и в распоряжении КУГИ о продаже флигеля. А из условий договора купли-продажи невозможно установить, в каком случае его нарушение будет носить так называемый «существенный характер», что и повлечет за собой расторжение сделки. Более того, как установил суд, из договора не было ясно, в каком состоянии находилось здание при его продаже, не согласован объем работ, а также требования к их результату. В итоге суд отказал в иске к городу. В минувший понедельник это решение поддержала и апелляционная инстанция.
Тем не менее, большинство подобных дел выигрывает город. А на прошлой неделе Фонд имущества провел первые торги по продаже изъятого здания.
«Основания для расторжения договора по требованию стороны по решению суда предусмотрены Гражданским кодексом РФ. Сторонами в договоре могут быть также предусмотрены и иные обстоятельства, при которых одна из них может обратиться в суд с требованием о расторжении договора. Гарантией положительного исхода подобных дел служит правильная и четкая формулировка договора, из которой можно однозначно установить основание для расторжения договора», - поясняет старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Евгения Петрова.
